徐汇最不幸的板块

这可能是徐汇最不幸的地方，也是房价最洼的地方，未来注定没有发展！

01

这就是凌云路街道，因为有一所华东理工大学，因此在房产板块划分上被称为华东理工板块。

对比徐汇15个板块发现，华东理工以6.2万元/m²的均价在全区垫了底，房价最洼：

这一片建设了一个庞大的动迁社区梅陇新村，是为徐汇梅陇。

无独有偶，隔壁闵行也有梅陇新村，难怪很多人误以为这里属于闵行。

这里以前属于上海县的梅陇乡和龙华乡的交界，而今经过行政变迁又成了徐汇和闵行的边陲地带。

从徐汇的历史发展脉络来看，华东理工在全区的定位很低，只是承接一个动迁基地的功能。

徐家汇是徐汇起源的地方，最先开始城市化。

本世纪初徐家汇被列为上海四大副城，经过顺利发展，成功转正为CAZ；

80年代后，徐汇同时又在漕河泾开发了密集的产业区，为区里提供了源源不断的增量。

这期间徐汇主要是向西发展，徐家汇与漕河泾连成一条线。

徐汇有内陆区域，也有一线江景，赶上世博拆迁大利好，同时迎上21世纪滨江CBD时代。

徐汇又马不停蹄搞了徐汇滨江，工厂拆走后如今这里高楼大厦云集，发展成为全区新的一个门面。

虽说企业没有入驻满，但徐汇滨江规模已成，一跃成为世界级滨水区，与前滩、世博形成“金三角”。

紧接着，随着轨交机场联络线、19号线、23号线的规划，以及15号线的通车。

徐汇又加紧规划了处女地华泾TOD，正式形成了一条滨江发展主轴，与徐汇滨江完美“一线牵”。

可以说，华东理工完全没有踩到徐汇的两条发展轴线，被边缘化了。

徐汇把梅陇新村划进来，就是单纯地作为一个承载动迁基地的地方。

一系列因素，决定了这个板块起点低，资源相对薄弱。

在徐汇区的各项资源排名中，华东理工板块的商业、医疗、教育等资源都是垫底。

凌云天地、凌云壹街坊、徐汇梅陇商业中心等定位都是社区型商业。

与繁华的徐家汇商圈自然没法比，但也比不上隔壁闵行梅陇的南方商城，有点蹭闵行的意味。

大华医院、社区卫生服务中心医疗设施也都是低配。

华东理工虽以教育板块自居，但缺乏一梯队的小初支撑，彰显不出徐汇“教育一哥”的特色。

02

华东理工板块二手房多以X村、X苑命名，二手房价格相对很低，普遍只有5-6万元/m²。

其中梅陇新村、凌云新村、化工新村老房子就占了约9成。

所以这个板块基本上也就贴上了“老破小”的标签。

这下好了，华东理工成了老破小。

放大到整个上海老破小市场来看，华东理工板块到底能争取到什么样的市场地位？

首先前面我们提到，板块资源薄弱没有学区，决定了徐汇梅陇老破小损失了很多家长客群。

徐汇是上海的教育强区，但是华东理工板块没有任何一所一梯队小学，甚至二梯队也没有。

华理附小、启新小学、上实附小、华理附中、梅园中学都很一般，不顶尖。

但凡冲着XQ买徐汇的家长，都不会来华东理工看一眼。

所以华东理工板块在上海的XQ老破小市场上很尴尬。

上海老破小能卖上价的，要么是对应的学校优质，要么是地段与交通足够好。

但是华东理工不是，地段太差、交通也不优，给人一种很强的割裂感。

这个板块被沪杭铁路、金山城际铁路、高压线、沪闵高架、虹梅路高架和中环高架围了起来：

在15号线开通之前，整个徐汇南部都没有地铁，出行非常不便。

华东理工就是这样，出行要么前往火车南站，要么穿过地道去锦江乐园，要绕很远。

直到2021年15号线的开通，才有所缓解。

正是由于割裂，阻挡了徐汇北部所有的产业辐射和购买力外溢，最终让华东理工成为房价的洼地。

顺着虹梅路高架往北不到4公里就是漕河泾开发区。

漕河泾的产业非常强，但是和华东理工没有什么关系，反而让田林、古美、七宝、泗泾受益。

不管是漕河泾还是来自徐家汇、徐汇滨江的产业人群，都不会外溢到华东理工。

至于家门口的上海南站，由于历史发展不顺，商务区能级不高，没有对板块形成什么助力。

没有产业加持，产品与配套不好、城市界面破落、交通还有割裂。

不管是刚需、中产还是改善，让华东理工在徐汇都找不到任何市场占位，不幸处在置业鄙视链的底端。

这一波行情上海很多老破小都涨疯了，便是华东理工老破小没啥起色，就是涨不起来。

这个地方也不像上海其它地方那样有一种很深厚的历史情结，迁出去的人大多不愿意买回来。

03

当然徐汇也意识到了南北发展不均衡的问题。

所以开始搞五大功能区的发展规划：

大徐家汇功能区、西岸滨江功能区、漕开发拓展功能区、徐汇中城功能区、华泾门户功能区。

但是这五大功能区中，华东理工依然捞不到什么好处，注定没有未来。

和华东理工关联最大的当属徐汇中城功能区，涵盖漕河泾、凌云、长桥街道。

重点推进交通路网建设，打造产城融合发展和现代都市产业的引领示范区。

但是徐汇中城一些资源大多还是落到了漕河泾和长桥，华东理工收到的非常有限。

比如徐汇当前正在火热开建的航天科技城、越界锦和尚城、鑫耀·光环商办都在漕河泾；

徐汇南部医疗中心落在了长桥街道。

凌云街道（华东理工板块）长期以来只是做一些零星旧改工作。

我们常说一个老旧片区要想翻身，必须进行大规模的拆迁更新，像东安一村那样直接动迁。

但是徐汇梅陇新村不是发展重点，而且远远没有达到拆迁更新的标准，所以不会大动干戈。

老公房与动迁房云集，让这里的城市面貌提前定型，后续难以升级改变。

一旦走出徐汇的内环，展现的就是一线与三四线城市界面的巨大反差，徐汇梅陇很典型：

梅陇十一村

化工一、四村

这一带仅邻火车站和汽车站，又有大学校园，带来的是强大的流动人口，导致这片区域较为混乱。

以上海火车站所在的不夜城为例，虽然现在变好了许多，但以前糟糕的形象大家还是记忆犹新。

所以对生活有品质追求的家庭不会来华东理工。

华东理工的大学生每年换一届，顶多产生的是租房需求，没有固定的购买力沉淀下来。

学生一毕业还是要去上海其它地方工作和租房，买房也不会回到母校旁。

这里老公房、动迁房扎堆，居民老龄化问题日益严重，又没有外部资源形成补充。

决定了华东理工板块居住人口结构和地段价值双双走向固化。

华东理工之于徐汇，犹如江湾之于虹口、中原之于杨浦，地段形成了分化。

徐汇有钱人住在徐汇滨江，投资的去了华泾，刚需的买在长桥、康健和田林，或者外溢到闵行。

而华东理工板块，是徐汇的“下只角”，是被徐汇发展战略遗弃的地方，到底还有没有未来？

▼以上为正文

编辑∣环线咨询