深圳楼市，业主开始坐不住了

　　楼市不稳，人心动荡。

　　现在出台的所有楼市刺激政策，本意都是朝着让市场更加稳定的方向发展。

　　昨天，杭州、西安先后发布新政，全面取消限购，都不装了，全脱光了。

　　截至目前，全国只剩下北上广深、天津和海南这6个地方还保留住房限购。

　　按照这个节奏，相信很快就会有其他城市跟进。

　　重申一下我的观点，从城市资金总量来看，只有北京、上海和深圳具备领涨行情的能力。接下来的半年，继续保持密切关注这三个城市。逐步放松限购是大势所趋。

　　01

　　就当下而言，深圳楼市506新政之后，不少人买房、卖房和置换的计划，又开始有了推进的动力。

　　这两天有位读者问，盐田区沙头角片区楼盘目前的价格水平如何？他在那里持有物业，想尽快卖掉。

　　深圳二手房真实挂牌价和成交恢复展示了，目前各区的挂牌均价如下：

　　南山区：10.4万/平
福田区：9.6万/平

　　宝安区：7.2万/平

　　龙华区：6.7万/平

　　罗湖区：6.3万/平
龙岗区：5.8万/平

　　光明区：5.5万/平

　　盐田区：4.5万/平
坪山区：3.9万/平
大鹏新区：4.8万/平

　　沙头角目前挂牌均价为4.8万/平，如果想要成交的话，估计还得打个9折左右。

　　在深圳这么多个区域中，盐田这些年一直都是没啥存在感，不仅新房供应量少，二手房也是成交寥寥。

　　就拿上个月来说，深圳全市二手房成交量4171套，其中盐田仅成交80套，是4月份唯一一个环比下跌的区域。

　　不论是原关内的盐田，还是被划入非核心区的盐田，从保值增值的角度，这里的未来没有未来，倒不如趁着这个窗口期，尽快置换到一个更具成长潜力的地方。

　　深圳楼市分化时代，必须牢牢锁定核心潜力地段。只有主动去追寻那些真正有长期价值的房子，才能拿到更好的筹码。

　　02

　　我看到有一些购房者纠结，今年的市场，到底买新房还是买二手房？

　　其实，这个主要取决于你的核心需求——

　　是保值增值、对地段有执念、学区需求还是注重居住品质？

　　如果是资金充裕，又有新房情结，那么还是可以考虑新房。

　　但对于新房的态度，需要进行一些调整，不能再像以前那样抱有打新暴富的思维，因为现在市场上，新房和二手房的真实倒挂已经基本消失，同时在交房品质上，可能也要降低一下预期。

　　如果追求的是性价比，次新房更胜一筹。

　　当下捡漏的空间，其实是在二手房市场，包括价格经历了一轮大调整、存在议价空间、买入就能直接收获居住环境，整体的确定性相对来说会更大一些。

　　无论是新房还是二手房，需要注意的是，一套房子，如果本身定位就是预算非常有限的人群，那么从资产成长的角度，不管它有多便宜，都要慎重选择。

　　因为，这些房子未来的接盘人群，购买力大概率很难上得去。

　　03

　　这三年，深圳楼市行情冰封，不少小区的成交价出现了腰斩，甚至膝盖斩。这些小区基本都有几个共同点，要么是居住属性很差的老破旧学区房，要么是之前靠着各种概念一飞冲天，包括旧改概念和其他泛概念。

　　但是，对于深圳楼市的走势，大家也没必要太过悲观。

　　底层逻辑是，深圳的基本面足够强悍，包括经济活跃，流入人口多，年轻人多，这轮跌幅一线城市最大，总会否极泰来。当政策释放到一定程度，市场预期就会出现反弹。

　　现在深圳核心区，有很多低首付，甚至是零首付的房子。

　　能不能买？适不适合买？关键还是看个人的现金流情况。

　　2008年和2014年，也出现过大量低首付高杠杆的金融操作，很多人都在那个时期积累了超乎自己原本实力的资产。

　　高杠杆的前提，是保证买到优质房产，同时也具备良好的月供能力，这样就无需担心。只要房价微微反弹，基本能够覆盖利息，这还不包括通胀因素。

　　当然，如果你说想要买好房子，但手上资金不足，又没有稳定的月供能力，能不能低首付？那么很抱歉，眼下努力攒钱更重要。