深圳楼市，根本杀不死！

01

从2021年，上面对房地产行业发布那则措辞严厉的警告至今，楼市全面调控周期已接近3年。

三年，说长不长，说短不短。

但很多事情，已经是沧海桑田。

首先，三四五线城市的房子，金融属性被完全剥离。

未来，小城市的房价不会再有任何脱离该城市基本面的任何增长空间了。

住的舒不舒服，将会成为最大，也可能是唯一的价值参考标准。

五六年前那种，全国普涨，全国轮涨，以及几个炒房团就能拿捏一个城市的情形，不会再发生了。

其次，四大一线以及部分强二线城市的房子，教育附加值以及金融附加值被强力削弱。

随着一线城市楼市调控和升学录取机制改革的双管齐下，那些毫无逻辑可言的奇葩学区房的价格体系已经崩塌。

原来新闻里经常会报道：“某某扫把间卖出了天价，家长为了上名校不计成本，不计得失”。

什么不计成本，不计得失，都是狗屁。

真要是真金白银地砸进去几百万买个学位，没几个傻子愿意掏钱。这种垃圾房子有市场，全依赖那种病态的氛围，无脑上涨，买了再卖，既有学上又有钱赚。

不过，这种情况以后也不会发生了。

第三，城市户籍壁垒形同虚设，21世纪最大规模的人口大迁徙呼之欲出。

前几年，全国楼市都在畸形上涨的原因，除了市场和情绪以外，还有一个潜在原因就是户籍制度。

优质城市，进驻门槛高，后续收益大（薪资水平、社会资源等），大把的人愿意下血本拿个入场券，所以房价越限越高；而普通城市，虽然没啥拿得出手的产业，但是胜在门槛够低，那些出不去的资金，被迫在本地楼市里流转，所以也吃到部分红利。

现在除了四大一线还有着一丝丝户籍保护的意思外，其他城市一律脱光了打牌。城市行不行，群众不再有任何试错成本，用脚投票，舒服了就定居，不舒服随时开溜。

所以，在2024年4月份这个档口上，政策没有完全放开，成交却能保持一定韧性的城市，基本上已经通过了考验，以后只要稳着来，不搞盲目扩张，就没啥大问题。

02

这些城市有哪些？

不多，不到十个。

北上广深，苏杭成西。

有人肯定会说，“从数据上看，这些城市有一个算一个都跌成马了，你是怎么判断的？”

有这种疑问，很正常。

但是呢，搞错了因果关系。

判断某种事物的趋势，肯定不能从事物本身出发做推导，而是要从外部环境的变化着眼。

你分析去年的金价，能分析出现在黄金的疯狂吗？

对吧？

我以深圳为例，谈一谈我的看法。

截止到2024年，深圳市是四大一线里，跌的最惨的城市。

但同时，也会是第一批走出泥潭的城市。

这么说的原因，还真不是因为数据。

因为数据具有滞后性，不看全貌的话，迷惑性也很大。

根据深圳房地产信息平台的数据显示，今年3月，深圳累计网签2819套新房，其中商品住宅成交2245套，环比增长184.4％。

如果只盯着这个看，我们是不是应该大吹特吹呢？

184.4％，乍一看很唬人。

但实际上，跟去年同期相比，根本就没眼看——跌了29.82％。

那么，跌了29.92％，是不是可以往死里贬低呢？

肯定也不行。

因为新房销量同比下跌的背景，是二手房交易持续高位运行——3月深圳二手房网签5200套左右，环比同比都在涨，早就突破了荣枯线。

你说，你要从数据倒推趋势，企图简单粗暴地得出结论，那不是摆明了要被连续打脸的吗？

所以，暂时忘记楼市数据，咱们看看深圳的底牌。

03

支撑房价的三要素，经济，人口，产业。

深圳这两年，在这三方面干的都不错。

经济层面，2023年深圳GDP——34606.4亿元，同比增长6.0％，依然是不可撼动的龙头地位。

具体到各个行政区，观感则更为炸裂：

南山，增长5.1％；

宝安，增长8.5%;

龙岗，增长6.3%；

光明，增长9.0％；

坪山，增长18％；

经济环境到底好不好，深圳显然是有自己的想法。

GDP不会白开，肯定是要有对应的产业做支撑的。

深圳在楼市式微的几年里，没有头痛医头，脚痛医脚地强拉行情，而是深谙“栽得梧桐树，不愁金凤凰”的真谛，疯狂发展新兴产业。

现在的新能源第一城的桂冠，深圳戴得相当牢靠。

近三年，在新能源领域，深圳的产量增速连年翻翻，2023年产量173万辆，远超西安的98万和上海的128万。

产量井喷的背后，是无数行业头部企业的加持。

比亚迪们选择深圳，肯定跟楼市无关，但是他们间接中确实给楼市添了一把力。

因为，产业来了，人才自然也会跟过来。

去年年底，深圳社区登记总人口为2163.77万，同比增长9.79％，增量超过150万，创下深圳建市以来的历史最高。

今年这种趋势大概率还要延续。

人都来了，房子能不能卖的，还需要发愁吗？

深圳目前的住房自有率依然很低，大约是23％，供需关系上，不存在无人问津的风险。

所以，深圳的发展，不会靠房地产，但也不会坑了房地产。

以后，楼市的事，交给市场，深圳不会有太多直接的干预，最多不过是，修建一些护城河罢了。

目前来看，修的不错。

04

三月底，我去深圳出了一趟差。虽然不是冲着楼市去的，但是处处都在被深圳楼市的坚韧所震撼。

去深圳之前，我以为，房子是过去式，是不愿提及的痛。但是深大附近的中介门店告诉我，深圳不一样。

去深圳之前，我以为，大家都在踩踏式卖房，不会再去考虑买房。但是，本地自媒体开设的座无虚席的线下讲座告诉我，深圳不一样。

深圳最大的底气，是人，是年轻人。

晚上10点，站在南山区华润万象天地的楼下，我看着熙熙攘攘的人群，对同事发出感慨：

这种活力，不会消亡，只会增长。

同事说，别他妈看腿了，赶紧回去睡觉吧。

生活嘛，任何时候都不缺扫兴的人，我同事如此，那些无脑唱衰的人亦是如此。

别被大多数影响，真相是要靠自己探索的。