谁扛住了缩表周期？

4月1日，深圳房产中介协会披露了一组数据：

2024年3月，深圳全市新房共成交2816套，环比增长184.4%；全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，突破行业“荣枯线”。

实际上，从今年3月起，包括深圳在内的一线城市楼市成交数据，相比去年，都出现反弹。

这种热度也自上而下传导至二线城市。

3月上旬，南京新房市场开盘去化率反弹至2022年以来新高；

成都新开盘项目去化率也保持在60%以上的高位水平；

武汉二手房市场则持续升温至近一年高点

不仅如此，一些豪宅项目也传来热销消息。

3月28日，中海在上海的豪宅项目顺昌玖里开盘“一把清”，创造了196.5亿元的单次开盘纪录；

龙湖在重庆北城的高端定制项目龙湖蓝湖云河颂吸引大批改善客户，这些场面让人感叹：

仿佛回到了四年前、房地产还如火如荼的年代。

相比以前，现在的“小阳春”确实平淡了，但整体来看，楼市回暖征兆逐渐显现，房地产正在步入平稳发展轨道。

在这样的新形势下，谁能扛住缩表周期，房企又当如何破局、以新模式冲破旧有桎梏？或许从刚结束的房企年报季中能得到一些启发。

01

房地产还行不行？

这或许是大家最关心的问题。毕竟这几年行业风险出清、房地产企业接连倒下，外界对房地产的信心可谓“结冰上冻”。

但不管外界信心怎么降，房地产的真实需求是存在的。

龙湖的管理层在业绩会上分享了一组数据：

2010年~2016年，全国新房住宅成交面积一直维持在9亿平方米，2016年~2021年的平均成交面积大约维持在14亿平方米的体量，但这里面有不少投资性需求，而随着“房住不炒”政策出台，投资性需求逐步退出，新房市场又回落到9亿平方米的体量。

所以，即使市场信心再不足，新房市场的真实居住需求承载量仍然有9~10亿平方米。

万科的管理层也在业绩会上分享了类似观点，郁亮认为，短期来看，房地产市场显然是超跌了。

一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间；另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。

很明显，受市场信心未完全恢复的影响，房地产市场短期承压。

何时恢复？

招商蛇口管理层认为，随着政策持续发力，累积的需求有望释放，下半年会比上半年有更好的机会。今年的市场可能是“前低后高”。

汇丰银行的研究报告也表示，市场需要数月时间来消化一线城市的政策放松，预计今年房地产行业销售将在下半年回升。

综合上述观点，房地产不会一直萎靡不振，今年下半年就可能出现转机。

02

房企要如何做才能活到下一轮机会到来？

首先，布局要聚焦。

头部房企集中度提升。过去两年，身处跌宕的下行周期之中，房地产市场加速出清。

根据克而瑞数据显示，2023年1-12月，前十房企销售金额在百强房企中的占比已从2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半数。

销售关乎着房企的内生造血能力。要想销售去化好，一定要选对地段。

聚焦核心城市改善需求。

在TOP10之内，无论华润、龙湖、绿城等聚焦高能级城市的头部房企，亦或以滨江为代表的区域深耕型企业。

绿城中国管理层表示，市场正结构性急剧分化，一二线城市及改善型产品韧性较好。我们判断，未来核心一二线城市以及改善类产品的销售情况相对可能会更好一些，复苏也是集中在热点城市以及改善性住房。龙湖集团管理层表示，龙湖的地产开发航道下一步还是会聚焦核心城市、核心地段，精挑细选优质项目。

其次，产品要优秀。

能够赢得市场的一定是那些为客户提供了好产品的企业。

保持产品力的领先，持续推动产品迭代，是房企生存攸关的另一条红线。有机构表示，如今房企在产品上的升级超过以往，背后的原因：

一方面，在很多一二线城市的主城区，改善性客群占据主导，对产品十分挑剔；另一方面，土地限价上升给了房企更大的创新空间。

所以，可以看到，最近两年，产品战略被放在企业发展的重要位置，包括龙湖、华润、中海、绿城等头部房企都在不断焕新升级产品系列。

比如华润置地去年整合住宅、商业、商务、代建等领域做了品牌战略焕新，在人居方面全新推出MIC社区综合体产品主张，重点是将居住产品的含义从“产品”本身丰富为“生态”概念，主张家、社区、城市的柔性缝合。

龙湖从2022年12月以来也先后发布了御湖境、云河颂、青云阙、砚熙台等4条全新的高端定制产品线，以差异化的风格契合更广泛改善需求，在市场内实现热销，比如龙湖在西安、成都、苏州、宁波的云河颂项目基本上开盘都成为区域内爆品、3个月实现100%清盘。

据龙湖管理层在业绩会上透露，2023年，龙湖共首开新项目35个，当年平均去化率达到70%，此外，龙湖兼顾签约质量，强调回款率和毛利率修复，全年实现回款率超过100%。这样的成绩背后很大一部分原因是产品力优势。

除了布局和产品，财务安全是所有房企“活下去”的底线。这包括两个方面：负债+现金流。

房企暴雷就是从现金流断裂开始，而这背后的根本原因则是过去的“三高”模式导致有息负债规模过大。

可以看到，现在还能存活的房企基本上是很早就开始刹车的企业。就拿龙湖来说，2022年就提出转型，坚持经营性现金流为正，靠内生动力驱动发展，因为龙湖明白，借来的钱都是要还的。

从过去一年的业绩来看，转型已经取得了一些成效，2023年龙湖首次实现正现金流，且是五个航道业务都实现正向经营性现金流；公司的有息负债也从2080亿元下降到1926亿元。

03

开发业务之外，要突破行业困境，房企还应探索第二、甚至第三增长曲线，这已经成为行业头部房企的共识。

比如华润置地形成了“3+1”的业务结构，"3" 即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活为核心的轻资产管理业务；"1" 是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

招商蛇口也形成了开发+资产运营+城市服务三大业务格局，虽然跟开发业务相比，另外两大业务去年在整体收入中的占比很小，但上涨势头很猛，资产运营业务收入上涨超40%，城市服务业务也上涨了约14%。

基于持续多年对经营性业务的投入，以及运营、服务能力与经验的积淀，2023年初，龙湖开发、运营、 服务三大业务板块格局，被清晰地展现在外界眼前。

其中，开发业务板块为龙湖集团地产开发航道，运营业务板块由商业投资、长租公寓两个航道组成，服务业务板块由物业管理、智慧营造航道组成。

龙湖的三大业务板块清晰地讲通了房地产可持续发展的逻辑——开发、运营、服务三大类业务，匹配了不同的城镇化发展阶段，无论是增量时代、存量时代，企业皆有相匹配的业务与之对应。

按照龙湖的表述，无论是运营业务还是服务业务都统称为经营性业务。这部分业务在龙湖的业绩中有举足轻重的位置。财报数据显示，2023年，龙湖实现经营性收入248.8亿元，占集团收入比例约为14%，占归母核心净利润的比例超过60%。

在龙湖管理层看来，经营性收入和利润的稳步增长，相比开发业务，是更持久、更健康的。

且从短期来看，发展经营性业务对于增厚企业安全垫也有助益。

1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

毫无疑问，经营性物业贷放开对长期深耕经营性业务的房企是一大利好。

今年3月8日，龙湖提前9个月兑付了两只CMBS产品“20天祥优”、“20天祥次”，涉及总规模46.1亿元，而这笔提前兑付的资金就来自于经营性物业贷款。

当下，房地产行业的困境仍未完全解决，房企的生存处境也不乐观，但适者生存，相信坚持走难而正确的路，这些企业定能披荆斩棘，扛住周期，迎来更光明的坦途。

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