127亩，10.58亿元起！金地将摘地？

今年3月份，地产房剑推文《紧邻1700亩雁南公园，城南“宝藏地块”即将登场！》。

这两宗地中的1宗地，位列雁塔区2024年度第一批次拟出让住宅地块详细清单之中。

今天，这块地迎来了正式挂牌出让。没有意外的话，预计这块地将会被金地摘得！

公园、学校、商业的包围之下，这个项目将会成为西安城南板块接下来值得关注的一个项目。

127亩，容积率3.71

该地块宗地编号为YT2-25- 140-1，位于西沣二路以南、沈家桥二路以东，土地面积127.314亩（住宅122.84亩、商服4.474亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于3.71，建筑密度不大于24.6%，绿地率不小于30%。

按照规划条件，该地块地上最大计容建面为316034.41㎡，建筑限高100米。地块内规划有1所占地4500㎡的幼儿园，另外还包括建面约1.11万㎡的社区商业。

出让公告显示，该地块挂牌起始价为10.58亿元，按照价高者得为原则确定竞得人。照此计算，折合地价831.02万元/亩起，楼面地价3347元/㎡。

当然，这个地价、楼面地价肯定不是实际的成本了。因为，这个地块是城改开发用地，因此实际土地成本、楼面地价要远远高于这个数据。

从这块地的位置来看，位于金地中央公园二期北侧，1000米范围内覆盖了雁南公园、荟聚中心、大雁塔小学西沣分校、雁塔区第二中学、雁塔二小、红星美凯龙等教育、商业、公园资源。

目前，这个地块主要在售项目包括陕建雁南云境、泰发祥和悦雅境、中粮大悦未来城等，毛坯高层售价基本在2万元/㎡左右。另外，该板块目前还有一个待售新项目龙湖君成序，预计近期会价格公示。

周边二手房方面，金地西沣公元挂牌均价2.08万元/㎡，金地中央公园挂牌均价2.5万元/㎡，海亮新英里均价2.14万元/㎡，融创珑府均价2.38万元/，万科高新华府均价2.2万元/㎡。

区域内一二手房价格有一定的倒挂，但不是特别明显。这个板块距离不远处还有一个在售新房星光赏，体量较小，目前在售135-148㎡的毛坯高层，均价1.4万元/㎡。

金地摘地？

结合该地块所处的位置，以及相关公开信息，该地块预计是金地项目待开发的地块。

早在2011年，金地就已经进驻这个板块，对片区进行整片开发，整个项目体量超过千亩。

此前，已经供应开发用地共计389.16亩，先后开发了金地西沣公元一期、金地西沣公元二期、金地中央公园（一期、二期），以及金地未来域。同时，金地在该板块还配套建设了大雁塔小学西沣分校。

按照之前的规划，金地还将在这里建设金地广场，位置在金地中央公园一期的北侧，这个商业地块约49.5亩，容积率6.18，地上计容建面约20万㎡。

不过，如今距离当时的规划已经十几年时间过去，这些年不管是城市发展、企业发展，还是西安的商业格局，都发生了比较大的变化。当年规划的金地广场是否发生变动，目前未知。

2023年12月份，金地西沣公元的开发主体陕西金地家宜置业有限公司发布的考古发掘相关招标信息显示：陕西金地家宜置业有限公司拟建的西沣公元项目四期(DK2-1)YT2-25-140-1宗地项目用地位于西安市雁塔区电子城街道、南邻西沣三路、西邻沈家桥二路、北邻西沣二路。

招标公告西沣公元项目四期(DK2-1)YT2-25-140-1宗地项目，就是今天发布出让公告的这块地。

因此，此次挂牌出让的地块，基本可以确定是金地后续开发用地。

金地西安18年沉浮

金地算是进入西安比较早的一家全国性房企，2006年进入西安，当时正是大牌房企密集进入西安的时间。

金地进入西安的首站是曲江新区，当年砸下百亿元助力曲江新区建设发展，以南湖为核心开发了多个高端住宅项目以及金地广场、凯悦酒店。目前，南湖周边的住宅地块已经开发完毕，金地广场已经开业，凯悦酒店已经易主。

曲江一期之后，金地又在曲江二期开发了金地金地褐石公馆、金地南湖艺境、金地中心风华等项目。

当年，可以说曲江楼市一半属于金地，一半属于中海。

曲江之后，千亩大盘金地西沣公元被金地给予了厚望，试图复制其在曲江南湖边的整片开发模式。但金地还是低估了西安的城改难度和复杂度，这个项目早期经历了无证售房风波，如今13年时间过去还有数百亩开发用地未供应。

除了金地西沣公元之外，10年前金地还在大寨路上启动一个城改大盘金地格林格林，举行了发布会甚至首次认筹之后，项目搁浅，直至今年年初开发地块才迎来了规划公示，目前尚未供地。

曲江、城南西沣路、城西大寨路之外，金地这几年还陆续进入了空港新城、港务区奥体板块、高陵、浐灞等板块。

但整体来讲，由于在售项目数量有限，其在西安的业绩前两年主要靠西沣路项目陆续供应的地块支撑，直至去年才拿下了浐河西岸58.89亩城改地块开发金地清峯上。

西部区域在金地集团中的销售额占比，从今年一季度的报告中就可以看出。今年一季度，金地集团在全国的销售额为167.3亿元，其中西部区域(西安、重庆、成都、贵阳）的销售额仅为11.44亿元，在全国占比6.83%。

目前，金地在西安储备的土地最重要的就是西沣路项目待开发的地块，以及大寨路上的金地格林格林项目。这两个地块位置都非常好，周边的配套也比较成熟，产品正常发挥、价格不离谱的话，依然会热潮，由此支撑起金地接下来几年在西安的发展。

其实，对于金地集团而言，目前最大的挑战依然是楼市大环境中房企的生存现状。

今年一季度，百强房企销售额、营收普降的情况下，金地集团也不例外，销售额同比下降了62.08%、营收同比下降51.5%，并且在今年一季度录得亏损2.76亿元，这是金地集团2001年上市以来首次亏损。

截止2024年一季度末，金地集团一年内到期有息负债规模约386亿元，但其货币资金仅为244亿元，现金短债比约0.6，不足以覆盖一年内到期的债务，在销售回款收缩的情况下，短债压力仍较明显。

因此，保交付、暂停拿地、全力促销售回笼资金，是金地集团守住安全底线、保持公开市场债务不违约目标实现的核心。

在目前的行业大背景之下，金地集团在西安储备的几个城改项目，会自己拿地自己开发，还是与其它房企合作甚至转让？这也是接下来值得关注的。