时隔9年再提“去库存”，长沙住宅供应大起底！房子过剩了吗？

时隔9年！全面去库存开始！

5月初自然资源部发布新规，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当从严控制商品住房用地供应规模。

政策明确，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

长沙的库存量，从新房库存看，去化成绩还算可以，并不在官方要求的停止供地计划内。

但长沙新房库存究竟如何？哪些区域有风险？

下面我们来看下未来长沙主要的新房市场集中在哪些片区？

众所周知，土地供应作为房地产未来的增量市场，在一定程度上，已表明了此后数年的市场格局。

而据安居客统计，2022-2023年长沙共有141宗居住类用地成交，成交面积达854.18万方。

分区来看，岳麓区居首，其次，望城、长沙县。

而这些地块，很多已经入市在售，接下来具体来看下各区情况。

岳麓区

岳麓区近2年共有34余宗地块成交，绝对的供应大户，新增供应超240万方。

区域分布上，集中在洋湖-东山湾、大王山的南部区域；梅溪湖二期-麓谷高新板块；以及滨江-市府片区。

目前，仅6宗地还没有项目入市的消息，去年近8成的地块基本已上市，如建发缦云、保利天瑞等，均有住宅在售。

总的来看，岳麓区一直是长沙新房主要供应区域，就房价来看，其当前在线均价已达13811元/㎡，居各区之首。

其实，从近几年土拍看，热门板块如滨江、梅溪湖、洋湖，新增住宅用地已越来越少，且已放开限价，房价破2万的项目也越来越多，普遍在1.5万/平以上。

三环以外的大王山新房普遍卖到了1.3万元/㎡。

而主打刚需的麓谷片区，绕城以内的核心区域，后续也无新增地块，而麓谷高新片区随着2号线西延线建设，毛坯在1万元/㎡，若卖精装的话，房价至少1.2万以上，岳麓后续购房门槛迅速提升。

雨花区

雨花区，近两年14宗地成交，新增供应约60万方。

目前已入市的项目有8个，从项目来看，都是偏改善的产品，房价在1.3-1.5万/平这个区间。区域分布上，主要集中在武广、万家丽-湘府路一带。

其中，长沙瑞府，作为雨花区主城标杆楼盘，2/4号线双地铁口沙湾公园站，配建9年制学校，均价已达22500元/平。

而那几个没有消息放出的地块，都是雨花区城投公司的托底地块。

天心区

天心区近两年共有10宗地成交，新增供应71.84万方，拿地的企业都是招商蛇口、城发恒伟、中国铁建等国央企。

区域分布上，大多集中在新开铺-省府-黑石铺一带，整个板块发展已较为成熟，值得一提的是，后续黑石铺城市更新将是长沙城市建设的核心片区。

就房价看，这些地块基本不限价或按品质定价，而当前在售新房均价基本在1.5万/㎡以上。

配套上，尤其是教育资源突出，汇集长郡外国语、仰天湖、师大附中双语、明德等优质学校。省府大片区九年制配套楼盘也越来越多。

顶级教育资源直逼梅溪湖。

开福区

开福区，这两年仅新增6宗住宅地块，基本上，这些地都已经入市。

其中，城发恒伟-君樾文昌，在开福中心，均价突破2万+。

总的来说，开福区后续新增供应不多，其当前在售新房主要集中在城北-秀峰-金霞一带，沿着1号线北延线买房，是内五区性价比较高的选择，新房均价在1万/㎡出头，还有部分8字头住宅可选。

芙蓉区

芙蓉区，近两年新增5宗新地，均位于浏阳河东岸-人民东路片区。

其中，东湖梓境台，美的·云璟均在售。

纵观整个芙蓉区，新盘基本就在此片区，目前在售新房如龙湖天璞，多为改善置业，价格在1.38-1.65万/㎡之间。

这个供应较少的板块，库存去化压力都不大。

望城区-长沙县

这两个区域一起讲吧，仅从新房后续增量来看，近两年供应都是很多的，分别列在二、三位，仅次于岳麓区。

望城，34宗，新增供应约168万方；

长沙县，38宗，新增供应约240万方。

这两者相加，新增供应基本相对于长沙总供应的一半左右。

从新地块入市的情况看，这两区近两年拿地入市的却很少，即便勉强算上明确案名，也不到20个，占比还不到3成。

从拿地结果看，望城、长沙县，拿地企业大多都是本地平台国企兜底，这些地块基本不会在近几年上市。

这两个区域，既是长沙主城区的边缘区域，又是房价的洼地，价格常年横盘。

而仅从新房层面看，这两个区域，在售新房数量也很多，去化情况并不理想，超一半的楼盘房价在9000以下，还有不少7字头，6字头的房源。

总的来说，与内五区相比，望城、长沙县的库存去化情况相对严重。

值得一提的是，2024年，长沙土地供应明显降温，2月春节后，一直没有新住宅用地挂牌，直到5月14日（明天），长沙才有新的住宅用地出让，目前正有6宗地挂牌。

同比前几年，供应量降幅明显，可见，ZF也在有意管控市场的供给：

2022年1-5月：24宗地，出让面积129.43万方

2023年1-5月：14宗地，出让面积90.77万方

2024年1-5月：9宗地，出让面积22.50万方

据悉，明日出让的012号地块，已有房企报价。

以下是各地块的实景航拍图

总的来看，长沙整体新房库存并不算高，供应较多的岳麓区、雨花、天心，基本上近两年新出让的地块，都相继入市，而开福、芙蓉则后续增量较少。

故而，目前长沙受买房人看好的几个板块，比如大王山，配套成熟再加上房价实惠，以价换量去化都还不错；再比如梅溪湖、市府、天心省府、高铁新城这些地方属于核心区域，新盘品质又高，同样获得了很多改善客户的认可。

去化较慢的地方，主要是外围的近郊板块！主要集中在望城、长沙县两区，以及天心暮云等板块，市场较窄以地缘性为主，供应量又较大，去化周期较长。

不得不说，去库存已成为今年长沙楼市的主基调。来源：安居客