高盛预测，中国房价将下跌40%惹争议，可信度如何？

最近，高盛发布了关于房地产市场走向的预测：国内房价将下跌到2027年，届时会跌去40%。而高盛的预测引发了社会各界的争议。有人认为，高盛对A股趋势的预测还是挺准的，它能对中国房价做出预测，肯定不会是空穴来风。同时，也有人认为高盛对中国楼市缺乏了解，其实中国楼市在某种程度上会受到政策的影响。如果政策不允许房价大跌，房价根本跌不下来。

实际上，认为高盛预测不靠谱的人给出的理由有三个：第一，现在国内很多家庭的首付比例是30%，如果中国房价都跌去40%，那么买房的人很可能会选择断供。第二，现在国内很多家庭都把资产押在房地产上面，如果房价跌去40%，将会使很多家庭无法接受这样的现实。第三，如果房价大幅下跌，将会影响到经济和金融稳定，届时各级政府不会不管，会出手救市。

应该说，以上这三个理由确实很能说服人。但如果仔细推敲起来，就漏洞百出：首先，对于刚需家庭来说，他们买房是为了自住，房价即使跌去40%，多数不会选择断供。环京楼市房价已经从高位跌去60-70%，也没有看到出现大量断供的现象发生。

再者，很多家庭确实把资产押在房产上面，但不代表房价只能上涨，不能下跌。如果房价只能上涨，不能下跌，那就不符合客观规律了。就像股民把财产都压在股市，如果碰到熊市也只能怪自己看错了趋势，认赌服输。

最后，房价如果真的跌去了40%，政府会出台救市政策，所以房价跌不下去。事实上，救市政策只能迟滞短期内房地产的调整进程，避免房地产市场出现大起大落，但并不能改变房价的大趋势。温州这两年的房价已经跌去了40%，也没看到救市政策能把高房价托起来。

实际上，高盛预测国内房价出现下跌，并不是说国内所有城市房价都将跌去40%。像涿州、燕郊、廊坊等环京楼市，本来房价已经跌去了60%-70%以上，如果再下跌40%并不太现实。此外，还有一些三四线城市房价只有4-5000元/平米，泡沫本来就不大，也不太可能还有40%的跌幅。

不过，像北上深等一线城市以及部分二线城市，由于存在着较大的房产泡沫，房价已经远远脱离当地居民的购买能力。未来几年房价跌幅超过40%也并非没有可能。以上海为例，2021年中心城区的房价10多万/平米，现在都已经跌到6万-7万/平米。房价已经从最高位时跌去了30-40%。这也已经戳穿了，之前一些人所说的一、二线城市的核心地区的房价只涨不跌的神话。

其实，国内房价涨跌是有趋势性的。之前房价一直在上涨，即使是出台各种调控政策，都无法在短期内遏制其上涨趋势。而现在房价总体是趋势下跌的趋势，要想完全逆转这个趋势，也是难以实现的。未来房价出现调整的概率会很大：

第一，受到疫情的影响，国内老百姓收入减少或失业，购房能力被严重削弱了，已经支撑不起当前的高房价。所以，未来几年房价调整是大概率的事情。此外，在经历了疫情后，现在的人越来越理性，会根据自己的实际情况而决定是否买房，不会再像过去那样冲动买房了。

第二，现在我国已经进入到重度老龄化时代，老年人口越来越多，年轻人越来越少。老年人已经有了房子，不需要再买房了。与此同时，现在结婚率和生育率持续下跌。试想年轻人不结婚了，未来购买婚房的需求就会减少。而生育率的下跌，也意味着二胎、三胎家庭数量减少，未来想改善型购房需求也会减少。

第三，现在新房销售快速下跌，以及二手房挂牌量的快速激增，都预示着未来房价下跌的压力越来越大。今年3月，全国前100名房企，销售金额只有3583亿。这意味着，今年跟去年相比，销售额大跌45.8%，腰斩的水平。

与此同时，2024年3月份，全国范围内的二手房新增挂牌房源量相较于2月份环比上涨了35.6%。显然，无论是新房还是二手房，都处于挤泡沫的过程中。未来房价还有下跌空间。

高盛预测，中国房价将下跌40%惹争议，可信度如何？像一线城市以及部分二线城市，由于房价泡沫较大。所以，这种可能性并不能排除。主要原因是：1、居民收入下降，支撑不了高房价；2、我国进入重度老龄化社会，年轻人购房需求越来越少；3、现在新房销售下跌，二手房挂牌量上涨。这也预示着，未来国内房价或将会继续调整。所以，大家应该把高盛的预测当作重要参考指标，谨慎对待，切勿掉以轻心。