市场分析丨政策导向与市场需求共振，驱动低密宅地市场活力释放

3月底，江苏土地市场网发布南京本市级拟出让地块清单，涉及23幅地块。供地容积率下调是本次拟出让地块最主要特征，清单中容积率1.8及以下的土地供给14幅，其中5幅地块容积率低于1.5，分别是软件大道地块、栖霞区仙新路地块、顾家营块地三幅地块容积率1.2；江宁佛城西路的两幅地块容积率1.1。这预示着未来南京主城区范围内将出现一批新的低密洋房、叠墅产品。

图：2024年南京本市级住宅用地拟出让清单（3.22-6.22）

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政策转向与地方实践共塑低密度住宅新时代，逐渐放宽土地容积率限制

去年以来，对土地容积率的限制逐渐放宽，土地端加大低容积率地块供应力度的趋势十分明朗。全国范围内对供应土地的容积率的政策限制明显减弱，2019年国家颁发了“最严限墅令”文件在2023年4月宣告失效。在同年9月，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，包含了一条“建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等”。

3月初，江苏省出台相关文件，进一步放松宅地容积率限制。住建厅发布关于印发《江苏省改善型住宅设计与建造导则》的通知：除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m, 容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。并对未来改善住宅提出新的设计标准和要求，预示着总高低于60米的低容积率住宅将成为未来市场主流。

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供应端下调宅地容积率，加大低密供应力度

而南京早在2023年秋季住宅用地招商合作推介周上，提及 “土地出让指标与房企商量着设”和“低密度高品质”将是未来土地市场的两大重点。三四季度开始，陆续对多个片区的控规详情进行调整，仙林、栖霞、软件谷、城中等多个片区内未供应宅地容积率下调。

•灵山片区（仙林副城麒麟片区）东组团将靠近灵山的4幅近山地块容积率下调至1.1。

•雨花软件谷将05-45地块用地性质由商办混合用地（Bb）调整为二类居住用地（R2），容积率由≤4.0调整为≤1.2。

南京市主城区（城中片区）下调了3幅城东杨庄片区宅地容积率：

•NJZCe010-17-15地块，用地性质由Rb商住混合调整为R21二类住宅用地，容积率由≤2.5调整为≤2.2，建筑密度由≤20%调整为≤25%，其余控制指标保持不变；

•NJZCe010-19-15地块，用地性质由Rb商住混合用地调整为R21二类住宅用地，容积率由≤2.5调整为≤2.2，建筑密度由≤35%调整为≤25%，其余控制指标保持不变；

•NJZCe010-20-04地块，用地性质为R21二类住宅用地，用地面积由8.59公顷调整为1.53公顷，容积率由≤2.4调整为≤2.2，其余控制指标保持不变。

•栖霞商务区用地指标优化：03-23地块容积率由≤3.0调整为≤1.6，建筑密度由≤45%调整为≤40%，建筑高度由≤60米调整为≤24米(局部45米)，绿地率不变。

2023年下半年以来，容积率1.8及以下的土地供应占比明显提升，在2024年一季度容积率1.8及以下地块5幅，占比提升至63%，其中城东徐庄地块容积率仅1.1。

供应区域除了涉及湖熟、龙袍、桥林、禄口等远郊区域外，主城区域低容积率供应明显增多，江心洲、城北西片供应了三幅容积率1.5低密地块，此外江心洲还有两幅低密地块待供应。

图：2023年至今主城区部分容积率1.5及以下地块分布图

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市场端需求转变，低密产品满足差异化市场需求

从市场来看，随着贷款利率降低、政策宽松的多重利好下，南京的改善需求稳步释放，低密度产品需求旺盛。近几年来，因土地段限制，多层、小高层在产品力呈现供不应求态势。2020年以来，供求比持续下探，2024年多层供求比为0.52，小高层供求比仅0.48。

为适应供求关系发生重大变化的新形势，政府主动调整住宅用地供需结构，适时调整优化土地政策，更好满足差异化市场需求，增加低容积率土地端供应量，引导市场整体向改善倾斜，加快构建房地产发展新模式。

未来，南京市场或将朝着低密度住宅、洋房和小高层产品的方向发展。对房企而言，意味着新的市场机遇出现，更多的高溢价高品质的低容积率产品与当前市场形成差异化，构建新的竞争赛道。随着临江、临湖以及近远郊独栋、双拼、联排等别墅产品将重回视野，一定程度上能吸引改善客户置业，刺激楼市进一步复苏。

文/克而瑞南京分析师 乔俊杰

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