万科忍痛割爱，地产酒店朝何处发力？

一纸实名举报信再度将万科推上风口浪尖，“偷逃税超千亿”消息传来，烟台市百润置业有限公司实名举报万科涉嫌严重逃税行为，两方“交战”多轮。“非标债务展期谈判”“出售泊寓股权”等一系列传闻让万科沦为业界关注的焦点。

自3月底万科发布业绩说明会开始，短短半月，万科已经三次集中回应有关话题了，一些问题被投资者反复提及，万科董事会主席郁亮亲自现身回应。

“万科有无能力偿还债务，特别是年内到期债务？”外界有关万科的舆论沸沸扬扬，市场也在观望，这个房地产“优等生”将如何续写传奇剧本。

此前万科称，烟台举报方就万科挪用资金问题于2023年向烟台公安机关报案并被受理。烟台公安机关经过3个月调查取证后，于2023年11月作出决定不予立案。

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万科出售资产以自救

年报显示，2023年万科实现营业收入4657.39亿元，归母净利润121.63亿元。

在出售上海七宝万科广场项目50%的股权后，收购完成后，领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有者，万科完全退出。

在4月14日的投资者关系会上，郁亮说：“转型业务超出我们资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大也导致管理能力跟不上”。

要注意的是，上海七宝万科广场是万科旗下最优质的商业资产之一。

2023年万科通过资产大宗交易回笼了123亿元，万科通过交易，将不动产变为动产，将部分项目转移，削减过多非主营业务投资，以此自救。

此外，万科还出售了部分酒店资产。去年12月8日，悦榕控股公告称，将以4.8亿元买下万科所持有的悦榕服务（中国）等三家子公司股权。

资管时代到来，地产酒店的命运被重新安排，被频繁交易，适用于多种金融方式的财产模型，轻资产是出路，但只有少数才能活下来。万科想增大独立上市的可能性，更需将酒店资产与品牌梳理清晰。

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没有企业愿意一直为别的品牌做嫁衣

国内地产商大多都是通过合作、引入、合资的方式与国际酒店品牌合作，进而孵化自有品牌。万科酒店产业最重要的一部分是与悦榕集团的合作，另一部分，则是其自有品牌“瞻云”和“有熊”。

相比碧桂园、世茂、万达等一众开发商早在前些年就进入独立酒店业务发展业主模型，万科酒店的自主化比其他地产公司走的略微慢一点。

2017年，万科与悦榕合作成立合资公司——悦榕中国，作为悦榕集团在华业务的发展平台，悦榕资产中国由悦榕集团和万科于新加坡分别以50:50比例合资设立，该公司设立旨在以整合其在中国对悦榕集团旗下品牌酒店和资产的所有权。

万科向悦榕资产中国注入总额约7200万新加坡元以认购悦榕资产中国50%的新股，并向悦榕管理中国和悦榕服务中国进一步注入总额约1800万新加坡元，以间接取得在悦榕管理中国和悦榕服务中国的股权。

同时，悦榕资产中国继而分别投资并持有悦榕在新加坡注册成立的运营公司悦榕酒店管理（中国）有限公司和悦榕服务（中国）有限公司40%的股权。

而万科将获得悦榕集团5%的股权，对此万科将付出2400万新加坡元。自此，中国境内近20家的悦榕系列酒店由万科酒店业务板块负责。

万科正式进入酒店管理之路要从2021年底万科成立全资子公司——万科酒店管理有限公司开始算起，那时在疫情的波动下，国内酒店已快速进入存量市场，万科逐步发展对外输出管理品牌，以获取管理费收入，其品牌的核心竞争力还未能达到后来居上的火候。

6年过去了，悦榕旗下的酒店品牌顺利落户中国，万科酒店品牌还未尝到甜头，“悦榕中国”在酒店、养老、养生领域发力，开始逐步开发文旅项目，设计一些酒店和公寓配套，而酒管+物业管理模式的全新输出，为现在的管理时代添砖加瓦。

今年年初，悦榕和万科悦榕控股已收购了万科持有在中国酒店管理业务公司的股权，涉资4.9亿元人民币。同时，万科方面也将斥资人民币3000万元购买悦榕控股旗下公司的相关股权。这一买一卖之间，悦榕控股顺利拿下悦榕资产（中国）的管理权。

如今万科携手悦榕的背后，是因万科本身没有自身的品牌矩阵，锻造品牌需要的过程非常复杂，万科旗下的酒店多以与品牌方合作为主要方向。而与悦榕合作后，万科加快了其旗下酒店与悦榕系列品牌的结合。

2023年1月在西安开幕的西安浐灞悦苑酒店，就是万科在西北区开发和推进的首个酒店项目。以及在西南成都、西昌、华南东莞等地的万科酒店项目都引入了悦榕系列品牌。

深圳万科浪骑游艇会酒店 图片来源于网络

万科目前还在孵化瞻云、有熊等自有品牌，万科自身形成了以高端商务为定位的“瞻云”和以城市人文为内涵的“有熊”品牌。随着悦榕系列酒店管理权的转让，万科酒店及度假事业部业务将大幅缩减。如今万科旗下酒店项目总共有16 家，其中悦榕庄项目保留6 家，自有酒店品牌瞻云、有熊共计10家。

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存量时代，万科酒店如何自救？

万科作为老牌地产集团，旗下酒店资产也不少，但旗下酒店业务都没有长租公寓“泊寓”的知名度高，旗下酒店都以业主身份为主。

如今，大业主融创自身难保，与万达“分手”后，管理酒店资产模式由托管大型酒店管理集团变更为成立合资公司，与华住成立合资公司永乐华住，布局高端酒店市场，玩得不亦乐乎。

再看看做得较好的地产公司，碧桂园自己成立了凤悦酒店，与希尔顿集团合作签约，携手将希尔顿惠庭酒店品牌引进中国，后来又与美诺酒店达成战略合作关系，组建酒店管理合资公司，共同负责美诺酒店旗下7个品牌的商务拓展，酒店运营等工作。现在凤悦系列高端、中高端品牌发展势头都不错。

凤悦酒店 图片来源于网络

其他几个地产大头基本都走上了卖身救主的道路，当年万达的“白骑士”富力地产，一口气收购了73家万达旗下的酒店资产，如今也已进入化债阶段。

作为地产界的扛把子万科来说，资金链应该算非常好的，“三道红线”很安全，万科这个金字招牌能不能在酒店上发光还需要时间验证，但肯定很艰难。

在这种情况下，万科靠什么去输出自己的品牌。酒店管理基因和物业管理、长租公寓管理有着很大的区别，需要重视，需要投入，需要专业，还需要时间。

“后来者”万科，其品牌核心竞争力尚未被市场认识。万科需要利用自己的不动产建设自己独立自主品牌的旗舰店，以良好的市场形象体现品牌的吸引力，逐步从管理自己的酒店发展到管理其他企业不动产的酒店。

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地产酒店如何做好品牌

国内地产商走独立自主的酒店品牌发展之路一直都是非常艰难的，很大的原因在于地产与酒店概念的混淆。酒店一直作为房地产业的附庸，房地产商独立发展酒店品牌一直都是步履蹒跚的模样，其根本原因还是在于地产和酒店概念的混淆，酒店没有得到应有的重视。

想要在新周期下发展品牌，还有很长的路要走，打铁还得自身硬，夯实自有品牌矩阵，才是良性持久的发展之路。就像小米造车学习保时捷外观一样，国内外优秀的酒店品牌也是一条出路，借鉴对方的优秀之处，学习管理经验，逐步完善，超越。

其次，要走存量管理之路。中国的城镇化目前已经超过60%，在经历了高速发展周期之后，未来将进入逐步缓慢上升的过程。随着核心城市核心区域的土地逐步开发完毕，新增市场将逐步萎缩，地产存量管理成为未来的发展主线。

最后，轻资产是出路。未来十年，能存活下来的地产商，一定是拥有巨额存量物业管理的企业，不再靠增量来实现增长和生存，还靠开发生长的企业都会被历史淘汰。酒店行业也是如此，未来靠增长生存的品牌都会被整合或者消失，依靠存量生存，生而再发展。

地产酒店的命运将会重新再安排，资管时代的来临，地产酒店物业将会被频繁交易，适用于多种金融方式的财产模型，轻资产是出路，但这条漫漫长路，机遇和勇气同样重要。