不慌！佛山去化周期仍在安全线，但有板块最高能卖八年！

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

在4月30日中共中央政治局会议上，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求。

同样在当天，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》从做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应等方面提出明确要求。

楼市去库存有了非常明确的政策导向，毕竟从数据上来看，新一轮楼市去库存已是迫在眉睫。

据克而瑞统计的最新数据，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。

按照自然资源部的最新要求，这些城市或将需要暂停新建商品住宅用地的供应，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

幸运的是，佛山并不在这52个城市内。

那佛山最新的商品住宅库存量、去化周期如何？与之相关的库存结构又会呈现什么样的特征呢？

#01

观望情绪浓厚，周期拉长

克而瑞数据监测显示，截至2024年4月底，佛山商品住宅库存8.5万套，面积近999.59万㎡，按套数同比减少10%，面积同比减少7%，去化周期24.7个月，同比增长8.7个月。

从近一年的存量变化走势可以发现，随着入市项目的减少以及房企推新的脚步放缓，佛山去库存已经取得小部分进展，但去化周期在不断拉长，且已连续5个月保持在20个月以上，去化压力仍比较大。

扒开时间轴，数据显示，999万.59万㎡的存量在2019年的佛山仅需要9个月就可以消化完毕。

而之所以产生这样的反差，主要原因在于市场热度减弱，购房者观望情绪浓厚，房企/项目推新意愿不强，从而流速减慢。

#02

仅有1个板块去化周期低于12个月

近年来，佛山市场存在明显的分化，不仅是价格、项目热度存在分化，各区域及板块的库存量情况同样如此。

数据显示，截至2024年4月底，佛山五区中，商品住宅库存套数最少的是三水区，共10172套，其次是禅城区，共10701套。

从去化周期来看，数据显示，截至2024年4月底，仅有禅城区与顺德区的商品住宅库存去化周期低于全市平均水平，其中禅城区去化周期全市最低，仅有19.1个月，高明区被“拔高个”，或许受区内部分生活配套的兑现仍需时间，加上区域内一、二手房价格战“内卷”等综合因素影响。

在各区套数占比上，禅城、三水、高明库存套数占比小于20%，其中禅城与三水区占比相等，均为12%，高明区为16%，之所以三区库存规模占比较小， 或许是因为：

①近年来这三区新增供应住宅项目数量及规模，相对于南海、顺德两区要少。②作为不属于置业热门区域的三水、高明，个别在建在售项目策略性放缓推新节奏，采取相对稳定的“以需定供”。

综上所述，各区库存压力不一，但多数区域仍在可控范围。

具体到板块，克而瑞数据监测显示，截至2024年4月底，佛山45板块中，有6成板块去化周期在2年以上！而去化周期在一年内的板块仅有1个，占比仅为2%，这一颗独苗来自禅城区。

去化周期在2年以上的27个板块里，南海区板块数量最多，为7个，顺德区与三水区板块数量持平，均为6个。

其中三水区的 南山镇 因绝对存量不高，仅483套，加上流速慢，去化周期达到了96.8个月，折算下来将近八年，为全市最长。

从存量上来看，克而瑞数据监测显示，截至今年4月底，造成以下板块之所以能跃居全市库存量TOP010，与“新增供应多”、“流速慢”这两个因素有着密切的联系。

其中大沥板块、平洲板块、北滘板块、陈村板块、里水板块、容桂板块、伦教板块、佛山西站板块则属于新增供应多，在这些区域供应的项目里，不乏一些货量在500套以上的大盘项目，例如伦教的广佛保利城、容桂板块的容桂碧桂园、北滘板块的中国铁建国际公馆等。

#03

南海区改善房源数量最多

最后，我们再来看看截至2024年4月底，佛山的库存结构特征如何：

数据显示，佛山120㎡以下户型商品住宅库存套数为57862套，占比68%，主要分布在南海区，120㎡以上改善户型库存27218套，占比32%，来源于顺德区。

具体来看120㎡以下户型，其中90-110㎡户型库存套数最多，达到了2.5万套，占比达到了30%，其次是70-90㎡户型，占比达到了19%。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。