陕西
作者：周军律师
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购房合同约定的交房期限过去很久，开发商还没有交房。贷款还了几年了，开发商房产证还没给办下来。遇到这些情况，买房人该怎么办？
我国法律规定，合同一方违约的，应按约定承担违约责任，赔偿守约方损失。
但是因为合同往往是开发商提供的，如果没有约定开发商逾期交房的违约金数额或损失赔偿额，怎么办？
这时候，买房人并非不能主张违约金，而是可以按照“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”要求开发商给予赔偿。
如果开发商虽然交房，但是未按合同约定期限办理房产证的，也要承担违约责任。没有约定违约金或者损失数额难以确定的，买房人“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”要求开发商赔偿损失。
开发商在法律规定或合同约定的期限届满后超过一年都没能给买房人办证的，买房人还可以解除合同，要求开发商退还购房款并赔偿因此带来的利息损失等。
如果开发商在合同里未约定退房条款的，是否就不能退房呢？
法律规定，未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。以下是法定的退房条件
1、面积差距过大
房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积误差绝对值超过3%，依照法律规定购房人有权解除合同。
2、违规违法建筑
房屋发生了规划或设计的变更，例如：房屋结构的变更，房屋用途的变更等，若开发商没有告知购房人变更，则购房人有权解除合同。
3、严重质量问题
房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同。
4、开发商延迟交房或不能办证
办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
5、虚假承诺
因房产销售人员的虚假承诺导致在购房过程中造成误判的，也可以要求退房，但是购房人要有足够的证据，比如全程录音录像等。
即使不在法定范畴内的退房请求，也可以通过举证或司法鉴定来确认不能达到合同目的，从而解除合同要求退款。
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【法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十五条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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