房子家电化，这是要割最后一波韭菜？

我是马江博，关注我，看清形势，看到趋势。

没有想不到，只有做不到。

以前是工业设备以旧换新，汽车、家电以旧换新，现在居然连商品房的以旧换新都来了。

4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”公告。

什么意思呢？比如你在无锡梁溪区有一套旧房子，但是现在想换个新的、大一点的房子，政府就跟你说，你先去锁定一套指定小区的新房，锁定以后政府先收购你这套老旧房子，然后旧房子可以抵最多60%的新房购房款。

你干不干？

这样的政策本质就是在释放中产阶层的改善性需求。

因为他们主要资产就是房子，得先把自己老房子给卖了，拿到现金，才好去买新住房。

但现在的楼市环境房子不好卖，这类需求因此就被卡住了。

于是政府就想出这么一套“以旧换新”模式，直接让城投和国企来收你的旧房子。

而这套模式设计的巧妙之处就在于：

居民必须先去锁定新房，城投才会收你的旧房子，相当于是把资金都锁在楼市内，防止直接给居民钱，居民拿去做其他事了。

而城投收了旧房子，也不是摆在那里，一是可以拿来改造一下弄成保障房、保租房，通过租金的方式回本，二是如果是老旧平房，那城投就可以等待政府规划拆迁，从中赚个拆迁差价。

一切看着都非常完美。

但要实施起来问题也是极多的，核心就一个问题：

居民愿不愿意？以及到底怎么评估我的旧房子？

从此次无锡发布的政策细则和政策问答中，我们也可以来评判一下：

1）把房子卖给城投和政府前，公贷和商业银行的房贷必须结清。问题是，有这个钱我干嘛不拿这钱直接去买新房，还需要以旧换新？

2）旧房子最多只能抵扣新房房款的60%，剩下的钱必须自己补足，没钱就只能贷款。

3）这个就是60%抵扣封顶，多了不退。

什么意思？比如你旧房子值300万，你想买的新房子如果是500万，ok，正好抵扣300万。但如果你旧房子值300万，但买的新房子是400万，那旧房子只能抵扣400万的60%，也就是240万，多出来的60万就不退了，也不会以现金或者其他方式补偿。

最近不光是无锡，自今年以来，徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了商品房“以旧换新”活动，我研究了一下，大同小异。

各地模式设计地都非常地好，但是所有模式的核心都是在于：调动居民置换房产的积极性。

不要搞到最后，搞成了厦门房票那样，事没办成、房拆不成、房票变成投机、各方皆不高兴的闹剧。

我是马江博，关注我，关注趋势与财富。

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