房价砍半？上海首增【配售型保障性住房】威力有多大？

最近，很多人对上海楼市“新物种”——配售型保障性住房，议论纷纷，例如对AI来了即失业的恐慌一样，配售房的蓝图画到哪儿，哪儿的房东瑟瑟发抖，现在很多声音配售房多的地方可以直接把房价干到五折。

4月3日，上海市发布了《上海市2024年度国有建设用地供应计划》，计划供应商品住宅用地440-545公顷，尽管商品住房用地供应缩减，硬从牙缝里挤出91公顷的配售型保障性住房，占商品住宅供应总量的20%。这个总量是什么概念呢？如果按2.0的容积率测算，91公顷就是182万方建面，若套均按70平米计算（供应以中小户型为主），供应总量是2.6万套，而上海一年的商品住宅成交量大约在8万套。

而配售型保障性住房有何特点：

1、地段、配套、交通不错，销售价格是周边商品住宅价格3-5折（已有城市公布情况）

2、实行严格的封闭管理，出售后不可以上市交易，退出时由政府回购

3、按需定建，确定供给规模

4、针对低收入无房家庭及城市引进人才（如教师、医生等）

每一条都是重磅炸弹，每一条都是全新的尝试。面对来势汹汹的配售房，上海楼市的根基会受到动摇吗？

从上海今年计划供应配租房的分布来看，主要集中在五大新城，浦东、闵行、宝山少一点。供应量最大的就是嘉定和松江24公顷，按照上述推算逻辑大概是6800套。而松江近3年的商品住宅成交量仅5000套左右，可以预见对整个商品住宅市场产生多大的冲击。

因此，受影响最大的首当其冲地就是五大新城，一方面，有竞争力的价格可以为五大新城吸引更多的人才，更多的年轻人选择在这里安家置业。

另一方面，这类产品的出现势必会分流商品住宅。虽然不能以商品房的形式流入市场，但如果价格只有商品房的一半，将蚕食五大新城现有的购买力，使五大新城现有的在售商品房去化更加困难。同时由于配售房的强势去化，吸走大批刚需购买力，五大新城二手房价格踩踏，流通变缓。对未来五大新城商品房的定价及二手房的定价将产生极大的影响。

一正一负两股力量交织，如果负面影响更大，那么市区也难免不受影响。上海楼市是置换型市场，配售房吸走刚需则永久封闭，会直接阻断一二手房置换链条，仅豪宅类项目受影响较小。

如果配售房一直大量供应，且成交火热，似乎上海整个商品房成交结构都会受影响。所以，也就不难理解为什么房东瑟瑟发抖了，但是配售房真的有那么可怕吗？

从另一个“旧事物”上或许可以缓解房东们的焦虑。我们先把配售房换成另外一个跟它相似的名字——人才安居房。

2014年，深圳推出人才安居房，一经推出人才安居房的定价就是市场价的6折左右。至今推行十年，深圳人才安居房从一开始疯狂抢购，到现在的申购人数大面积下滑，现在反而成为库存问题。

随着深圳房价的扶摇直上，深圳政府推出人才安居房两个目的，一方面是为了解决人才住房难的问题，另一方面也希望借此手段调控一路上涨的房价。然而发展至今日，人才房的两个目的似乎都出现了一定偏差。

核心矛盾有三：

1、随着房价下行，人才安居房与商品房的价差再缩水，有的甚至贵于商品房折后价；

2、人才安居房十年后才能上市交易，长时间不能流通，只能满足简单的居住需求，几乎丧失金融属性；

3、人才安居房不但申请门槛高，而且整体居住品质较差，有的产品甚至落后市面上的商品房十年。

也就是说，人才安居房一开始是深圳楼市里的“鲇鱼”，搅动整个池子。但随着深圳房价下行（不一定是人才安居房调节的），人才最终还是逐渐抛弃人才安居房，走向商品房。

与人才安居房相比，配售房的优势是定价更低，针对人群更广（增加了低收入群体），按需定建，不会像深圳超量供应，导致人才房内卷，成为新的去库存问题。

但配售房同样有劣势，如配售房虽然增加了低收入群体，但是依然存在较高门槛，因为门槛低容易形容套利；配售房以中小户型为主，与上海未来主流中大户型趋势已经不匹配，对于买家进入新的生命周期不友好等；

最重要的还是流通性，人才安居房是十年后可以上市交易，而配售房则是完全封闭型，如果要退出需政府回购，回购的价格，从目前福州全国首个对外销售的配售型保障性住房实践来看，按照原购买价格结合住房折旧、房款利息确定。住房折旧按折旧年限（建筑主体结构50年、装修10年）予以核减；房款利息按交付使用年度商业银行一年期存款基准利率予以核增。也就是说，配售房是完全按照购买普通商品折旧逻辑来回购定价的，完全失去了金融属性。也就意味着一旦进入这个完全封闭型的市场，基本就等于永久“下了牌桌”。

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