华资律所·姚成山律师|关于集体土地征收，你必须知道的几点

在中国的广大农村地区，集体土地征收不仅是城市扩张和基础设施建设的必要环节，更是关系到农民切身利益和社会稳定的重大事项。然而，由于历史原因和制度差异，许多农民对集体土地征收的法律法规和操作流程并不熟悉，导致在征收过程中产生了一系列争议和矛盾。

从十亩变六亩，从未被通知的村民会到拆迁款的不明分配，种种问题常常让被征收者感到困惑与焦虑。但是随着《土地管理法》及其《实施条例》的修订实施，农村集体土地的征收过程也得到了进一步的明确和细化。北京华资律师事务所姚成山律师提醒您，在集体土地征收过程中注意这几个细节会对您十分有益。

案例：2021年11月15日，某区政府在没有取得省级以上人民政府的征地批复，也没有发布拟征地公告或征地公告的情形下，就以“王某房屋位于征收范围内”为由，作出了《房屋征收补偿决定》，导致王某房屋于2021年11月23日被强制拆除。

最终法院作出判决认为：

从征收主体看，国有土地上房屋征收主体由市、县级人民政府作出征收决定；集体土地征收需省级人民政府或国务院批准，由市、县级人民政府予以公告并组织实施。

从征收程序看，国有土地上房屋征收主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序进行；而集体土地征收主要依据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定的程序进行。

因此，行政机关针对不同征收对象实施征收时，应当区分土地性质适用不同的征收程序。本案中，区政府直接按国有土地上房屋征收的法律对集体土地实施征收属于适用法律错误。

《土地管理法》第四十八条的相关规定，强调了征收土地时应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民的生活水平不降低、长远生计有保障。根据这一规定，征收土地需要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及对农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

这些规定明确了宅基地上的房屋与地上附着物是分开进行补偿的。在征收宅基地上的房屋时，需要分开考虑房屋及其地上附着物的征收补偿。这保证了农民在征收过程中对于房屋及其附属物品的合理补偿，避免因征收而造成财产损失。

征收集体土地时，需要按照相关规定确定合理的征收补偿标准，包括土地使用权补偿、生活补偿等方面。

法条依据：《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

最高人民法院行政审判庭（2005）行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》指出：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”

集体土地征收事关农民切身利益和社会稳定，是中国农村发展的重要环节。尽管《土地管理法》及其相关实施条例已对征收程序和补偿标准进行了明确规定，但实践中仍存在一些问题和争议。

通过深入了解相关法律条文及案例，我们应该明确几个关键细节：首先，征收土地需获得省级以上人民政府的征地批复；其次，宅基地上的房屋与地上附着物应分开进行征收补偿；最后，征收集体土地时，必须按照相关法规确定合理的征收补偿标准，保障农民的合法权益。只有遵循法律法规和严格执行程序，才能有效解决集体土地征收中的问题，促进农村地区的可持续发展和社会稳定。

▌专业领域

行政诉讼，民商事诉讼

▌执业领域

姚律师有丰富的办案经验，对于民事、行政有着丰富的经验和较好的技巧。曾办理过的案件：民事案件100件，行政200余件。起草合同约500件。刑事案件2件。

具体承办民事案件的案件类型如下：电影投资纠纷、商业特许经营纠纷、移民服务纠纷、人身损害纠纷、劳务纠纷、劳动/工伤纠纷、提供劳务者受害责任纠纷、民间借贷纠纷（名为投资实为借贷纠纷以及恋爱中的借贷等）借名买车纠纷、委托理财纠纷、股权代持纠纷、公司盈余分配纠纷、合伙协议纠纷、租赁合同纠纷、赠与纠纷、离婚继承纠纷、抚养费纠纷、相邻关系纠纷、排除妨害纠纷、变更追加被执行人异议之诉纠纷、建工纠纷、返还原物纠纷、买卖纠纷、加工纠纷、协议效力等。

行政案件比较成功的案例简单列举如下：1、河北王某案件，为当事人争取恢复土地现状，原址重建，另赔偿15万元。2、浙江德清陈某案件，为当事人争取150万元。3、天津崔某、邢某案件为当事人分别争取200万元。4、贵州谭某案件，为当事人争取30万元。5、河南李某案件，为当事人争取60万元，另外重新划一块地给当事人使用。6、重庆某案件，赢得检察院支持抗诉，为当事人争取补偿款25万元。

▌工作经历

2020年5月-2022年1月，在星火花（北京）文化公司，担任法务。工作描述：日常主要负责起草与审核各类合同，曾独立代理公司案件。在担任法务工作期间，对个人信息保护有关的法律合规有较为深入的研究。

2022年3月-2024年3月，在北京市京师律师事务所工作。曾办理过的案件：民事案件100件，行政200余件，起草合同约500件。刑事案件2件。

▌代表性案例

河北王某案件，为当事人争取恢复土地现状，原址重建，另赔偿15万元；

浙江德清陈某案件，为当事人争取150万元；

天津崔某、邢某案件为当事人分别争取200万元；

贵州谭某案件，为当事人争取30万元；

河南李某案件，为当事人争取60万元，另外重新划一块地给当事人使用；

重庆某案件，赢得检察院支持抗诉，为当事人争取补偿款25万元

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