官方下场“收房”, 土拍市场3连“地王”, 楼市“降价潮”失约!

今年的楼市小阳春表现还不错，根据克而瑞数据显示，从月度变化趋势来看，今年3月整体成交迎来了“触底反弹”，单月成交规模高达2432万平方米，环比近乎翻番，同比因去年基数较高下降41%，不过已显著好于2023年下半年月均，增幅达到10%；可见当前楼市成交有企稳态势。

虽然成交数据有多好转，但是整体来看今年一季度的商品住宅成交面积，我们会发现大家的购房情绪依然较差，很多人都持观望态度。

因为据CRIC监测，一季度115个重点城市商品住宅成交面积5383万平方米，同比下降44%。

相比新房市场，二手房市场表现就更好一些，不少一二线城市的二手房成交量出现大幅度上升，但是成交价却下降了不少。综合来看，主要是因为二手房价格下降的更厉害，成交量上升主要是降价换来的。

从成交量上看，“小阳春”或许存在，但成色不如去年同期，楼市有筑底迹象，如果乐观点说，二季度楼市有望持续复苏。

第一太平戴维斯4月9日发布报告显示，2023年全国房地产大宗市场交易量同比回升，录得总成交金额约2292亿元。其中，一线城市成交额录得约1693亿元，同比上涨超过22%。一线城市成交占全国成交总额约74%。

其实从去年年底开始，国家为了刺激楼市就已经释放了众多利好，住建部把调控的大权下放给地方，为了让他们更好的对症下药达到更好的效果。

同时央行也是不断降准，向市场中释放大量资金。

2023年，在高层不断重提“三大工程”后，2024年元旦央妈突然向三大政策性银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）新增了3500亿元PSL。

关键是这还是历史第三高，最高的一次是发生在2014年12月，当月新增3831亿；排名第二的是在2022年11月新增3675亿；

根据过去的情况来看，3500亿psl的最多可以衍生出3倍的贷款，也就是放1万亿左右的货币到市场。

又是万亿级别的放水量。

然后是2024年1月24日，央行行长宣布降准，将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。

此举引发市场猜测，资金将流向何处？尽管有人认为可能刺激房地产市场，但与“房住不炒”的基调似乎不符。实际上，这些资金更可能用于加速交付长期停工的楼盘，恢复购房者信心，而非投机炒房。

不仅如此，最近不少城市都表态支持住房“以旧换新”，比如郑州直接官方下场“收房”。4月1日，郑州房管局等部门联合发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

其实早在2023年就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动，根据中指监测，2023年以来有超30城表态支持“以旧换新”。

在这种情况下，土拍市场也是开始火热起来，甚至迎来了场3连“地王”。

就在3月27日，苏州、厦门和宁波一日诞生3个“地王”项目。其中，苏州一宗地块在经过51轮激烈竞标后，由绿城中国以6.5万元/平方米、溢价率18.22%拿下，不仅一跃成为苏州新一代“地王”，更是刷新江苏省地价上限。

在厦门，历时1个多小时、152轮出价后，将军祠地块由厦门国贸以6.27万元/平方米拿下，溢价率40.79%。此前厦门岛内的单价“地王”是中海地产于2023年8月15日拿下的大唐中心地块，楼面地价约5.18万元/平方米。

然而，这一系列利好政策是否意味着楼市即将回暖呢？实际上，央媒早已多次明确表示，“房住不炒”定位不会改变，降准的重点是支持实体经济。虽然一些会议未提及房地产，但并不代表其不重要，也可能是对房地产的利好表现。

其次，土拍出现多个“地王”，更多的是佐证了之前的观点：随着楼市分化日益明显，一二线城市的人口将持续增加，因此房地产市场仍有较大发展空间，对于一些优质地块，房企依然会争抢；而相反，三四线城市的人口流失导致房地产市场空间不断受限。

个人认为，经过前两年严格的调控，房地产金融属性正在减弱，购房投资已成为过去。未来，随着保障房建设的加速和租售同权等长效机制的实施，楼市将走向更健康、高质量的发展道路。