“剪刀差”差值和幅度双减 “炒房之城”机会渐已消失

新哲学的原理体系既适用于新科学哲学，也适用于新经济哲学和新美学哲学等。新哲学是一个关于事物效用的理论学说，事物的效用分为正效用和反效用、顺效用和悖效用、正常效用和反常效用等。正常效用原理和反常效用原理在物理学、经济学和美学等学科领域有广泛的应用。以房地产经济学为例，同地段新房的价格通常高于二手房的价格，可以从新经济哲学的概念上将此理解为价格正挂的正常效用，但同地段新房的价格可能会低于二手房的价格，可以从新经济哲学的概念上将此理解为价格倒挂的反常效用。

根据杭州贝壳研究院发布的数据，2021年1月，杭州十区新房的成交均价为3万/平，二手房的成交均价为3.4万/平，二手房均价高于新房均价4000元/平，在二手房和新房之间出现价格倒挂的反常“剪刀差”。2023年底，杭州十区新房的成交均价为3.5万/平，二手房的成交均价为3.1万/平，新房高于二手房4000元/平，在新房和二手房之间出现价格正挂的正常“剪刀差”。经过近两三年房价的大调整，目前杭州楼市的大部分板块已去除了房价倒挂的现象，除了西湖区、萧山区、滨江区之外，其余七个城区的二手房成交均价都已低于新房的均价。

房价倒挂现象是指新房价格低于周边二手房的价格，自从2016年杭州实行新房的限价政策以来，在价格倒挂或反常“剪刀差效应”的作用下，杭州多个热门新盘多次出现了“千人摇”、“万人摇”的火爆景象，扭曲的价格机制冲击了楼市的供求关系，2021年之前，杭州有不少板块的新房价格低于二手房的价格，倒挂越大或反常“剪刀差效应”越明显，房产投资客的占比就越高。在2021年下半年之后，全国楼市整体进入收缩的调整期，在杭州楼市持续数年之久的价格倒挂现象逐渐走弱，房价“跌跌不休”，二手房和新房的价格差逐步缩小，甚至从反常的“剪刀差”转为正常的“剪刀差”。

目前，杭州楼市限价的五区——上城、西湖、滨江、拱墅和萧山部分城区仍然存在幅度不等的反常价格倒挂现象，其余不限价的城区回到市场定价的区间，新房价格高于二手房价，倒挂转为正挂，反常“剪刀差”转为正常“剪刀差”。二手房与新房价格倒挂较大的板块均为热门区域，比如：望江新城、江河汇、钱江新城、申花、钱江世纪城等，其中望江新城和江河汇的倒挂幅度最大，其中望江新城新房的限价为69800/平，周边二手次新房的均价达到10万元/平以上。

根据贝壳研究院发布的数据，截止今年二月底，杭州二手房的挂牌量已达14.9万套，去年12月和今年1月，杭州二手房的平均成交量为6800套，二手房的去化周期大约为22个月，二手房房价已连续17个月同比下降。杭州很多板块一二手房的倒挂价差正在逐渐消失，例如：勾庄的精装限价从2.95万/平调至3.12万/平，勾庄板块的幸福里在2019年开盘时的均价为2.65万元/平，该小区目前的签约均价为3.1万元/平，与勾庄板块目前的新房限价3.12万元/平已相差无几，一二手房的差价基本为零。

在倒挂或反常“剪刀差效应”大的板块，仍然有投资的机会，反之则不仅没有投资机会，还可能由于高位“接盘”和新房的“破发”而亏掉数十万、上百万，在2021年和2022年买房的一批购房者中，在网上“一片哀嚎”的不在少数。杭州现在有倒挂红利的楼盘已经不多，倒挂超2万/平的板块不足10个，这些热门楼盘主要分布在城市核心区，比如：武林、拱宸桥、钱江新城、望江新城、南星桥、江河汇、滨江区政府、奥体、申花、文教、黄龙等区块，其中江河汇杭州国金中心的精装限价为69800元/平，10内的二手次新房超9万/平，倒挂为2万+/平。

在正常的非限价市场行情下，新房价格通常高于同地段的二手房价格，限价导致了一二手房价格的倒挂。新政普遍取消了限价或缩小了限价范围，随着二手房挂牌量的增多、价格下跌、新房供应量减少和价格上调，一二手房价格倒挂的现象正在减弱或消失。新经济哲学的效用递减原理相应地表现为“剪刀差效应”的递减过程。当正向、正常的剪刀差效应大或新房远高于二手房的价格时，购房人倾向于买二手房，包括老城区的老破小；反之，当反向、反常的剪刀差效应大或二手房远高于新房的价格时，购房人倾向于买新房。杭州目前的高端改善型住房总价高，但仍有投资的空间，其它的中低端房源则回归到自住的属性。