万科：“大船掉头”

从2014年开始试水多元化到如今的聚焦主业，万科这艘大船宣布掉转航线和前进方向。 四月最后的一天，万科官宣调整业务发展方向，未来将仅聚焦三大主业：综合住区开发、物业管理和租赁住宅，而其他非主业的投资，将被清理和转让！

“自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评。”在股东大会上，对于投资者关心的股价波动问题，万科董事会主席郁亮如是表述。

4月30日，万科在深圳召开2023年度股东大会。郁亮在会上对外透露了万科摆脱困境的具体举措，其中包括三个步骤：降负债、完成融资模式转型以及聚焦主业。

而且，万科未来除三项主业之外，将退出其他业务。 同时，万科还将推进商办等大宗资产交易，“每年完成200亿元”。

在会上，万科大股东深铁集团董事长辛杰再次表明态度：“会一如既往支持万科良性发展，不会因市场波动而动摇”。

01

退出三大主业以外业务

由于国际评级机构近期持续下调评级，万科股价近期持续走低。今年以来，万科股价一度跌近四成，这也引起了不少投资者的不满。

在股东大会上，对投资者针对股价的关切，郁亮作出了正面回应。他坦言，提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。

因此，在股东大会现场，郁亮对外抛出万科的“三步走”计划：即制定了一揽子方案以实现三项目的。

首先是“降负债”，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，其未来五年付息负债总规模要降一半以上。

第二是完成“融资模式转型”，万科将从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

第三是完成“聚焦主业”。万科将腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。按照其规划，未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。

在现场，郁亮详解了一揽子方案，主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。“具体而言，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。”

而第二阶段是，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。他坦言，一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。“第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。”

02

融资已逐渐好转

受行业调整持续等影响，万科面临暂时性的困难，陷入舆论的风暴眼，股价也明显波动。

对于投资者关心的股价波动问题，郁亮坦言，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，现在管理团队正制定增持股票计划方案。

郁亮表示，提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。

如何应对阶段性流动性挑战？万科总裁祝 九胜称，一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，正在积极推进中。

祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。

数据显示，今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。

03

如何应对阶段性流动性挑战

从一季度情况来看，万科尚未摆脱困境。就在一天前，万科A披露2024年一季报。

数据显示，万科一季度实现营收615.94亿元，同比减少10.05%。其中，房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12%。

一季度，万科归母净利润亏损3.62亿元，上年同期净利润14.46亿元，由盈转亏。实际上在去年四季度开始，万科便首次出现单季亏损。彼时，其单季亏损额为14.59亿元。

由于主要经营指标录得下滑，万科的现金流状况也引发外界关注。今年一季度，万科经营活动产生的现金流净流出94.22亿元，同比下滑234.57%。万科解释这是由于销售回款减少所致。

今年一季度，万科回款效率（本年回款金额/本年签约销售金额）保持100%以上。截至报告期末，扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点；净负债率59.3%，持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。

在深铁集团董事长辛杰看来，企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免，从来就没有一帆风顺的企业。关键是面对困难的态度和解决问题的决心，万科管理层对当前形势的认识是充分的，下决心聚焦主业，瘦身健体，降低负债、加快融资模式转型。这一揽子举措，体现了管理层坚决的态度，只要齐心协力，相信没有克服不了的困难。

辛 杰直言，“作 为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。” 他呼吁，在房地产 新旧模式转换过程中，需要给企业一些时间来调整步伐和节 奏。

04

打通经营性不动产商业模式闭环

值得注意的是，一季度内，万科经营性业务实现多赛道REITs（不动产投资信托基金）突破，进一步从开发商向不动产商转型。

日前，万科旗下印力集团发布的中金印力消费REIT已完成战配协议签署、网下询价等工作。今年3月份，万科旗下万纬物流REIT也正式于交易所挂网，再加上积极申报中的租赁住房泊寓REIT，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环。

也是在4月30日这一天，中金印力消费REIT在深圳证券交易所正式上市，得到了大股东深圳地铁和国内领先金融机构的支持，包括国寿投资、中信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信托等等。

根据公开信息显示，中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元。REIT成功发行所筹集的资金除用于归还22.3亿元的项目负债，进而降低负债水平外，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。

伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。比如本次发行的消费基础设施REIT，未来扩募潜力巨大。根据招募说明书显示，发起人持股项目共59个，总建筑面积合计超过640万平方米，均可作为潜在扩募资产，带来现金回款。

郁亮曾表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。

本文来源：万科公告、中国基金报、新京报、每日经济新闻

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。