住房“以旧换新”会产生诸多积极社会经济效应

4月1日上午，郑州市房管局、财政局、金融局、税务局等六部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》简称《方案》）。

《方案》发布犹如在我国民众平静的经济生活中投下了一块巨石，激起了阵阵涟漪，引发了广泛热议。不少网民感到惊讶，各类大宗生活耐用消费品可以“以旧换新”，还没听说住房也可“以旧换新”；事实上，郑州住房“以旧换新”还不是首创，一些地方早已开始暗地实行，只是没有郑州市政府这么正式发布文件官宣而已。

目前看来，郑州市政府发布《方案》也是事出有因，并非心血来潮、临时动议。一则，为落实中央政府推行消费品以旧换新政策的需要。今年3月1日，国务院常务会议审议通过《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，意在鼓励引导新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新，为推动高质量发展创造条件。住房无疑属于高档耐用消费品，推行住房“以旧换新”也是符合政策精神的。二则，地方政府推行此政策是有科学依据的，郑州市楼市新建存量商品房以及二手房数量较大，郑州市政府是在充分调查研究、掌握真实情况和经过充分论证的基础上才推行此政策，它既为住房“以旧换新”创造了条件，也提供了动能。由此，郑州市政府推行住房“以旧换新”具有合理性，切合郑州市民众实际需求。

那么，郑州市发布《方案》到底会产生哪些影响？或者说该《方案》具有多大的社会合理性？从宏观层面看，将会产生诸多积极社会经济影响。

就居民而言，它会带来四方面利好：一是可降低房产交易风险，提高交易效率。通过减少居民出售旧房和购买新房之间的交易难度和时间成本，有利促进房地产市场有序发展；二是可增加房源供给量，满足更多家庭住房需求。“以旧换新”通过优化房源资源的流动，极大地提高房源利用率，促进楼市健康发展；三是有利改善居民住房条件。随着居民生活水平提高，对居住环境和品质的要求也日益提升，“以旧换新”可让居民出售自己老旧房产，购买更符合自己需求的住房，从而提升居住条件。这对帮助居民改善住房条件，提升居住体验、增加居民幸福感、促进社会和谐都起到积极作用；四是可减轻市民购房负担，提升市场活跃度。通过政府提供的补贴或其他优惠措施，居民可以获得更多的实惠，降低购房成本，对于改善性住房起到积极作用。

就房地产和楼市而言，它会产生三方面积极影响：一是有利维持楼市价格稳定，避免房地产调控“硬着陆”。“以旧换新”会吸引投资者通过出售老旧房产换取新住房，在满足个人住房需求的同时而规避调控政策，有助于稳定楼市价格，避免楼市价格过度下跌产生巨大负面冲击；二是可推动楼市绿色发展，为房地产健康可持续发展创造有利条件。“以旧换新”过程中，老旧房产的拆除与重建可以引入更多绿色建筑、节能环保等先进技术，提升整个楼市的绿色发展水平，也可提高城市居民的住房体验；三是可畅通一、二手房链条，提高楼市活跃度，打破楼市低迷僵局。“以旧换新”允许居民出售旧房来购买新房，既可促进二手房市场的流动性，又有助于释放改善性住房需求，促进新房市场的活跃度。尤其，许多家庭拥有多套房产，可通过“以旧换新”出售自己不居住的房产，以此来获得新的住所，实现房源资源的流动，不仅可以满足更多家庭的住房需求，还能提高房源利用率，从而促进楼市健康发展。

就政府而言，《方案》发布可使政府在房地产调控的主动性和灵活性更加增强，由于“以旧换新”促进楼市交易的活跃，有可能带动政府与楼市销售有关税费收入的增加，在一定程度减轻土地财政收入减少的压力；而且，“以旧换新”之后可为房地产开发腾挪出新的、更大的空间，对于保障性住房、城中村改造和“平急两用”等公共基础设施等“三大工程”建设创造有利条件，对于城市亮化、美化等都将带来好处，使城市发展的后劲更足、发展更有动能，也能更加体现“因城施策”房地产调控政策的差异性和灵活性。

就银行而言，“以旧换新”可能会带来两方面的好处，旧房的交易买卖可能使部分有按揭房贷的人获得适当的现金流，实现了房产资产的流动，可用来偿还银行贷款，优化银行存量按揭房贷，可大大降低按揭房贷违约逾期的压力，降低按揭贷款不良率增长的风险。同时，“以新换旧”可极大地调动城市居民改善型住房的冲动，在理论上有利促进居民新的按揭房贷的需求。如此以来，也可使银行增量按揭房贷增长的同时，提高按揭房贷的质量，使按揭房贷成为银行利润扩张的新增长点。总之，在一定程度上可为银行机构提供适量的金融“活水”，刺激银行对房地产业信贷兴趣并保持房地产信贷投资的热情！

（原文刊发于国际金融报 作者莫开伟系中国知名财经作家）