对话新世界中国行政总裁黄少媚：投资内地的决心是坚定的

作为港资发展商，1980年起，新世界在内地先后投资华南、华东、东北、华中数十个城市。

"过去的港资企业给大家的印象就是慢。"新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受蓝鲸新闻时表示，"慢"更多源自水土不服，"很多港资企业去报建的时候，可能确实存在对当地政策环境不了解的情况"。

同时，很多港资企业虽有香港经验，但对外地消费、文化不甚了解；此外决策链路长，导致行动较慢。

不过，黄少媚表示，"我们投资内地的决心是坚定的。从世界各地来说都很难找到一个区域，可以连续投资40年都保持增长。短期遇到一些困难，未来依然有发展空间，值得我们继续投资。"

"商业做得好是因经历很多周期"

观念上，港资与内房企存在差异。"做地产不是短期行为，从买地到落成大概需要四到十年的时间。如广州东塔，我们2008年买地，2019年才全部落成。"黄少媚称，我们追求质量，不是数量，只做精品。

除广州周大福金融中心（东塔）外，新世界中国还在内地建有天津周大福中心、武汉周大福金融中心、深圳前海周大福金融中心等超高层建筑，K11则是城市高端商场的名片。

上述商业运营类资产，源自2015年，新世界中国发起的一场自我转型。2015年起，楼市迅速步入上升周期，更多内房企选择在数量上做文章。

"新世界一直是求‘质’不求‘量’的发展商。" 黄少媚坦言，我们既没有能力全国性去开发，也不想在管理上失控。为此，新世界中国在当时选择更适合自己的路，即回归"品质"，战略收缩。

此前，新世界中国在二三线城市还有项目布局，自2015年起，重点聚焦以广州、深圳为代表的粤港澳大湾区，上海、杭州为代表的长三角地区，及京津冀地区。"这些区域经济最活跃、投资价值最高。" 黄少媚透露，目前，新世界中国住宅均价大概是50000/平方米。

同时，新世界中国转型的另一方向是，销售与管理并重，在住宅市场遇冷时，有持续的租金收入。黄少媚称，香港发展商做商业很好，是因为经历过很多周期，明白商业和住宅之间、租金和销售之间，是可以相互补充的。

"我有一个研究团队，每三个月向我提供一份报告。官方发布信息、市场数据都有。我会关注发电量、以大学生为代表的人口流入情况、当地地铁建设和产业规划等指标。" 黄少媚表示，在五六年前，新世界中国预判二三线城市的城镇化进程放缓，房地产市场可能会出现过剩的情况，再次调整战略，进一步聚焦核心区域、核心城市发展。

据其母公司新世界发展2024财报显示，新世界在香港及中国内地将有20个K11项目开业，预计到2026财年，K11将落子大中华区12个重点城市，共计38个项目。

管理层估算，2023-2027财年，K11租金收入将实现约30%的复合年增长。"租金回收相对缓慢和长期。"黄少媚称，期待内地的K11能在未来两年全部入市之后，给公司带来长期稳定的现金收入。

"未来香港商业需要开始转型"

2021年，新世界中国将总部从香港搬到广州，让两地同事展开协作。黄少媚介绍，在设计、财务方面仍然以香港同事为主；在执行方面，从报建、作图，到施工、落成，则依靠本地团队。

"香港的文化我们很熟悉，但内地有不同的历史和文化底蕴。" 黄少媚称，我们认为团队极为关键，公司内地员工占比超八成。

从土地储备来看，目前新世界发展在内地的土地储备约六成位于大湾区及长三角地区核心都市圈。新世界发展目前在内地投资发展8个城市更新项目，全部位于核心城市如广州、深圳等，总楼面面积达270万平方米。

谈及当前内地楼市，黄少媚认为，"香港这次‘撤辣’放开的很彻底，在短期内能提振市场。香港的经验告诉我们，如果政策放开，就可以吸引更多的购买力流入，我想对于内地的几个核心城市也不无参考。"

黄少媚表示，现在的香港，是需要信心的时候，"撤辣"和七折甩卖后的市场反馈，也侧面说明香港还是值得投资的。

相较政策短期激活住宅市场，香港商业地产调整周期或更漫长。在黄少媚看来，过去，香港商业体更多依赖包括内地游客奢侈品消费，其业态以奢侈品为主。

如今，内地游客消费习惯在改变，部分奢侈品消费也在内地被消化，香港商业体同质化竞争再加剧，未来香港商业体需要开始转型、寻找差异化，如增加文化、时尚等元素。