广东
今天，有粉丝在群里聊嗨了，事关万科云城米酷一套80万公寓，月租最高达4-5千/月，出租回报率6%。
租金回报率高，低总价买入核心地段等，优质公寓的这些闪光点，又被“挖”出来了。
｜广州核心地段
｜广州楼市发布 摄
壹
租金回报率7.5%
别小瞧广州公寓了！
上述粉丝提及的万科云城米酷，不少人视为出租“神器”。
从贝壳找房数据来看，该盘13-66平的小户型，挂牌租金为1100-8000元/月，一年就能收入1.32万-9万。
｜万科云城米酷部分租金情况
｜图源：链家
若是260平大户型或用于租办公室，一年租金可去到20.4万-31.2万，真是收租到手软。
若是对这样的收租收益还没概念，咱们来看看收租回报率。
楼市君扒了几个户型为代表，发现租金回报率大概为4.4-7.5%，相对较高。【备注：租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价）】
以一套25平小公寓为例，如今可租到3000元/月，总价仅需48万，租金回报率高达7.5%。
这样的租金回报率，甚至要超过珠江新城公寓，那边有部分租金回报率为1.8-4.3%。（数据来源：中指院）
重要的是，万科云城米酷周边很多上班族过来租房，几乎不愁出租。
项目紧挨着万科广场，楼下也有底商，生活便利；步行约500米就能到天河智慧地铁站，交通便利。
而且，天河智慧城产业发达，小鹏、网易等企业大咖汇聚，租赁需求旺盛。
｜天河智慧城重点企业分布
租金较高，再加上户型面积小，有不少13平、18平小户型，总价仅30-40万，万科云城米酷的租金回报率，一直偏高。
实际上，万科云城米酷不是个例，广州部分核心地段公寓，租金回报率也比较可观。
从部分板块公寓租金回报率看，多数小区房源能达到3%以上。
而且，部分商办的租金，能比周边住宅高出70%，甚至更多。
比如，金融城的佳润临江上品，约45平小公寓能租到93元/月/平，而板块内的美林海岸住宅，相近面积户型大概租84元/月/平。
从统计数据来看，绝大多数板块的住宅整体租金回报率也不高。
我们以同样成本投入来计算，200万置业，公寓租金回报是5.2-9万/年，比住宅还高，优势便凸显出来。
｜技术生成
综上来看，或许，我们不应该小瞧公寓了。
贰
投资客杀回来、缩量提质
广州公寓将迎来三大机遇
随着市场行情的转变，越来越多人开始关注公寓。
这从其近期市场表现也能看出来，3月广州公寓成交506套，环比上涨约5%，中心区热度尤为明显，环比涨49%。
从供应上看，3月供应仅304套，但成交506套，供不应求。
｜图源：广州中原地产
而之所以重回市场焦点，可以说，当下的公寓市场，迎来了新机遇。
其一，商办总价低、租金回报率更高，部分投资客重新调整资产配置。
在房住不炒的主基调下，住宅重新回归居住属性，房价不再疯狂上涨。
相比住宅，公寓除了租金回报率更高，还有其他区别于住宅的优势。
比如，总价低、不限购、超30万也能买入核心地段，不像住宅，同板块动辄几百上千万。
换句话说，不占用名额，手里有点小钱，也有合适的投资标的，容错成本也较低，收益高。
若操作得当，公寓也可以重新进入买家资产配置赛道。
｜琶洲某公寓项目现场图
其二，“限寓”政策增强公寓稀缺性，有利于存量公寓去化。
近日，广州官方“限寓”文件曝光，目前在售的部分公寓项目，即将成为绝版。（）
这对公寓而言，是去库存，重新激活市场的一大利好。
楼市君也摸查到，部分公寓新盘人气较以往有所上涨，这段时间也比较吃香”：新政首日“1串5”、到访上涨40%……
随着去库存加快，稀缺性和房价都走高，公寓开始紧俏，物以稀为贵的属性便体现出来。
其三，公寓市场逐渐“缩量提质”，中心区公寓或大平层将是主流。
早期公寓遍地开花，但近年成交结构已发生变化，中心四区（天河、海珠、荔湾、越秀）成交占比越来越高。
近6年来，中心四区公寓成交占比，从2018年的9%飙升至2023年的34%，翻了近四倍。（数据来源：克而瑞）。
而从成交面积来看，随着中心区大平层商办增加，公寓成交面积占比也发生变化。
比如，2023年全市超110平公寓成交占比为6%，刷新近5年记录。
主因在于，随着市场豪宅化加剧，大平层商办因地段好、装修豪华、圈层高端，居住舒适，也被同步抛“橄榄枝”。
可以猜测，接下来的公寓市场，或将是呈现进一步“缩量提质”的趋势。
对于重新被审视的公寓，你们又是如何看的呢？欢迎留言评论。
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