中山公园面临三大威胁

中山公园的房价太洼了！

当前8.8万元/m²的板块均价比徐家汇低出1.7万元/m²，与曹家渡和武宁相比也低出数千；

甚至与长寿路都拉不开明显的价差。

即使是在2号线沿线中山公园也很洼，内环10万的房价一度被外环大虹桥和唐镇的光芒所掩盖。

中山公园正在面临三大威胁，不仅导致房价比较洼，更让人担忧其未来是否会继续走下坡路？

01

中山公园是吃了早期发展红利起势的，但现在遇到了更年期，显得后劲不足，诸多问题开始浮出水面。

遥想当年，中山公园出道即巅峰。

在上海只有5条地铁的年代，中山公园以其独特的地理优势，汇聚了2、3、4三条地铁线路。

成为了上海首个、比人民广场还领先的三轨换乘枢纽，在全市拥有一个很高的交通地位。

此时恰逢本世纪初上海房地产开发的火热时期，于是中山公园的价值立马被开发商发现！

中山公园开发了不少品质商品房，吸引了市区最早一批改善客的入住。

如凯欣豪园、路易凯旋宫、圣约瀚名邸、兆丰嘉园等。

中山公园一度以三轨换乘枢纽为傲，但是后来这个优势就维持不下去了，枢纽地位开始下滑。

随着上海地铁的飞速发展，越来越多的换乘枢纽如雨后春笋般涌现。

徐家汇已经有5条地铁了，而中山公园依旧是3条。

其枢纽能级甚至已不如陕西南路（1/10/12）和静安寺（2/7/14）。

如今的中山公园地铁站曾名为长宁站，更早之前则是老沪杭铁路的上海西站。

但随着沪杭铁路改道南翔，绕到真如设置西站，还有后来虹桥枢纽的崛起。

让中山公园的“上海西大堂”地位完全丧失！

受限于早期地下、地上轨交设施的布局，没了升级空间，中山公园已近20年没有新增地铁线路了。

反倒是高架铁轨的噪音越来越受人们诟病。

而且道路交通问题也日益凸显，限制了中山公园的进一步发展。

愚园路、武夷路号称中山公园永不拓宽的两条马路，与南京路、延安高架路连接非常不畅；

万航渡路路面机非混行，空间凌乱，慢行断点较多，让公园、校园及苏州河相互阻隔。

这一切，都是早期规划与开发所带来的后遗症。

中山公园的道路狭窄、弯道多、单行道也多。

枢纽地位的下降、道路交通的不畅以及难以改造的困境，已然成为了中山公园面临的第一大威胁。

02

这还不止，中山公园的商业地位下滑也比较严重，面临第二大威胁！

中山公园的商业开发非常早，凭借着兆丰广场、龙之梦、来福士等，老早就成为上海市级商圈。

以前上海西部没有一个好的商业，真如副城迟迟开发不出来，虹桥商务区也还没建。

这些无疑给了中山公园崭露头角的机会。

但是随着上海城市规模的扩大，地铁与商业不再是稀缺资源，中山公园的商办地位开始受到挑战。

现在中山公园核心区的商办规模是：

龙之梦32万方+长宁来福士广场36万方+兆丰广场5.54万方+玫瑰坊1.7万方=75.24万方。

但是一个徐家汇中心ITC就超过70万方，港汇恒隆广场大到40万方，直接吊打中山公园！

虹桥商务区堪称“巨无霸”，已建+在建+规划商办总体量超过1000万方，把中山公园踩在了脚下！

普陀的环球港48万方，比中山公园任何一个商场都大，显得更高端大气。

真如副城即将全面建成，商办体量也开始慢慢逼近中山公园了：

中海环宇城MAX32万方+LOVE大都会22万方+上海复悦荟4.3万方+绿地缤纷城6万方=64.3万方，没比中山公园差多少！

尤其是中海环宇城MAX入住了不少上海乃至全国首店，人气爆棚，似乎比中山公园还逼格了。

虹桥开发区有很多奢侈品店，如虹桥南丰城、尚嘉中心等，虽然体量不大，但胜在高端精致。

反观中山公园的商圈却逐渐走向平民化。

尤其是凯德将龙之梦的股权卖给了平安保险，这似乎也影响了商场后续的经营，如今再过去逛已经冷清了许多。

中山公园因为出道早，当初的商务办公楼现在看来规模偏小。

而且受限于有限的土地资源，无法继续拓展，使得其发展受到了极大的限制。

徐汇滨江、前滩等后起之秀的办公规模纷纷超过了中山公园。

从多媒体产业园靠着低廉的租金吸引中小企业的入住就能看出，中山公园的商办优势正在褪色。

这也与长宁全区均衡化发展的策略有关，没有把更多的商务资源导向中山公园。

这不，虹桥开发区、虹桥临空产业园等地都是长宁开发的重点，修建了很多办公楼，导入了很多企业。

相反，徐汇牺牲中南部将大量的优质资源都集中在内环的徐家汇，拉大了中山公园的差距。

在这样的背景下，中山公园的商办地位无疑面临着很大的威胁。

03

轨交、商办优势全部下滑后，接下来我们看到的就是，中山公园的房地产也开发饱和了。

没有流量宣传的中山公园，和长宁一样逐渐淡出人们的视野，存在感不高了。

公园周边超过80%的土地被各式各样的老旧小区和洋房占据。

即使是早期平整出来的地块，也迅速盖上了老塔楼。

回望上世纪九十年代，塔楼这一住宅产品从香港引入，一度成为时髦与高端住宅的代名词。

因为塔楼占地面积小、容积率高、配备电梯，重要的是能够俯瞰城市美景，视野非常好。

比如高达40层、采用2梯8户设计的兆丰花园，以前大家觉得新奇，争相购买。

但是随着时代变迁，塔楼产品慢慢被市场淘汰了，成了仅仅比老破小更好一点的存在。

中山公园急需高端住宅小区来稳固其内环内高档板块的地位。

但遗憾的是，这里的商品房开发起步较早，主要集中在2005年前后。

那时的上海商品住宅尚未进入进化期，早期的商品房普遍存在着户型设计过时、古怪、偏大等问题。

同时随着房龄的增长，停车位不足的问题也日益凸显，已无法满足当代新中产的审美与置业需求。

在中山公园难以找到一个能真正称得上是“豪宅”的小区，产品缺乏竞争力，置业地位面临威胁！

比如凯欣豪园，主力户型是36-62m²的一房和100-125m²的大两房，1800户居民只配500个车位；

路易凯旋宫的户型更大，两房120㎡，三房超过160㎡，因此总价偏高；

而朗诗虹桥绿郡和中山学林苑都是旧改翻新小区，谈不上什么品质。

中山公园高端住宅较少，分布也较零散，周边被老破小所包围，缺乏中产居住氛围。

但是反观旁边的镇宁路，有很多老洋房，在老上海人心中地位很高；

新华路更是被誉为百年国宾道，不仅历史底蕴深厚，还地处上海核心区域，聚集了不少“高端住宅”。

中山公园开发成熟度很高，改造空间相对有限，因此2012年后新盘开始断供，无法对市场形成及时补充。

前几年中山公园虽然也有少量新房供应，但却并不畅销，住宅市场不火热，这是为什么？

首先是新房体量小得可怜，社区氛围感不强；户型老旧，周边又被老破小夹击；

更加致命的是，这些新房没有“倒挂”，不存在“打新赚钱”的机会，影响了去化，市场反应平平。

比如2019年捂盘多年的虹康昭辉苑终于入市，仅仅是两栋楼80套的房源，去化却一点也不理想。

当时12.5万元/m²的均价没有一点倒挂，2019年3月开盘后，2021年还在扫尾。

而后还有兆丰嘉园、上述提到的中山学林苑这些“伪新盘”，曾经都是作为长租公寓对外出租。

如今在外籍租客减少的情况下，不得不重新包装对外出售，尽管广告打了又打，大家还是不买。

以兆丰嘉园为例，定价高达13-16万元/m²，哪有什么倒挂？且同样面临早期户型设计的问题。

2021年上海的新房市场大火，但是中山公园好不容易开出的愚园名邸却没有触发积分。

虽然只有约180套房源，但加上顶复却足足有近30余种户型，让人挑得眼花缭乱，而且户型设计问题多多。

从二手房到新房，中山公园都不足以承载新时代中产的入住需求，市区改善地位丧失了。

结果千万预算客户被迫出走中山公园，纷纷去往天山和长风等板块，购买力被周边竞品分流。

另外整个长宁实行快乐教育，中山公园没有学Q概念，更加促发形成了房价洼地。

剔除了学Q因素后，中山公园的房价与徐家汇相比水分更少。

长宁没有多余的土地去做规划，也没有强校去把房价抬高，房价比较亲民。

所以我们也应该庆幸，中山公园给了我们一个高性价比入住内环的机会。

中山公园的10万，比长寿路的10万住着舒适得多，也更加受到市场认可。

不过也得说明下，要是论同品质，中山公园还是比武宁更贵些，就是输在了房龄和产品上。

如果把长宁的地段分一个层级，中山公园只能算二级地段：

镇宁路、新华路、西郊是一级地段，住着长宁最有钱的人；

古北、天山、虹桥、中山公园是二级地段，是外籍人士和高级中产的聚集地；

北新泾、仙霞是三级地段，是平民老百姓住的。

在2035的CAZ中，中山公园也同样只是一个二级地段。

随着上海资源的外扩和均衡发展，中山公园的优势越来越淡化，逐渐沦为市区中一个普通的存在。

这是不是意味着中山公园未来会继续走下坡路呢？

从中山公园的发展轨迹中，我们似乎也能窥见上海众多板块的未来命运。

那么，究竟什么样的地段能够永葆青春，不被时代淘汰呢？这或许是值得我们深思的问题。

然而，即便中山公园的地位有所下降，它仍然比市区其它许多板块更具吸引力。

与曹家渡、江宁路、长寿路等相比，中山公园的商业氛围和商务环境仍然占据优势。

中山公园，如何在三大威胁当中，寻求突围？

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编辑∣环线咨询