2024年，华润、龙湖、绿城都在做这8大调整

当下的房地产进入超级分化期。

城市分化，房企分化，产品分化，融资分化……但更源头在于认知分化。

房地产超跌到今日，正走向一个“十字路口”。

就在最近几十家房企业绩会上，老潘看到管理层面对2024年形势判断最高频的一个词就是6个字——“不确定性很强”。

事实上，一部分人觉得各方面利好信号全面出现，比如房价端，国内核心城市房价已从最高点跌落40%甚至50%，一部分外资甚至中介机构都在抄底了；而拿地端也有好消息，2024年百强房企2月、3月拿地金额一直同比正向增长；同时国内一些核心城市优质项目都在热销，比如中海的17万+单价，总价平均4000万、单日196亿的销售传奇，给全行业打了一针强心剂。但另一部分认为老百姓收入及未来信心预期不好，尤其2024年一季度百强销售整体下滑49%，而“挤牙膏”的救市依旧在持续时，大家依旧不乐观。

在这种“不确定，迷茫焦虑、深度分化”时，老潘建议不妨看看头部房企都在如何做？尤其更该看看他们在如何变革？

某种程度上，头部房企的动作，往往代表了行业、市场的风向标。

今天中小房企和爆雷房企都在“保命”或“低调活下去”，也只有背靠大树的央国企以及优秀民营房企还可以有所动作，而这些“动作”，正是我们应该关注和思考的。

基于此，老潘在跟踪了20家头部房企的业绩会和经营调整后，特别总结为《2024年，头部房企都在做这8大调整》。

调整1 头部房企从“拼规模”转向“保安全”

房地产彻底变天了。

“拼规模”这一战略，从规模民营房企普遍放弃，到如今即使央国企甚至头部房企也在2024年采取“规模维稳”的保守策略。

尤其近2年，房地产大跳水，规模从2021年18.2万亿迅速跌落到2023年11.7万亿，眼下2024年还在下探筑底中。

在这个过程中，一方面房企端受制于“去杠杆、融资大收缩”，最终即使优质民营房企甚至地产央国企也很难反向“加杠杆”扩张，这意味着“拼规模”失去了“加油站”。另一方面，市场供求关系发生重大逆转、整体供大于求，产能过剩、库存增多，再加上“房住不炒”政策不放松，最终整个市场土壤也不支撑房企冲规模。

总结起来，房企要市场没市场，要融资没融资，拼规模，就是一句空话！

应该说中型房企最有做大规模的诉求，但即使背靠制造业巨头，美的置业管理层最近也表示：“美的置业不追求规模，更加关注现金流安全。”

事实上，2023年美的置业659亿，而2024年销售目标550亿。

同样即使身为央企的保利置业董事会主席万宇清也坦言：“现在看来，十四五期初提出的2025年千亿目标恐怕实现起来会比较困难，未来整体上还是顺应市场”。

的确，看看保利置业2021年到2023年销售额分别是566亿，503亿，536亿，始终在500亿规模徘徊。

不仅是中型房企，就连头部央企也开始摒弃拼规模。

比如招商蛇口表示；“2024年不追求规模，而是追求质量和效益。”

同样，即使拿地相对强势的中海地产在2023年逆势提出住宅销售增长20%，商业物业增长30%的目标，彼时犹如一剂“强心针”，给低迷楼市很大信心。但在实际2023年成绩单上，中海2023年住宅销售增长5.1%，商业物业收入增长20.9%，两者都没达标后，在最近2024年业绩会上，中海管理层再也不提住宅销售目标，而只是表示希望商业物业增长25%。

无独有偶的是10强越秀地产2023年提出6%增长目标后，面对2024年新形势，提出3.5%的增长目标。而同样2023年、2024年强势拿地的绿城中国也表示：“2024年销售是承压的，预计和2023年销售额持平，争取小幅增长。”

整体看，2024年上市房企几乎都不再谈论2024年具体销售目标和增速。即使高信用的央企也更多是力求维稳。

2024年，持续几十年的“拼规模”战略，休亦！

2024年，还不仅仅是放弃“拼规模”，上市房企更力求保安全，后者是第一战略。

一方面，2024年开局一季度百强销售额下降49%，即使3月虽然环比上涨117%，但绿城中国、建发国际管理层等头部房企都表示：4月、5月销售能否持续走强并不确定，眼下依旧很难判断楼市是否好转。

但问题是，没有任何一家房企，包括央国企，能承受销售额的持续下跌！

另一方面，除了“造血”不确定性，输血即房地产整体融资现金流在这3年也在大幅度收缩，典型80家房企这3年融资总额已经腰斩暴跌……输血严重不足。

在“销售输血、融资造血”都面临下行和不确定性时，2024年房企纷纷确立了“安全第一”的应对战略。

即现金流安全第一。

保利置业主席万宇清表示：“2024年工作强调的第一条就是以现金流为核心，全年经营性现金流一定要保证为正，整个的财务要更加的稳健。”

美的置业高管强调：“2024年首先保现金流安全。”

同样，作为民营之光的龙湖表示：“公司始终把债务安全放在第一位，所有债务安全兑付，甚至提前兑付，用实际行动给自己、给行业注入一些信心。”

而经历过1997年亚洲金融风暴，08年金融海啸以及多轮楼市低谷的中海地产则表示：“中海经常做压力测试，包括假设市场销售下跌50%的极端情况，中海也做过测试，现金流没有问题。”

调整2 进窄门：提升经营性业务收入和利润占比

尽管房企这些年都在热议第二曲线，穿越住宅开发周期，但老潘不客气地说

今天能真正穿越周期，第二曲线功成，最终转型成功的房企，只是个位数！

随着城镇化进入尾声，人口出生率下降、中长期看住宅开发也将继续收缩，类似美国当前房地产市场新房占一成，二手房占九成的交易格局，未来中国房地产也会迟早进入这一格局。

第二曲线一定要在第一曲线还未到达顶峰，提前布局、前瞻投资、提前形成规模气候，方能在第一曲线遭遇重创下滑时就能形成公司整体收入、利润的“补位”，但眼下真正第二曲线能够补位地产开发主业下滑的房企，

屈指可数！

以两大头部央企华润置地和中海地产为例，复盘2022年华润置地取代中海地产，连续两年成为新晋地产“利润王”，就是房地产发展史上的一个经典案例。

有人一针见血：中海地产与华润置地的差距，就差一个“万象城”！

事实上，单就地产开发而言，中海地产2023年净利率13.4%，远超华润置地地产开发净利率8.6%，但华润置地为何反杀中海地产2年蝉联利润王？

一个最根本原因就在华润置地的第二曲线的贡献和补位！

一句话，中海输在了第二曲线。

2023年华润置地第二曲线即经常性业务实现391亿收入，净利润高达96亿，整体毛利率高达75.7%。

对比中海地产第二曲线就相形见绌了。

2023年中海商业物业收入仅64亿，不到华润的零头。

看占比，中海第二曲线营收占比才3.1%，但华润置地第二曲线即经常性收入占15.6%。

不仅如此，华润置地第二曲线核心净利润贡献占比2023年提升到34.4%。未来华润置地希望做到50%。

第二曲线核心净利润占比50%是房企转型成功的第一关，华润置地正在努力，万科2023年第二曲线收入558亿，虽然绝对值体量大，但不足的是第二曲线收入占比也才11.9%，利润占比更是不足。

房企真正第二曲线“略有小成”的是龙湖地产。

龙湖第二曲线的优秀在于——2023年经营性收入249亿，且整体以不到14%营收占比贡献了集团核心净利润的60%。

龙湖转型成功过了第一关，它希望未来某一天第二曲线营收占比也超50%。

当第二曲线收入占比超过50%，这就意味着龙湖转型全方面成功了，真正穿越了地产开发的周期。

应该说，头部房企在第二曲线略有小成的是龙湖、万达、万科、华润置地，而10强阵营其他房企在第二曲线业务普遍认知低、起步晚、量级低，再加上外围经济调整、收入下行、消费降级等也在影响第二曲线很难大提速，这意味着他们第二曲线短期营收和利润占比，很难有大起色。

从这个角度来看，龙湖，华润置地已进“窄门”，也将在未来继续保持遥遥领先的转型示范生地位。

调整3 “经营性现金流为正，”成为头部房企必修课

比起过去“规模、利润”标配话题

2024年，“现金流安全”，成为房企业绩会热词。

万科2018年提出活下去，而第二次再提“活下去”是2024年，如何能活下去，就是现金流安全。但现金流安全，怎么做呢？

对此，我们听到2024年业绩会头部房企一个普遍公告是“强调经营性现金流为正”。

这个诉求早期只是个别房企在强调，但如今已成“行业标配”。

老潘提醒，在财务三大现金流量表中，经营性现金流是房企最重要、含金量最高的现金流，因为它从根本上体现了一家企业主营业务的现金流创造能力，相对筹资和投资现金流，经营性现金流更具主动性、内生性和可持续性。

比如眼下筹资现金流就不可持续。

但以前房企规模为王，以及融资宽松即融资净现金流充沛、甚至还有投资现金流加持时，经营性现金流是否为正，其实并不那么重要。

但在如今房企向“低负债、多元化运营提速，提升经营性收入占比以及房企外部融资开始大幅度收紧”时，此刻，经营性现金流为正，就成为房企整体现金流安全的关键。

经营性现金流为正，意味着整个企业有更强的自我造血能力，不需要集团、地产公司或融资现金流等支持也能“自给自足”，当然如果企业有融资净现金流加持，那是“锦上添花”。

比如2023年中海实现经营净现金流入353亿，万科连续15年经营性现金流为正，且2023年经营性现金流为39亿，新城控股连续6年为正。

龙湖经营性现金流也为正了，但更全局化，算是给多元化布局的房企一个示范。

其一、5个航道，个个为正。

龙湖在2023年实现了集团以及开发、运营、服务三大业务板块，5大航道业务均实现了经营性现金流为正，这是全局的经营现金流为正，也是全集团首次。

其二、龙湖不只是航道经营性现金流要为正，还是扣除分红之后也为正，这就对龙湖经营方面提出了更高要求。

其三、龙湖经营性现金流为正，一方面强调“1个龙湖”原则，即资金实行集中统筹管理；另一方面做好经营力修炼，比如必须根据市场灵活调整投资与开工的规模，必须强调收入与支出的动态匹配，最终实现各航道业务自我正向造血能力。

应该说，龙湖，以5大航道业务各自正向现金流去驱动各航道业务持续做大做强，这个打法，告别了过去依靠“债务规模增加”去推动业务增长的路径依赖，这就相当于实现了各业务“自我造血”自循环，实现靠“内生经营能力”去驱动公司增长的良性发展模式。

从上述意义来说，龙湖在业内率先走出了一条“强经营、低杠杆、正现金流”的高质发展道路。

应该说，龙湖2023年5大航道经营性现金流首次全部为正，也为龙湖2023年稳步压降154亿有息负债，提供了正向支撑！

调整4 主动缩表，持续降低“有息负债总额”

债务，都是要还的！

在眼下犹如“惊弓之鸟”的房地产行业，房企只要有一笔债务违约，就会闪电引发一连串、一系列的抽贷、追债、销售快速下滑、供应商不再垫资等叠加的连环危机。

尽管当下一些头部房企财务结构仍在“绿档”，但不可否认的是，他们动辄2000亿3000亿的有息负债绝对值金额，依旧偏大。

尤其楼市下行引发房价下行、库存资产价值下行后，有息负债却是“总量刚性不变的”，一旦楼市持续下行，那么房企就将面临“债务违约和资不抵债”的双重风险。

基于此，一些即使财务绿档的头部房企在这2年也开始缩表，并着手降低有息负债总额。

对此，龙湖也强调了这一判断：

“传统三高模式最大的隐患就是它的销售规模是与负债规模强挂钩，即销售规模越高，负债就相应越高，资产规模越高。但负债是无差别的，都是要还的，尤其眼下市场下行，那么你的资产就会有一部分面临去化困难，甚至有部分资产多年没有去化，那就会变成滞销状态。”

老潘也提醒，今天三道红线绿档，也未必能成为房企安全的保护伞。

相对香港20%到30%净负债率安全水准，中国内地房企整体负债率依旧群体性偏高，已经不足以应对当下这轮楼市下行和未来不确定性，基于此，上市房企主动进一步深度缩表，就是房企第一大安全战役。

感受到了债务压力后，头部房企万科也鲜明提出2024-2025年，将万科有息负债削减1000亿元以上，即从2023年底的3201亿下降至2025年底的2201亿。

其他头部房企同样也在践行缩表。

对比之下，龙湖的“降负债”看上去有点费解。

一则谈到安全，龙湖短期债务占比多年一直控制在10%以内，2023年底一年到期账务更是仅占8%，而2023年龙湖短债比2.2，即使剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比依旧是1.36倍，这意味着龙湖短期债务压力并不大。

二则全面扫描龙湖财务安全度，净负债率55.9%、剔除预收后的资产负债率为60.4%，2.2的短债比，妥妥的财务绿档，且负债安全水准与很多头部央企也是不相上下。

三则眼下龙湖经营性赛道还在扩张，整体对资金需求量大，比如龙湖购物中心2024年计划新开14座……

在这三大背景下，龙湖鲜明压降有息负债，有必要吗？

但在非常时期，龙湖选择了更为安全的做法。

即为集团系统安全，或者进一步提升龙湖整体安全度，依然决定在2022年就开始压降有息负债总额。

23年龙湖有息负债1926亿，比2022年下降7%，少了154亿！

问题也来了，龙湖每年经营性业务还要扩张，比如龙湖购物中心2024年进入百MALL时代……既要降负债“活得安全”，又要实业扩张“活得好”，龙湖如何破解？

对此，龙湖表示——龙湖有息负债的稳步下降是靠正向经营性现金流去带动的，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债。

其他房企“卖儿卖女”降负债不同的是

龙湖并没有出售优质资产

而更多是靠5个航道经营现金流为正，资金统一集中管理去有序降负债！

调整5 谨慎甚至收缩拿地：可以错过，不可拿错

2024上半年并不乐观

华润置地明确采取抢收策略

其他头部房企都在采取降价以价换量的快跑。

房企销售的分化，正影响拿地的分化，这是“以销定投”逻辑的又一现象。

一方面从房地产下行市场看，眼下头部房企的销售业绩基本80%以上来源于高能级城市。

比如龙湖2023年1735亿销售额95%来源于一二线城市；比如招商蛇口2936亿销售额中“强心30城”销售额占比达91%。面对2024年房地产市场局部复苏，绿城也判断：2024年楼市复苏将从核心城市开始。

而头部房企2024年拿地目标区域，也将聚焦销售能去化，市场能复苏的区域进军。

事实上，面对2024年拿地策略，头部房企有三大变化。

其一，适度收缩，更谨慎

过往拿地相对进取的绿城中国、建发国际等都在2024年表现更谨慎、更收缩、更聚焦。

比如绿城就表示；“2024年投资工作是比较难做的。”

虽然绿城希望2024年拿地超过2023年1425亿新增货值，但考虑到2024年房地产市场可能会面临比较大的挑战，综合通盘考虑后，绿城2024年拿地货值可能会适度收缩，整体新增货值预计在1000亿左右。

从1425亿到1000亿，绿城拿地，正谨慎收缩！

过往拿地黑马建发国际也表示：“眼下，整体土储规模不能过大，2024年拿地仍将保持积极态度，但也会结合销售进度来确保整体安全性。此外，较之前2023年建发国家还在一线三四线城市大举拿地，2024年会对三四线相对谨慎。”

具体如何拿地？建发国际2024年有了更严格的纪律和标准：

“第一，考虑市场容量问题；第二，考虑土地与产品的适配；第三，可以接受低利润，但要求安全性和流动性；第四，考虑地块的抗波动能力。

其二，流量优先，利润其次。

龙湖拿地对流量尤为关注。即拿有一定利润，且能够快速销售、高去化的地，后者才是龙湖拿地最值得关注的地方。

比如龙湖2023年新开盘年度去化率高达70%，所以拿的地能够卖得快，才是拿地质量的又一能力体现。

其三，高度聚焦。

2024年房地产土地市场分化会严峻，会更加“冰火两重天”。

即一些热点城市核心板块优质项目被众人追捧，土地溢价率创新高；另一方面只要城市、区位，项目资质一般，就陷入无人问津，冷清异常，房企甚至都懒得出现在招拍挂名单上。

2024年招商蛇口在拿地上主要保持区域聚焦、城市深耕，计划9成以上的投资仍布局在10个核心城市，比2023年更聚焦。

进入城市也要符合“五好标准”——即市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市存销比较低！

基本面相对差的城市招商蛇口会退出。

调整6 资管业务、商业地产、代建轻资产等24年大提速

眼下，房地产销售正压力重重！

短期看，何时筑底反弹并不明确，长期看，城镇化进入尾声、人口出生率降低，房地产进一步产能过剩，长期也不乐观。

唯一幸存点就看中期是否有阶段性的发展空间。

在地产主业短长期都不乐观情况下，小房企船小好调头，但龙头房企就必须提速第二曲线，加速提升经营性业务收入和利润占比，才能应对地产主业后期下滑风险。

综合来看，2024年头部房企都力争提速资管业务，尤其加快商业地产扩张、以及以代建为代表的轻资产输出，正在全面提速。

比如多元化相对领先的华润置地在2024年变化颇大。

2024年，华润置地面对行业变化、市场需求变化以及十四五后半程高质量发展目标要求，做了非常扎实的检讨，调整和重新修订战略规划体系为“124563”。

应该说，华润置地124563战略，除了对投资、生产、运营等常态化工作进行强化和优化外，重大变化就是明确把大资管业务作为主航道业务，并力求十四五期内，把资管业务培育为华润置地的第二增长曲线。

时间紧，任务重，华润置地2024年如何干？老潘总结为9字策略。

其一，扩规模。事实上，2023年华润置地资产管理规模已经高达4275亿，在国内堪称领先水平，比如以万象城为代表的华润购物中心占比高达63%。但华润在对标国际标杆后发现自身资管规模，依旧有较大提升空间，因此后期将继续推动资管规模的进一步提升和做大。

怎么扩规模？华润一方面抓住购物中心增量发展机会，坚定选择优质购物中心地块，另一方面积极推动优质存量收并购项目落地，通过增量扩张、存量收购2大维度实现资管规模快速增长。

其二、造平台。即华润置地计划5年左右形成规模较大的商业REITs平台，做到500亿发行规模，促进经营性不动产的价值全面释放。

其三、强能力。即持续提升不动产的投资开发和经营能力，同时建立规模化、常态化的资产的退出能力，最终完成投融建管退的全流程资管能力！

不仅仅是华润置地，万科，龙湖都在加速资管投融管退全流程尤其是资产退出能力的建设。

比如万科也在加速多类型经营性物业的REITS发行。2023年伴随公募REITs试点持续深入，万科旗下万纬物流REIT已于交易所正式发布，印力集团发布中金印力REIT已进入询价阶段，长租公寓REIT目前也在积极申报中，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

作为民营房企的龙湖集团也在强化商业地产的增长。

而2024年，龙湖也将新开14座购物中心，实现从88座到102座购物中心的里程碑之变。

即龙湖商业地产将进入“百MALL时代”！

眼下龙湖所沉淀投资性物业已形成“千亿”规模，这部分资产也在23年给龙湖贡献超百亿收入，同时这部分收入毛利率超过75%，最终也支撑了龙湖经营性业务净利润占比超60%的全行业佳绩！

另一方面，行业下行时期，房企普遍选择代建这类轻资产业务作为抗周期的利器之一。据不完全统计，目前行业已有超90家企业涉足代建领域。

比如2023年，招商蛇口新增28个代建项目，华润置地代建板块累计在管项目达到338个，龙湖智慧营造品牌龙湖龙智造累计获取代建项目90个。

作为代建新秀，龙湖龙智造一出道就是佼佼者。

22年龙湖代建亮相后，仅仅一年时间新增签约代建项目60个，代建规模迅速做到行业前五。

不仅如此，龙湖龙智造有一个差异优势，就是“一个龙湖”的多元生态优势。

即龙湖可以通过不同航道发挥不同的优势去共同获取一些项目，为委托方创造价值。

比如说南京的麒麟天街项目，就是由C5龙智造代建，C2商业航道提供代运营的一个组合服务包，通过这个服务组合给客户提供更长链条的服务。

调整7 打响组织优化战役：纵向裁撤、横向合并，更精简高效

行业下行时，2023年下半年到如今，至少有20多家房企进行组织优化。

而2024年一季度，包括万科、华发、中交、招商蛇口、华润置地、龙湖、万科、金茂、绿城等房企一个接一个开启了组织架构和人事调整。

要知道，这些都是这2年拿地和销售市场的主力军，都是头部央企和优秀民企，他们为何频频展开一系列的组织架构的大手术？

手术一：纵向裁撤

扁平化，中交地产直接撤销区域公司，颇受关注。

中交地产昔日是拿地进取生。

2021年拿地销售比0.69，2022年拿地销售比0.51，2023年0.35，与此同时，中交地产2023年归母净利润亏损16.7亿。拿地凶猛与2023年亏损，2024年初，中交地产就在组织架构上动手术，即此前总部区域城市项目三级管控模式直接砍掉区域公司，直接实行总部直管城市的两级管控模式。

这样的好处是企业总部更加扁平化、专业化和平台化，同时集团决策更高效，更敏捷。

手术2 ：横向合并

撤销弱势区域与城市公司

除了扁平化管理外，其他央企和优秀民企都在2024年初开始针对区域公司、城市公司进行精简和合并，不少弱势区域公司，弱势城市公司被理性合并。

比如眼下华中区域成为房企裁撤的典型区域。

事实上，从该区域核心城市的拿地量收缩就可以看出，2023年，长沙、郑州和武汉的住宅用地成交金额分别下降38%、27%和6%，均有较为明显的下降。房企在华中区域拿地热度明显下降，企业自然会减少华中区域的相关资源配置，区域公司、城市公司被合并就是情理之中。

比如2月初华润置地就取消“华中大区”，并将原华中大区武汉公司、长沙公司划归华西大区管理，而郑州公司划归北方大区管理，自此，华中大区被分流完毕！

同样是龙湖，2024年伊始，龙湖对长三角城市公司进行了变动调整。

龙湖2024年将南京公司与合肥公司合并，新成立的公司为合宁公司！同时还有合并胶东公司与济南公司，城市合并后，可以集中人力和物力深耕优质项目和区域，放大整体优势。

值得一提的是，在绿城中国调整中，以前存在感较低的西南区域竟然直接被绿城代建平台——绿城管理西南区域合并掉。

为何头部房企都在密接调整区域和城市？

核心逻辑其实都是源于在行业下行调整期，不同区域和城市公司市场开始严重分化，尤其眼下三四线和弱二线不被看好，而头部房企都集中于业绩确定性，安全性，流速更好的一线城市和核心二线，因此一些弱势区域和城市就会面临后市不看好，被动合并的结局。

当然眼下房企更侧重高质量和人均效益，与之前追求规模强调区域城市扩张的策略已有不同，也因此，房企一些向效益、向高质量、向区域城市深耕看齐，这样以来，合并弱势区域与城市公司，打造强势区域公司、强化总部集权和风控，就成为2024年头部房企组织大调整的内在动因！

应该说，2024年初密集的组织变革只是一个开始，一旦房地产市场持续筑底调整，后市房企的“组织手术”也势必继续。

未来，头部房企拼管理、拼效率、拼人效将成为很长一段时间的必修课。

调整8 普亏年后，头部房企从源头进行全方位“利润修复”

2023年是上市房企的“普亏年。”

79家上市房企，2023年亏掉超1000亿。

截止目前已发年报的79家在港上市内资房企，2023年净利润累计为-1103.9亿。其中50家房企净利润为负，占比64%。

与此对比的是，头部房企营收破1000亿的仅有8家，在港上市房企仅有4家破100亿，即华润置地、中海地产、万科地产、龙湖地产。

净利润破10亿，整个行业也只有14家。

就连多年蝉联“利润王”的中海地产，这几年也遭遇盈利能力持续下滑。统计发现，近5年，中海毛利率与净利率平均增速分别为-3.35%、-3.19%，持续保持下行趋势。而且由于中海地产在第二曲线的产出单薄，最终利润王称号在2022年，2023年连续被华润置地超越。

但不可否认的是在单一地产开发领域，建筑业出身的中海地产毛利率仍控制在20%以上，净利率也未低于10%。

面对普亏的格局，头部房企在2024年依旧强调利润修复，即增加利润、修复利润以及提升经营性业务利润占比。

比如2024年华润置地主要经营策略就强调以有利润增长的营收和有现金流的利润为核心经营策略。以现金流创造、毛利率及ROI提升、降本提质增效、库存去化攻坚为关键管理主题。

龙湖也在打造自己利润的超级蓝图。

整体蓝图上，其一，力保地产开发主航道的销售额，即通过聚焦核心城市、核心地段和精挑细选优质项目来实现高去化；其二，地产整体筑底下行期间，加大运营服务收入“补位”，最终持续为集团提供超半壁江山的利润贡献。其三、节流创造利润。比如过去2年龙湖集团管理和销售两费从160亿降到110亿，降幅达30%。

2024年龙湖也将全方位修复提升净利润。

其一、地产开发盈利2024年会逐步修复。核心一方面22年，23年以及之后拿地项目毛利率都在20%以上，而2024年随着整个土地市场竞争力度大不如之前，对手少了很多，龙湖更有机会获取一些高利润土地，最终系统提升利润率。

其二、龙湖预计运营和服务这两个板块未来会迎来“双位数以上”的收入和盈利增长。

比如龙湖购物中心一年就有102.8亿收入；

比如龙湖服务航道平均毛利率也超过30%。

其三、龙湖轻资产两大航道即物业服务和智慧营造，虽然龙湖整体负债率下降，但因为这两个航道属于轻资产，不受负债约束，未来依旧可以保持一个快速增长。

基于上，龙湖判断， 2024年以后将是利润一个持续修复的过程。

小结

地产上行期，三高即“高负债、高杠杆、高周转”房企实现了高成长，赢得高光时刻！

而在地产下行调整期，以“高品质、高信用、高效益”的新三高房企将能够活下去、活得好、笑得久！

毕竟，活到最后，笑到最后，才是剩者为王，才是胜者！