龙湖海口天街开业“迟到”一年，还能搅动海南商业吗？

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近日，龙湖海南海口天街公布了项目的最新进展，目前签约品牌已超过350个。据悉，海口天街规划引进近500个品牌，包括超20家城市旗舰店、超40家强标签属性首进品牌，将打造全业态多元品牌矩阵，预计将于今年9月正式开业。这个开业时间，比2021年宣传的“龙湖昆府天街预计2023年开业”要晚了一年。

从2019年9月在海口拿地，到今年9月份龙湖海口天街即将开业，龙湖进驻海南将迎来5年整，过去几年，海口乃至整个海南的商业格局发生了诸多变化，商业体量井喷式增长，大批定位不同的商场如同雨后春笋接连冒出，其阵势令全国瞩目，让海南商业焕发新颜的同时，也加剧了竞争，人均商业面积远超国际标准。龙湖海南海口天街即将“上新”，将面临哪些危与机？

龙湖海口天街，会带来哪些期待？

2019年9月龙湖集团首入海南，豪掷超26亿元拍下海口坡博坡巷片区约215亩商业用地，开发建设体量超80万平方米商业综合体“龙湖光年”，项目总投资超百亿元，其中，体量超过22万平方米的龙湖海南海口天街是该项目重要的商业组成部分，其初期宣传为“海南最大单体购物中心”，“全国龙湖商业体量排名第三的天街”。

在2019年的海南，伴随着建设海南自贸港的春风，龙湖的进驻引发了很大的市场反响，业内人士、普通市民，乃至岛外的投资客都对此给予关注。一方面，是海口较为落后的商业业态，与海南自贸港的省会城市形象不符，本土商业亟待更新迭代，另一方面，是海南自贸港诱人的前景，龙湖重仓海南，无疑是加深了这种印象，一开始，龙湖便以“擎领时代，点亮海南新地标”的雄心壮志出现在众人面前。

对于海南人而言，龙湖确实带来了很多新的概念。体量超80万方商业综合体“龙湖光年”，涵盖购物中心、空中商铺、生态商业步行街、地标写字楼、星级酒店等业态，在海南确实称得上是“巨无霸”的存在。“TOD”这个概念，即以公共交通为导向的开发模式，也被认为是由龙湖率先在海南普及的。龙湖天街主打的对标一线城市的时尚和品质，也吸引了众多本地Z世代消费者的关注。

此次龙湖公布最新招商情况，截至目前，龙湖海南海口天街招商率已经超过85%，已签约品牌超350个。项目计划引进超150家餐饮品牌，首店比例超30%，涵盖全国主流菜系、各地必吃榜、异国风味等。

在时尚方面，项目通过引进包括MUJI海南最大门店、优衣库最新形象店、UR海南最大且跨三层的城市旗舰店，将搭建全岛领先的头部快时尚品牌矩阵。

针对品质家庭的周末亲子互动需求，海口天街将打造超3万㎡全岛最全的亲子业态阵容。

从一开始进驻海南，到公布最新招商情况，龙湖似乎也在进行在地化的探索，开始时是悬在天上、各种抽象概念的“高大上”，即将落地时拉近了与海南人民的距离，从“噜好，海口 一启开新”的主题中可见一斑，同时，更加强调“松弛感”和“烟火气”。

这几年，在商业领域，海南人民见的世面也很多了，很难再被各种高大上的概念打动，光靠噱头并不足以动人，贴近生活才能更得人心。

海南商业井喷式增长，龙湖海口天街优势不再？

值得注意的是，此次龙湖宣布的海口天街开业时间，比2021年宣传的“龙湖昆府天街预计2023年开业”要晚了一年，而在海南，过去的几年可谓是商业发展的“黄金时期”。

不得不说，在过去的几年，是海南商业发展最迅猛的几年，除了龙湖之外，另有诸多力量在引领海南商业“向上走”，龙湖主打“TOD”的概念，旨在打造辐射全岛的商业综合体，面临的竞争恐怕困难不小。

过去几年，海南全省商业体量迅猛增长，2022-2023年间呈现高质量井喷态势，在2023年达到高峰期，据赢商大数据统计，2023年海南新开商业18个，新增商业体量超108万㎡，同比增加59%，约占海南存量商业总体量的19%，创近年新开商业数量、体量新高。截至2023年年底，海南存量商业达82个，总商业体量超574万㎡。

短短几年，海南离岛免税蓬勃发展，三亚海旅免税城、中服三亚国际免税购物公园、三亚凤凰机场免税店、cdf海口国际免税城、王府井国际免税港、三亚国际免税城一期C区等相继开业，星罗棋布的免税店构成海南商业最引人瞩目的版图。

不仅如此，诸多定位不同、各具特色、时尚前卫的商场、商业街区也相继开业，另一部分老商场更新迭代，海南的商业不再仅限于满足日常所需，还越发兼具审美的功能。在海口，海口万象城填补高端线商场的空白，承载着丰富海口奢侈品市场的期待；华彩·海口湾广场打造独特的滨海消费场景，开启时尚、独特、新潮、高颜值的商业综合体业态；海口东坡老码头旨在打造海口首家滨江临海风情文旅商综合体；海口世纪海角商业街，旨在打造公园式商业的新消费体验。在三亚，夏日站旨在打造“会呼吸的商业，有温度的商场”；三亚天悦城，定位为三亚首个轻奢购物中心，旨在引领三亚商业进入潮流社交时代……

2024年，海南商业依旧呈现火热态势，据网易房产不完全统计，今年海南拟开的规模性商业综合体项目超10个，总开业体量超过73.5万㎡，一大批商场陆续“上新”，包括龙湖海南海口天街、海口华盛·理想海、江东天地商业综合体，三亚大悦城购物中心、旅文·三亚总部港、太古三亚国际免税城三期项目、江东天地商业综合体等项目都会在今年开业。

另一方面，海口的常住人口规模截至2023年末突破300.16万人，对于井喷式增长的商业而言，这个人口规模仍显得较小。人均商业面积能够直观反映城市商业内卷的程度。国际上通常认为人均商业面积1-1.5平方米是比较合理的参照值。按照国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积1-2平方米；二线城市人均商业面积1-1.5平方米；三线城市人均商业面积0.5-1平方米，是比较合理的范围。因此，有业内人士曾指出，海口的人均商业面积远远超出国际标准，甚至面临商业资源过剩的局面。

当然，作为国内高端线旅游目的地，区别于其他三四线城市的商业，海南有“外援”加持，有资深业内人士认为：“不能简单通过经济体量、常住人口规模等常规指标来衡量海口或三亚的客流情况。作为国际旅游消费中心城市，由于各类政策的加持，海口和三亚有赖于岛外游客（国际+国内），因此重要的不是商业体量的大小，而是其业态是否对消费者有足够的吸引力。”

近年来，海南商业发展迅速，各色商圈风起云涌，但对于海南而言，想要建设国际旅游消费中心，依然有必要引入龙湖一类具有国际视野的专业运营商。上述业内人士认为：“目前海口要进一步发展消费产业，必须引入国际国内有竞争力的运营商，一方面来提升海口整体的消费环境，另一方面也是帮助本地的运营商提升竞争水平，拥有更国际化的运营视角，因此龙湖在海口的新项目开业，还是需要持积极的态度。”

文/陈明艳