河南
伴随城乡融合发展的不断推进，土地征收和房屋拆迁项目越来越多，但很多朋友在土地征收和房屋拆迁过程中肯定遇到过以租赁形式实行征收目的的行为，对此也是疑惑不解，不知道这样的行为是否合法，所以今天北京京康律师事务所史西宁主任律师想跟大家聊一聊以租代征为何不合法，以及为什么国家明令禁止的行为依旧屡禁不止。
律师解读
或许有许多农民朋友听说过以租代征的说法，这些宣传以租代征的人员有的是企业派出的人，也有极少数出于个人目的的基层工作人员。但无论是谁，其都是通过模糊的话术让农民朋友相信以租代征不仅能给他们带来租金上的受益，而且不需进行其他麻烦的手续，非常方便快捷，堪称百利而无一害。但是以租代征真的像这些人说的那样百利而无一害吗？今天我们从几个方面来分析一下以租代征的危害：
一、以租代征的定义
以租代征就是征收方为了规避国家法律规定的土地征收程序和土地用途管制，而通过以“租用”的形式来获得农民的土地，这样的租用不仅时间长，而且补偿低。以租代征和正规合法的土地征收在于，以租代征没有正规的合法手续，不用经过审批，就以非法的手段来拿到我们老百姓的土地，而正规合法的土地征收，需要进行土地征收公告和安置补偿方案公告，需要按照土地原有用途给予被征地农民补偿，这样的补偿会比较高。
二、以租代征为什么不合法
通常以租代征获得的土地都不属于土地的正常流转，主要是因为以租代征的土地大部分都是农用地，也就是咱们平时说的耕地或林地等，而以租代征后一般用于非农业生产，违背了农用地的用途。根据我国《土地管理法》第二条规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”可知，土地使用权可以依法转让；根据《土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”可知，农转用手续需要走一个复杂的审批流程。所以一般以租代征根本不会走这样复杂的审批流程，直接将农用地用作非农业生产用途，因而是违法行为。
三、为何以租代征屡禁不止
以租代征这样的违法行为无论是我们国家的法律还是国务院都有明确的规定，那么为什么还是屡禁不止呢？很多朋友都会有这样的疑问。首先，就是因为获得土地简洁高效，由于不需要经过审批手续，也不用走复杂的征收流程，比正规合法的土地征收能更加快速地得到土地；其次，就是付出的代价小，大家都知道土地征收需要补偿的项目很多，同时每一个项目的价格也都有明确的规定，所以想进行土地征收的单位要付出的代价就会比以租代征高很多。如果大家在生活过程中遇到了以租代征的问题，一定不要在其提供的合同上签字，这样能有效地维护自身的合法权益。
综上，凡以租赁为借口，擅自改变土地用途进行非农业建设，超出土地使用权限，临时用地修建永久建筑等行为均属违法行为。如果您的土地面临“以租代征”或正在遭遇“以租代征”，可以咨询专业的律师寻求法律上的支持与帮助。
史主任提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
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