一二线放松限购，上海毫无诚意

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五一之前，网络上，就在传播说，深圳要放开限购。

不少人，就在猜测和等待，上海是不是也要跟进。

4月底，中央会议开完之后，给到各大城市更大的自主权。让很多人的预期进一步拔高了。

果不其然。

北京立马当天响应，43月30号晚上宣布放开五环外的限购。

深圳紧随其后，在5月6号宣布，社保要求3年变成1年。

上海则是不紧不慢在五一假期的第三天，悄悄地表示了一下。

上海的房地产协会，为了大促销，搞了一个阉割版的“以旧换新”。

这个新闻一出来，评论两极分化明显。

有人说，政策挺好的，终于有人可以帮我全城卖房了，

也有人说，这和原来的置换没有两样啊，完全是脱裤子那啥，多此一举。

确实如此，盼星星盼月亮，久旱等甘霖，最后来了这么一点毛毛雨。

毛用没有，毫无诚意。

换新城

这一次上海的以旧换新，我仔细看了一眼，并不是官方给出的政策。

顶多只能说是，开发商和新房中介联合搞得一个促销套路。

打开支付宝，你可以搜索到小程序换新购，看到公告。

目前里面上新了8个楼盘，分布于松江、嘉定、奉贤、金山、浦东。

几乎都是五大新城的楼盘，开发商会给到3~10万不等的优惠券。

如果你看好了新房，可以把定金打入到支付宝的监管账户，相当于提前锁定了房源。

然后，就是开发商委托全上海的中介联盟来帮你全城卖房卖房。

卖掉老房子后，再来付剩下的款项，如果在约定的期限内没有卖掉，定金可以在支付宝中退回。

整个来看，除了多了一点优惠券，开发商出面集合中介卖房以外，并没有太多的新意。

这和其他城市官方下场收房的模式，相距甚远。

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一箭四雕

以旧换新的模式，是从23年开始火起来的。

最初是因为烧烤爆火的淄博，试探性出台了以旧换新。

后来快速经历了三个版本的迭代。

从最初的淄博模式探索、到后来的太仓模式完善、到最后的郑州模式定型。

根据中指研究院统计，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。

郑州模式在后续明确了，国资委下场一次性收购5000套，并且享受契税补贴30%。

南京紧随其后，也推出类似的模式，决定首期试点收购2000套存量房。

郑州模式和江苏模式，目前都比较受欢迎。

主要是这样的模式好处很多，由国企下场收房，可以实现多方共赢。

第一，这可以帮助新房快速消化库存。

第二，可以防止旧房的买家乱砍价，不至于把房东砍到崩溃，国企起码给个兜底价格。

第三，国企给你的钱是打到银行账户，而这笔钱只能专款专用买新房。

降库存的同时，可以让有能力改善的人群，把贷款杠杆用起来，银行也一并减轻了高储蓄压力。

第四，国家队下场收房，可以完成各地已经认领的保障房建设目标。

这样的模式，一箭四雕，简直完美。

不得不说，设计这个政策的人，还真他娘是个人才。

4月底，会议定调要大力去库存之后。

5月2号，自然资源部就专门印发了通知，要求楼市去化周期超过36个月的城市，立即暂停商品住宅用地出让。

这也是为了倒逼地方政府，加快落实好去库存的措施。

从公布的数据看，全国百城1月份的新房存销比已经接近12年。

全国一二线以外的城市，去库存压力都很大，“以旧换新”很可能会遍地开花。

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上海不跟

对比其他城市的以旧换新，上海好像就跟闹着玩似的。

上海的官方，好像对于国企下场收房的以旧换新模式，迫切度还不高。

我估计有两个原因。

一个呢，是新房市场并不算差，去库存压力不大，尤其豪宅表现亮眼。

刚刚过去的4月份，上海的3000万价格的豪宅成交接近500套。

在27盘参与认购的楼盘中，甚至不少豪宅项目出现了日光。

凯德茂名公馆以397%的认购率触发积分；融创外滩壹号院、徐汇滨江板块的香港置地启元开盘即售罄。

富人抢房的戏码再次上演。

既然新房卖得这么好，有钱人还都愿意把钱拿出来。

上海，急个啥呢？

我看了一下数据，上海的去化周期是一线城市中最健康的12.7左右。

新房去化，并没有那么艰难。（环沪的嘉善居然要71个月消化，难怪环沪都跌没了）

二个呢，上海的保租房指标，完成进度还是不错的。

其他城市，之所以大力执行国企下场收房，出发点既是去化新房库存，也是尽快完成保租房的指标。

而上海，在保租房上面的进度一直是全国前列。

从官方数据来看，2023年上海的保租房已经完成70%。

刚刚出炉的24年上海的土地供应，也给了保租房不少地块。

目前还没有必要用大规模收旧房的方式来完成保租的指标。

其实呢，23年上海探索过另外一种方式来盘活市区的老房子依旧换新：趸租房试点。

这也是上海在积极探索应对重度老龄化社会的方案。

趸租房试点方案，已经在多个街道铺开。

简单说，就是鼓励市区60-75周岁的老人，把自己名下老房子租给官方机构统一打理，然后老人搬到郊区的电梯商品房里居住。

五年后可以选择继续置换或者搬回来居住。

老人的房子产权是不变的，只是使用权换了一下。

30-50平的老破小，可以换到郊区80平左右的精装电梯房。

置换到的嘉定次新房小区-保利云上澄光

对于老年人来说，是居住条件极大的改善。

市区就业青年，也可以用比较优惠的价格，拿到出租房，方便通勤上班。

一举两得。

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小结

所以，你看，上海这一次的以旧换新，官方兴趣并不大，并不是坊间解读的楼市新政策。

这彻彻底底就是开发商满满的营销套路。

不要被网上的消息带偏了。

如果你的老房子，确实很难卖出，又想买新城的新房。

还是要谨慎一些这些合作的楼盘。

心急就容易出错。

这个营销噱头是开发商搞出来的，他们唯一的目的就成交赚钱。

如果你脑袋一热，在开发商那里支付了定金。

在如今这样老破小极其难卖的市场，后面迎来的大概率是一群中介频繁的砍价电话。

被砍价砍多了，人是容易抑郁的。

不过，话说回来，也有一种可能是，官方在试探大家对于以旧换新的政策的反应。

如果有效果，说不定出台更大的以旧换新也未可知。

但是，起码政策会学习郑州模式，走向会是成为老破小拆迁方案的替代品。

总之，提醒一句，不管开发商给你多大的购房优惠。

都不要冲动地先去定好新房了，让自己陷入被动。

在我刚写完这篇文章的时候，二线城市的杭州，已经全面放开限购了，不要资格，不限套数。

看来二线杭州去库存的压力真的不小。

你说，气氛都烘托到这了，上海会有新动作吗？

评论区，咱们聊聊。

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