最高法院:因限购而不具备购房资格,能否排除对所购房屋的强制执行

限购政策限制了购房人取得房屋所有权的可能，不得以物权期待权主张排除执行

作者：李舒 唐青林 李元元（北京云亭律师事务所*）

阅读提示：近十年来，中国房地产市场高歌猛进，房地产过热已成为社会共识之一，甚至最高领导人都提出“房住不炒”的口号。在此背景下，各地纷纷出台了与之相适应的限购政策，限制部分主体（如户口、是否为首套房、是否缴纳社保满一定期限等）购买房屋尤其是住宅。以上限制措施不属于法律或者行政法规，不可能影响合同效力，但在合同履行过程中可能存在一定障碍。随之带来的问题是，如果买受人满足《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的条件，是否有权以享有物权期待权为由主张排除出卖人的债权人对房屋的强制执行呢？

裁判要旨

房地产限购政策直接限制了房屋向特定买受人变动物权的可能，房屋买受人即便满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，也不能享有物权期待权，不享有排除强制执行的权利。

案情简介

一、根据海南限购政策，2018年4月22日之后，非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

二、2018年5月，永丰公司与上海人关池签订《商品房买卖合同》，合同签订后关池支付全部价款并实际入住，其在文昌市无其他住房。

二、因金融借款关系，永丰公司将案涉房屋所在的在建工程以及土地使用权抵押给文昌农商行并办理抵押登记。2018年9月14日，因永丰公司未按照借款合同约定还款，应文昌农商行请求，海南一中院裁定查封了案涉项目（含关池购买房屋）。

三、关池作为案外人对查封行为提出异议，海南一中院裁定中止对案涉房屋的执行。文昌农商行向海南一中院提起执行异议之诉，海南一中院认定关池有权排除强制执行，判决解除对房屋的查封。

四、文昌农商行不服，上诉至海南高院。海南高院二审以关池不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果为由改判关池无权排除执行。

五、关池不服，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回关池再审申请。

裁判要点及思路

本案是一起典型的处于限购政策中的房屋买受人要求排除强制执行的案例。本案核心争议焦点问题在于关池是否享有排除强制执行的权利。根据关池所购房屋情况：（1）关池在房屋被查封前与永丰公司签订了《商品房买卖合同》；（2）限购政策并非法律、行政法规，不能成为合同无效的事由，故案涉《商品房买卖合同》应认定为有效；（3）关池已支付了全款并实际入住；（4）关池在文昌也无其他住房。结合以上四点，在不考虑限购政策的前提下，关池完全符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条规定的房屋买受人的条件，已取得对房屋的物权期待权，有权排除强制执行。但海南高院认为：“关池不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果”，因此不享有物权期待权。

最高法院在再审裁定中，对物权期待权的概念进行了界定。最高法院认为：“物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。”即只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能最终取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。

基于以上理由，最高法院认为关池虽然在形式上满足物权期待权的条件，但在实质上不享有物权期待权，无权排除执行。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 房地产限购政策限制了不符合购房条件的买受人取得房屋所有权的可能，买受人不可能享有物权期待权，也不享有排除强制执行的权利。物权期待权是当事人对取得物权可能性的期待，没有取得物权可能性的主体不享有物权期待权。房地产限购政策虽然不是法律、行政法规，但属于行政命令。该行政命令直接限制了不符合购房条件的房屋买受人取得房屋所有权可能，属于《民法典》上的不可抗力。因此，没有购房资格的主体不可能对所购房屋享有物权期待权，也不可能根据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定要求排除强制执行。

2. 房屋买卖应注意遵守限购政策，防止遭受不测。如前所述，限购政策虽然不影响房屋买卖合同效力，但直接影响房屋买卖合同的履行。即便房屋买卖合同有效，但基于限购政策也无法办理过户登记。如所购房屋无法办理过户登记，房屋买受人即无法最终取得所有权，即便实际占有房屋也可能面临诸多不测。

3. 房屋买受人的执行异议在实践中表现形式复杂多样，应谨慎处理。执行异议和执行异议之诉案件是典型的全有或者全无的诉讼，没有中间状态，不同的裁判结果对当事人而言有霄壤之别。根据我们处理大量执行异议和执行异议之诉案件积累的经验来看，关于房屋买受人或者其他不动产买受人排除强制执行的争议在实践中大量存在，但各地裁判观点并未统一。部分案件可能因为细微的差别，最终结果就可能判若云泥。因此，不论是申请执行人还是案外人，在面对相关争议时切勿掉以轻心，应对所有因素作通盘考虑并合理应对，防止一着不慎满盘皆输。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正)（法释〔2020〕21号）

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《物权法》（已失效）

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

法院判决

以下为最高人民法院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见：

本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人关池对永丰公司的债权履行请求权（移转物之所有权的请求）无法实现，关池遂以与被执行人永丰公司间存在不动产交易关系为由，对案涉房屋提出实体权利排除强制执行的异议，后至本案诉讼。一般认为，前述规定中所涉物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与关池所称对有关商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵不同。根据原审法院查明的事实，尽管关池与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故关池关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以关池购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人永丰公司为其办理不动产转让登记为由，认定关池对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。此外，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，因此，关池认为其在购房中已尽到充分的注意义务，不存过错的主张，不能成立。关池还主张银行监管存在过错，但其并未提供证据予以证明，本院不予支持。

案件来源

关池与海南文昌农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书[最高人民法院（2020）最高法民申1860号]

一、限购政策导致无法办理过户登记的，不属于买受人过错，买受人有权排除执行。

孙政民、杨淑玲案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民申5161号]最高人民法院认为：“关于杨淑玲提出的执行异议是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前述理由，在法院查封之前杨淑玲与柳本鹏已签订合法有效的书面买卖合同；已经支付购房款。杨淑玲原审提交的证据足以证明其在查封之前已经合法占有案涉不动产。杨淑玲未及时办理过户是因北京市的政策，非因其本人存在过错。二审判决认定，并无不当。孙政民的再审申请理由，依据并不充分，本院不予采纳。”

二、买受人不具备购房资格导致无法办理过户登记的，应认定买受人过错，无权排除执行。

王钢、青岛海宜林投资控股有限公司再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2018）最高法民申2639号]最高人民法院认为：“关于案涉房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因的问题。青岛市国土资源和房屋管理局下发的《关于落实住房限购政策有关事项的通知》明确规定，合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政策限制。王钢付款行为发生在2008年和2009年，至2011年1月31日之前仍未办理网签备案手续。再审审查期间，王钢提交中海盛明置业于2018年6月出具的情况说明，拟证明案涉的《青岛市商品房出售合同》存放在中海盛明置业，没有交付王钢；王钢多次要求中海盛明置业办理网签备案及过户手续，但因中海盛明置业管理不善的原因，没有及时办理。本院认为，中海盛明置业系本案一方当事人，其出具的情况说明属于当事人陈述，其陈述中自认的事实涉及第三人的利益，对其陈述的事实应当提交相关证据证明。王钢关于房产未能办理过户并非因自身原因的主张缺乏有效证据证明。一审法院于2014年7月15日查封案涉房屋时，争议房产仍登记在中海盛明置业名下，青岛市住房限购政策也未取消，王钢未能办理过户登记是因其本人拥有多处住房而无法办理网签备案手续，属于因自身原因未能办理过户登记的情形。”

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

作者简介：

唐青林律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，中国人民大学法学院，法学硕士学位，曾先后在农业部、律师事务所从事法律相关工作20年。北京大学国际知识产权研究中心研究员、最高人民法院诉讼服务志愿专家（2023-2028）、北京市律师协会第十一届公司法专业委员会副主任。北京外国语大学法学院研究生校外导师。中国民主建国会会员。美国国务院国际领导者访问项目（International Visitors Leadership Program，简称IVLP）访问专家（知识产权方向）。

唐青林律师擅长重大疑难案件诉讼与仲裁、公司法（公司诉讼和公司治理、公司并购重组）、知识产权法（商业秘密）、刑事辩护（主要包括金融犯罪、公职人员犯罪、企业家犯罪）。

唐青林律师公司法领域在中国法制出版社出版过《公司保卫战》《公司控制权争夺战》等十多本法律实务著作，在商业秘密领域出版过《商业秘密案件裁判规则》等三本著作，办理过39起在各高级法院和最高法院审理的案件并获得令人满意的结果。

唐青林律师长期关注公职人员犯罪、企业家犯罪领域研究。办理了大量涉及公职人员和企业家犯罪的案件。在北京大学出版社和中国法制出版社出版过四本刑事辩护领域的法律实务著作，包括《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，北京大学出版社2008年出版；《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，中国法制出版社2017年出版；《职务犯罪难点要点剖析——程序辩护卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版；《职务犯罪难点要点剖析——定罪卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版。

唐青林律师作为法律专家嘉宾受邀参加CCTV法制专题节目“大家看法”节目，对相关法律事务进行点评，唐青林律师多次被《新华社》《人民网》《知识产权报》、《科技日报》《民主与法制时报》《中华英才》《企业观察报》、《中国贸易报》等全国专业性媒体广泛报道。

唐青林律师曾经在《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》发表论文，在北大出版社出版的《企业家法律防范风险》2008年起连载于《法制日报•周末版》。

李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作十余年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所律师合伙人。

李舒律师擅长处理公司法律事务（含公司常年顾问、公司改制和控制权争夺等）、商事争议解决（含诉讼和仲裁）、强制执行与资产处置、金融与投融资、破产重整等领域的法律事务。执业以来，曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度就疑难复杂案件提出整体解决方案，参与办理各类案件总金额达数百亿元。

李舒律师对公司、金融、借贷、担保、执行及刑民交叉等领域有长期而深入的研究，已经出版的著作包括主编《担保纠纷疑难问题及诉讼实战指南》《财产保全与强制执行》《公司诉讼疑难法律问题解读》等。

李舒律师在其长期关注的民营企业家权利保护领域和涉民营企业家财产纠纷和处置等重大疑难复杂案件的整体解决方面，对相关法律问题和司法政策有系统而深入的研究，并有诸多成功案例，2019年在中国法制出版社出版了《民企产权保护政策汇编与解读》。

李舒律师与国内外媒体长期保持友好合作关系，并就诸多法律实务问题接受数十家国内外著名媒体采访，曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京仲裁委员会、中国华融、际华集团等机构为各界讲授法律实务课程。