200方换成100方，卖掉市区两套房搬去郊区！杭州“反向置换”的人多起来了？

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按理说，置换房子都是节节向上，越换越贵的，但近段时间，杭州有部分人群开启了反向操作：大别墅不要，换成小房子；CBD不要，搬到郊区住。

“搬到郊区”的念头

源于老婆下岗

自主创业12年的“85后”颜奕，就是“反向置换”中的一员。

颜奕从事互联网科技行业，这几年公司效益不太好，虽然目前还维持着，但他说，“还是提心吊胆的”。

“你看，我好多白头发长出来了。”他撸了一下后脑勺头发，忍不住叹气，“公司效益好的时候，我一年能赚将近100万，但现在这口‘饭’不好吃了，业务量一直上不来，十多位员工的工资成本摆在那，一不小心还要亏本。”

几个月前，颜奕再次把小公司“瘦身”，希望节省点成本开支。他说，因为业务太少，老同学跟他开玩笑：“你开这个公司主要是为社会做贡献了，自己赚不到钱，但是养活了一帮员工。”

颜奕一直在坚持，但按下“反向置换”这个“开关”的契机很快来了：今年年初，颜奕爱人所在的房企将她“优化”了。

老婆失业，全家的房贷、车贷、养娃费用，全落在了颜奕一个人身上。

“每月房贷车贷加起来要交4万多元，我原本平均收入6万元/月左右，老婆2万元/月左右，还完房贷，家里开销还能覆盖。但现在我收入下降、我老婆被裁员，我们都开始焦虑了。”

这么多年来，颜奕夫妇第一次动了“搬到郊区”的念头。

卖掉市中心两套房

全家搬到郊区住

颜奕一家置业较早，10多年前就买了市中心老小区的学区房。如今，儿子已经上了初中，本想留着房子再升升值，但看行情不对，还是决定卖掉，落袋为安。

他趁着上个月杭州房产新政落地这波热度，成功卖掉了一套上世纪80年代的学区房。

前几天，他又挂牌了父母名下的一套市区老房子。“这套面积稍微大一点，总价也高一点，就不太好卖。”他说，“有点肉痛，现在是以价换量的买方市场，想快点卖掉，就只能降价。和前几年相比，价格要下来近百万。”

但颜奕两口子已经决定了，要“卖二换一”。

父母房子卖掉后，也打算和他们一家住一起，所以考虑在余杭区买套墅类产品，满足三代人同住，又不相互影响的生活需求。目前，一家人已经看好了一套带有20多平方米院子的叠墅。

颜奕算过了，第一套学区房的房款加上积蓄，再向亲戚们借款周转一下，付全款把叠墅买下。等第二套老房子卖掉，把亲戚们的钱还上，自己手头还能剩一两百万。

这样一换，虽然离开了市中心，但房子住得更宽敞了，也能享受更好的物业服务，生活品质并没有下降。

关键是，从此再也不用交房贷车贷了，心理上可以收获前所未有的轻松。

加上自己的工作不需要朝九晚五，颜奕觉得，人到中年，轻装前行也很重要，“手里有钱，心里不慌”。今后，无论公司经营状况如何，职业生涯发生什么变化，对他来说，做任何决策都会更轻松，主打一个“进退自如”。

“感觉一个星期每天都在搞卫生！”

陈阿姨决定在同小区200方置换100方

杭州市中心，地铁口，200多平方米的电梯大五房，外带一个屋顶大露台。上周，80后刘先生一家看了这样一套总价超千万的二手房。

看完房子，刘先生无意间问了房东一句：“卖了这套，你们准备换别墅了吧？”

“房东也在这个小区看房呢，他们要换一个100平方米左右的三房。”带看的房产中介小朱心直口快，抢先回答。

“这房子对我们老两口来说太大，太浪费了。”年过六旬的房东陈阿姨笑着摇摇头，“我们就一个儿子，结了婚、生了娃，平时不住在一起。这里只有我们两口子住，5个房间，一大半闲置。”陈阿姨说，家里太大，空空荡荡没意思，最麻烦的是打扫卫生，“房间不住也会落灰的，我总要打扫，感觉一个星期每天都在搞卫生！”

于是老两口决定“反向置换”，把大五房换成小三房，“我们夫妻一个房间，另一个做书房或者储藏室，第三个房间，儿子一家逢年过节来住两天，也完全够了”。等刘先生一家看完自家的房子，陈阿姨老两口就要跟着小朱去看100平方米左右的意向房源，无缝切换了。

有的人摆脱了大额房贷

有的人获得了充裕的流动资金

有的人获得了内心的安全感

“过去10年，购房者习惯‘踮踮脚’把杠杆加足，把预算拉满。房产增值的红利，让一些房东实现了较可观的资产储备。不过现在市场冷静了，房子回归本身的价值，很多人反而做出了新的选择：大房换小，轻松减负；主城换郊区，追求品质生活。”杭州一位房产公司项目营销负责人表示，“反向置换”并不奇怪，当房产成为纯粹的消费品，实用性和性价比才是考量的标尺。

资深房产中介小曹说，“小房换大房”一直是主流选择。“房产普遍被视为财富的象征，以及保值、增值的理财工具。”但随着楼市行情不断变化，有些家庭意识到，曾经重金买进的房屋，可能为自己的生活带来风险。在这类心理的驱使下，“反向置换”就出现了。

“我也遇到过在我这买过大房子的客户，后面又来找我换小房子。”小曹透露，这样的操作让有的人摆脱了大额房贷，有的人获得了充裕的流动资金，有的人获得了内心的安全感。“不过目前看，杭州‘反向置换’的群体比例很小。不到万不得已，我个人也不推崇”。

住房反向置换（降级）

大多是为了改善生活或因为某些变故

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副研究员张燕江认为，住房反向置换（降级）作为家庭资产安排的一个选项，一直存在，但大多是基于改善生活的考虑，或者因为某些变故而为之。

比如，当步入老年，子女不在身边，不需要住那么大的房子，就可以“以大换小”获取更多现金，改善老年生活；也有因为疾病，或因故收入下降，需要通过反向置换来降低房产杠杆。“这些都是正常现象。”张燕江表示，大家可能关心的是，在住房市场下行阶段，会不会有家庭出于避险的考虑来反向置换？“这种情况类似炒股，人们预期房价还要继续下跌，所以先减持住房资产，等到了底部的时候再增持。”

“如果在北上广深杭这样经济基本面较好的大城市，而且又是家庭唯一住房的话，我觉得这样置换的成本可能大于收益。”张燕江分析，一方面住房置换的成本毕竟是比较高的；另一方面，对家庭生活的干扰较大；第三，往往下决心反向置换的时候，房价已经跌了一阵子了，很难判断接下来是继续跌还是回暖。

橙柿互动·都市快报 记者 陆丹