温州又一商业综合体开业！换牌子后，这次能回天吗？

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　昨天，位于瑞安的新湖银泰城，开业了。

　　新湖银泰城原为新湖广场，由新湖集团开发，于2020年年底开业。

　　受地段、运营等影响，新湖广场开业后没多久，经历短暂火爆后就变得人气惨淡。

　　为错位经营、扭转局面，新湖广场曾转型一站式汽车主题馆，同样没成功。

　　后来，海底捞、世纪联华等知名品牌相继撤出新湖广场。

　　到了2022年，新湖广场几乎成了一座“空城”。

　　既然地段无法改变，新湖广场只能从运营方面下手，以拯救这座失败的商业综合体。

　　2022年年底，新湖广场确定由银泰商管轻资产运营，更名为新湖银泰城。

　　新湖银泰城

　　银泰的商业运营水平，大家有目共睹。

　　不过，市场上有多个不同经营主体共用银泰品牌，包括银泰集团（含银泰商管、银泰置地等）、阿里巴巴控股的银泰商业、云南城投控股的云泰商管等。

　　在温州，银泰百货世贸店、银泰百货瓯海店（原大西洋购物中心）、银泰百货乐清店（南虹广场内）隶属于银泰商业，平阳银泰城、苍南银泰城隶属于云泰商管。

　　新湖银泰城，是目前温州唯一一家隶属于银泰集团的银泰城。

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　在拥有完整硬件的情况下，经过约一年半的筹备，新湖银泰城终于开业了。

　　在已有现成硬件情况下，新湖银泰城筹备了那么久，看来会慢工出细活？

　　新湖银泰城开业场景

　　进入室内，可以看出新湖银泰城的硬件设施，总体维持了新湖广场原有状态，细节有所提升，也稍加了一些修饰。

　　从空间结构看，新湖银泰城地上主体5层，局部6层，均为商业功能。

　　地下2层，主要是停车场，B1有些商业。

　　背后1-3层还有停车楼，弥补了地下停车场的不足。

　　停车楼在温州的商业综合体里很少，仅有南白象的万象城等极少数才有，其他几乎都只有地下停车场，甚至有的还以机械车位为主。

停车楼实景

　　新湖银泰城主要围绕一条几近扁平的M型动线，串联起一大两小共3个中庭，并在1楼形成3个主入口，很常规，但比较清晰、顺畅。

　　3个中庭场景（上下滑动查看更多）

　　由于6楼有商家，商场内部楼顶以楼板为主，仅其中两个中庭上方为玻璃穹顶，让商场整体不够透亮，尤其是中间通道。

顶部楼板

　　4-5楼有小面积露台，6楼还有一座空中花园，有一些装饰，让商场有了室内外结合的场景。

空中花园

　　由于商场仅靠其他高层建筑，露台与空中花园的视野被高楼包围，风景一般。

　　露台外的风景

　　另外，商场南侧有一个小型下沉广场，通往B1层，提升了B1层商铺的价值。

　　总体来看，新湖银泰城的硬件设施，中规中矩，亮点不多，特色不鲜明，但这样做比较保险，不容易犯错。

　　当然，就瑞安而言，新湖银泰城的硬件设施算是领先了，毕竟吾悦广场旧了。

　　总体硬件不差，但很多细节尚需进一步提升。

　　比如，部分卫生间入口处，并无标识，消费者上厕所很难找。

　　还有一些指示牌，从另一个角度看会被其他事物遮挡。

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　在品牌方面，新湖银泰城有一些瑞安首店，但整体档次一般，客单价普遍不高，放眼全温州并不出彩。

　　1楼3座大门的门神，分别是星巴克、好利来、霸王茶姬、肯德基、必胜客，还有一处空置。

　　1楼门神品牌（上下滑动查看更多）

　　1楼还有CK Jeans、NIKE KICKS LOUNGE、鹿岛会员店、泡泡玛特、Tims等知名品牌，包括服饰、餐饮、数码、首饰、美妆、游乐、新能源汽车等多种业态，相对混杂。

　　部分品牌在温州市区的商业综合体往往开在B1或2-3楼，在新湖银泰城都能拿到1楼位置。

　　其中，泡泡玛特仅是小型无人店，展品很少。

　　CK Jeans门店装修非常简单，未下血本，与品牌规格不符，难道不打算长期营业？

1楼部分品牌

　　2楼以服饰为主，包括NIKE、Adidas、彪马、回力、李宁、安踏、鸿星尔克等运动品牌，Vero Moda等女装品牌，以及名创优品等其他零售品牌。

　　2楼部分品牌（上下滑动查看更多）

　　3楼主打儿童业态，包括儿童零售品牌、童玩场馆等。

　　3楼部分品牌（上下滑动查看更多）

　　4-5楼主打餐饮，包括绿茶、西塔老太太、去茶去、雍哲、蛙喔、基家、肉三两、许府牛等，各类别基本涉及，但档次总体一般，亮点不多。

　　4-5楼部分餐饮品牌（上下滑动查看更多）

　　1-5楼，基本每个楼层都穿插着少量娱乐业态，其中万达影城入口在4楼。

　　万达影城

　　6楼除了空中花园，还有瑞安国际金湖宴会中心、深爱居及索菲亚、海底捞。

6楼部分品牌

　　将空中花园旁的大面积优质铺位，用作家装公司的展厅，还包围了一个小中庭，实属浪费，也反映出新湖银泰城招商难。

深爱居及索菲亚

　　空中花园的露营帐篷竟是大名鼎鼎的海底捞！这种形式的门店，虽然很独特，但像昨天这样的雨天，就很难吸引顾客。

　　事实上，此前新湖广场曾招引海底捞，后来撤出。看来这一回，海底捞对进驻新湖银泰城还是很谨慎，这开在露营帐篷的门店，似乎只是进来试试水。

　　露营棚形式的海底捞

　　B1层引进了上海华联精品超市，还有蜜雪冰城、正新鸡排、鸡柳大人、庙东排骨、绝味鸭脖等品牌。

　　B1层部分品牌（上下滑动查看更多）

　　可惜的是，B1层下沉广场直面扶梯的好位置，大面积给了口腔医院。

　　1楼、4楼还有个别空置商铺，就连门神位置都空了一个铺位。

　　部分空铺（上下滑动查看更多）

　　从长达约一年半的筹备，到整体品牌档次，再到部分品牌的形式、落位，再加上近年的经济形势，都能反映出新湖银泰城的招商难。哪怕品牌总体很一般，新湖银泰城做到这样也已经不容易了。

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　虽然总体一般、亮点不多，但从开业当天的整体情况看，由银泰银泰商管运营后，新湖银泰城已明显好于原来的新湖广场。

新增装饰场景

　　对于那些运营失败的商业综合体而言，更换有资源、有经验的知名商管团队，是一条更好的出路。

　　当前楼市低迷，房企扩张意愿不强，新建商业综合体越来越少，但其商管团队往往以轻资产运营形式扩张，对那些运营失败的商业综合体，是一个机会。

　　新湖银泰城，提供了一个范例。

　　此前，瑞安真正成功运营、深入人心的商业综合体，仅有吾悦广场，但已略显陈旧，瑞安人也逛腻了。

　　新湖银泰城若能成功运营，理论上是有机会的。

　　然而，新湖银泰城地段明显不如吾悦广场。

　　虽然近年新湖广场周边的新交付楼盘不少，但眼下成熟区域范围不大，周边还存在大量空地、农田、工业区、城中村等不利因素，就连道路网都不成型，有大量断头路。

　　新湖银泰城招商品牌档次一般，也很可能受地段、周边环境影响，成为其重要原因之一。

　　新湖银泰城部分周边实景(直线距离约500米-1.5公里不等)

　　综合来看，新湖银泰城并未明显提升瑞安的商业发展水平，更谈不上对全温州的影响力，只是让瑞安多了一座由知名商管团队运营的同质化商业综合体。

　　当新湖银泰城亮点不多，除了周边居民，更多瑞安城区及中西部的市民，为什么舍近求远去新湖银泰城？

　　如今瑞安商业综合体不多，不代表今后不多。在瑞安城区（指街道范围内），还有万达广场、时代宝龙项目在建，预计未来几年内都会投用。

　　因此，当前新湖银泰城不错的人气，能维持多久，后续仍有待观察。想

　　要在激烈竞争中脱颖而出，新湖银泰城仍需继续加强招商、运营、活动等。

　　至于地段的相对劣势，需靠时间解决，更需有关部门加强城市建设力度。

　　从相关规划看，瑞安整体向东发展，新湖银泰城所在板块还是有发展空间的。

　　从新湖银泰城看轨道交通S2线莘塍站

　　当然，新湖银泰城距离轨道交通S2线莘塍站很近，可借此将新湖银泰城的辐射范围延伸至塘下，甚至龙湾南部。

　　如今，塘下目前没有真正意义上的商业综合体，龙湾滨海的商业综合体运营情况也很一般，这正是新湖银泰城的机会。