河内房价飙升，越南地产专家：即将超越胡志明市

据统计数据显示，越南首都河内的公寓价格正逐渐接近经济火车头胡志明市，甚至在未来期间还将超越胡志明市。然而，这两个市场未来的房价走势引各房地产专家争议。

“今年，河内新建公寓的平均价格将超过胡志明市。”世邦魏理仕越南住房营销部总监武黄俊杰在越南房地产市场报告会上说。

武黄俊杰表示，2024年第一季度胡志明市新公寓价格达到6100万越南盾/平方（折合人民币约17300元/平方），而河内新公寓价格为5600万越南盾/平方（折合人民币约15900元/平方）。因此，目前两个大城市的公寓价格差距仅为10%。然而，在2022年，这一差距为35%。

“河内公寓楼的价格将继续增加，而胡志明市已趋于平稳”

如果计算新建公寓和二手公寓市场的平均价格，据越南房地产网站的最新统计数据显示，河内的待售公寓价格目前已接近胡志明市。

具体而言，2024年第一季度，河内公寓平均价格将达到4600万越南盾/平方米（折合人民币约13000元/平方），胡志明市则为4800万越南盾/平方米（折合人民币约13600元/平方）。

回顾过去6年的情况，河内公寓的平均价格涨幅高达70%，超过胡志明市（55%）的涨幅。特别是从2021年至今，胡志明市的公寓价格增长非常缓慢，而河内的公寓价格则飙升。

事实上，2014年至2020年期间胡志明市房地产市场有许多新开盘的项目。尤其是从2017年开始，廉租房和经济适用房逐渐成为“稀缺商品”。据世邦魏理仕2019年的统计数据显示，第8郡只有1个经济适用房项目开盘。

一系列高端豪华公寓项目的出现，价格高达每平方米数亿越南盾，创历史新高。值得一提的是，这些项目不仅位于第一郡中心黄金地段，还辐射至守添新城区（守德市）等多个中心边缘地区。

这种爆炸性的增长吸引了许多北方（越南北部）投资者。然而，世邦魏理仕越南住房副总经理阮国英表示，在新冠疫情大爆发后，部分投资者出于想要恢复现金流的谨慎心态，开始将资金从南方转移到北方。

此外，阮国英还表示，火热的增长期过后，很多投资者也想将资金转移到潜在市场。这些因素导致河内公寓的需求急剧增加，而供应量却并不太多。

从2022年底开始，许多投资者开始对河内公寓感兴趣。在困难时期，价格走势非常平缓，但从2023年中至今，河内公寓价格平均上涨17-20%，与此同时，胡志明市市场表现平淡，有些地方甚至出现小幅下跌。

值得注意的是，这种投资者不仅来自河内和北方省份，也来自南方省份。据越南房地产大数据显示，从2021年第一季度到现在，胡志明市的房地产寻求者对河内公寓的兴趣增加了7.5倍。相反，同一时期内，胡志明市居民搜索胡志明市公寓的次数减少了11倍。

在胡志明市市场，近期新项目数量有所增加。平阳等邻近省市也在开发许多新项目，以帮助减少供应短缺。许多投资者还调整了市场方向，对中端公寓市场更加感兴趣。

武黄俊杰表示，以目前的情况来看，今年河内新建公寓的价格将超过胡志明市。

“二手房价将根据市场的投资性决定。但是，如果投资者的售价上涨，老项目的转让价格不太可能上涨。”武黄俊杰补充道。

有迹象表明投机抬高了房价

目前，关于胡志明市和河内两个市场未来一段时间内的公寓价格走势仍存在一定争议。

金融和房地产专家阮维传表示，河内现在发生的事情几年前就出现在胡志明市，这就是胡志明市公寓价格多年来一直居高不下的原因。

但目前，增长势头放缓，部分项目甚至出现亏损，导致许多投资者，尤其是北方投资者转向河内市场。

河内的房价比胡志明市低，所以投机者蜂拥而至。这不是人民的真正需要，主要是投机者造成的。

因此，热潮只会持续很短的时间，最多几个月，然后价格就会崩盘，因为目前价格已经很高了。”阮维传说。

因此，阮维传建议真正的投资者和买家慢慢了解项目和产品，避免跟风走深陷泥潭。

持有同样观点的长期房地产投资者何先生也表示，河内、胡志明市等大城市的公寓供应量虽然较前期大幅减少，但并未到紧缺的程度。目前，市场只缺经济适用房和中档公寓。

因此，他认为，近期价格上涨并非供需因素所致，主要原因是房地产投机者操作太高价格，急于出手。

“这是因为投资者群体在两年前大量购房，因为那时出台激励政策，1-2年贷款利息非常低。现在，他们面临高利息还贷，甚至可能出现坏账违约，于是，打造房价不断上涨的趋势，时机一到开始大量抛售。目前我不认为会有大量资金涌入房地产，达到如此高的价格水平。”何先生认为。

从另一个角度来看，阿维森扬商业房地产河内分公司总监范明俊表示，如果价格持续上涨，加上南方大型投资者进入河内市场，河内一手公寓的价格可能会上涨，在不久的将超越胡志明市。不过，很难说这种涨价能持续多久、涨多少，因为这取决于经济形势、政策和供需情况。