二十年楼市，最强一周

长期征集

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文/叶檀财经团队

三个月一次的复查时间又到了，每一次都有点忐忑。

心态发生了变化，以前头晕或者肩膀痛不过是觉得看书看多了，现在会下意识的想，会不会是转移了？如果复查结果很好，又会担心下一次会不会出问题。患得患失，让快乐不那么纯粹。

我决定把这一世的生命，清清楚楚地放在眼前。每个人都有属于自己的人生旅程，或长或短，这是物理规律，是无法改变的事实。我们可以选择的，就是做好当下，享受当下，并心怀感激。

每快乐一分钟，这一世的快乐就多了一分钟；多一年，就多享受一年的快乐，多十年，就多享受十年的快乐……

这次复查结果非常好，又是120分。

得习惯变成慢性病人，每天吃药，每过21天要输液。什么是真正的生命体验？可以把21天的治疗、三个月的复查当作繁重的任务，在焦躁中度过一天又一天，直到下个节点来临；也可以把当下的每一刻当作重生的幸福时光，眼中有光心中有爱，让时间如流水般淌过，不知老之将至。

这次复查不再那么焦虑，面前摆满零食、有可爱的豚豚，在医院的咖啡吧买了红绿相间的肥肥的多肉，沐浴在阳光下，如同一株植物，感受着天地万物的生命脉动。

好好享受，属于自己的美好时光吧。

本周檀几条，正文部分如下：

#01

20年楼市最强一周，政府直接买房

本周堪称楼市政策有史以来最强的一周，从政府收储到降首付，每天大招不断。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，对口最高负责人表示：打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

几乎同一时间，央行宣布调整楼市信贷政策，力度颇大。

主要调整如下：

一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限； 二、5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点； 三，首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%，二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。

上述政策，从宣布之日起的第二天，也就是5月18日开始执行，速度够快。

目前房贷利率已经在历史性低位，在此基础上，进一步取消贷款下限，利率工具用到了极致。未来不排除随着环境变化利率进一步走低。

首付方面，过去几年从30%、到20%、再到15%，已是有史以来最宽松的首付水平。

不断打破历史记录，说明国家对房地产的现状有强烈的紧迫感。

看看数字就知道，这种紧迫感其来有自。

5月17日上午，国家统计局公布最新的房地产数据，哀声一片。2024年4月份，房地产市场继续调整，70个大中城市各线城市商品住宅销售价格同、环比降幅均有所扩大。

二手房是当前楼市的风向标，二手房相当惨淡。

（图源：pixabay）

一线城市二手住宅销售环比价格下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，北上广深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%，环比降幅同样在扩大，也是0.4个百分点。

同比看，北上广深分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%，二、三线城市二手住宅销售则分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月扩大0.9个百分点。

在降首付等大招出台之前，本周房地产领域谈论最多的话题是政府收储。市场大小作文疯传，在政府收储刺激下，沪港两地房地产板块持续大涨。

万科港股大涨超过35%，A股股价破9，市值重回千亿。最近三天，房地产和相关行业，是A股绝对最强的板块。

房地产板块之所以如此强势，除了降首付等消息，最近疯传的政府收储是助推地产板块上涨的最大原因。

据新加坡联合早报5月15日的报道，中国政府正考虑，让地方政府利用银行贷款，购买几百万套的未售出住房，以缓解房屋过剩的问题。

5月16日晚，财新报道，住建部、金融监管总局、国有大行等机构正在探讨收购存量住房。

5月17日，靴子落地，央行正式宣布：

设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

新华社5月17日电，保障性住房贷款贷款利率为1.75%，资金成本非常低，且通过银行发给地方国有企业，不得用于地方政府融资平台，专款专用。不知道每个地方能匀多少，各地方各房企会抢破头。

本次央行以再贷款的方式介入收储，开历史之先河，远超预期。

此前市场认为，如果参照租金回报率1.5%，以及PSL利率2.25%的水平发钱收储，政府需要以市场价格的5折左右，购买开发商的房子，才能覆盖成本。

现在再贷款利率是1.75%，收购房子的折扣可以明显提高，对于市场和开发商是不小的利好。

当然，最终政府会以什么样的价格收购，不同的地方会有不同的选择，经济差一点的也许收购价格低一些，政府还能借此盈利，经济条件允许的，可能保本即可，尽可能让利给开发商和租赁人员。

过去，购房者一直不同意开发商大幅降价出售，降价相当于自己手里的房产贬值，就会闹。此前，我们曾担心收购价过低一定程度上会扰乱市场，影响购房者的心态。

这一点，决策者考虑到了。

保障性住房再贷款的期限是1年，可以展期4次，和PSL几乎一样，但利率低了不少。这可能意味着，PSL会被保障性住房再贷款置换，对于捋顺利率曲线有一定帮助。

此前天风地产测算，假设此次收购300万-500万套新房库存（包含已竣工未售及已开未竣工，不含毛地），假设单套建面70-90平/套（参考杭州临安70平面积上限），假设商品住宅销售单价1万元/平（参考商品住宅销售均价0.99万元/平），假设收购价格是市场价格的4-6折（参考此前郑州此前收储的6折案例），则本轮收储资金预期规模预计为0.84万亿-2.7万亿区间。

天风宏观测算，如果政策通过收储将住房去化周期压缩至 18 个月以内，大约需要约 7 万亿元的资金。

目前以3000亿的资金投放，拉动5000亿的贷款，规模远远低于整个房地产所需的资金量。

央行没有一次性把资金打满，符合摸着石头过河的精神，看看效果再说是否加码。

（图源：pixabay）

实际上，在央行发文之前，不少地方政府已经实行了一段时间的收储。郑州以旧换新政策，就借助城投公司购买居民二手房，从而刺激居民购买新房。

5月14日，杭州临安公布新收储模式，打算直接从开发商那里买新房，买来的房子用于出租，做公共租赁房使用。杭州临安收储和本次保障性住房再贷款规定的操作方式基本一致，可以看成未来各城市的样板工程。

据浙商证券，杭州市临安区住房和城乡建设局发布的《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》中，具体收储细节如下：

房源基本条件 ：

一，房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过 70 平方米； 二，收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即 60 平方米（含）以下的每套按 0.6 个车位比例配置，60 平方米以上的每套按 1.0 个车位比例配置； 三，收购房源的最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。

据浙商证券分析，考虑到整栋收购，以及收购的地区大概率比较偏远，实际收购价格可能是市场价值的7折。

上述政策会在短期内各地去库存效果立竿见影，实质意义如何尚不确定。

参照日本的情况，空置率高的地方基本会长期空置，即便在东京也是如此。这说明，很多库存是无效库存，很多供给是无效供给，降低这部分供给未必对市场有实质意义。

对于开发商来说，甲方从一般客户变成政府，通过再贷款收上来的钱可能直接划入监管账户，进入银行体系，资产和负债一笔勾销，开发商和市场渐行渐远。

开发商的资金过而不住，完成历史作用，多数开发商可能也失去了存在的价值，也许只有那些能够持续提供品质住房，且消费者愿意为此买单的房企，还存在投资价值。

也许这就是中国楼市的未来，像新加坡一样，不需要太多纯粹的商业开发商。

大利好落地的同时，房企的终局也出现了，在那个终点，不是当下的欢腾，而是落寞的背影。一个时代来了，一个时代也过去了，这就是历史吧！

#02

超长期特别国债来了，关心的人很多，你想知道的在这里

新华社5月13日消息，财政部下发通知，2024年拟发行1万亿超长期特别国债，期限分别为20年、30年、50年，首次发行时间为5月17日，11月中旬发行完毕。

具体发行节奏如下：

最早在2024年的政府工作报告里提出要发行超长期特别国债。当时提出，未来几年每年都要发行，2024年先发行1万亿，主要用途是国家重大战略实施和重点领域安全能力建设。5月13日，国务院开会再次强调，“两重”领域长超期特别国债重点发力的方向。

到底什么领域算是国家重大战略实施和重点领域安全能力建设呢？

4月17日，发改委副主任做过相对详细的解释，主要领域为：高水平科技自立自强、城乡融合、区域协调发展、粮食和能源资源安全、人口高质量发展以及美丽中国等等。

为什么选择在5月发行？

4月份社融为负，20年不曾有过。仔细拆解发现，主要原因是政府融资拉胯，我们在周四发送的文章《牵一发而动全身，关键数据为负背后，藏着隐秘的角落》里有过详细说明。

今年前四个月，政府发债偏慢，主要是用于地方建设的专项债发行偏慢，目前的名义解释是，项目审核偏慢，潜台词是过去的老路难以为继，不能为了发而发，不然资金效率太低，空转。

还要看到，过去几年因为疫情、房地产等因素，地方财政困难越来越大，举债空间在变小，发行以中央财政为信用基础的国债，是更好的选择。

（图源：pixabay）

据长江证券统计，目前中国中央政府债务占GDP比率低于30%，远低于美国的100%，日本的200%。

按照目前的国债收益率，10年期仅为2.3%，这个发债成本很划算。老美4.5%甚至更高，照样发得不亦乐乎。

只有在发债这回事上，“远水”能解近渴。2024年，很多地方发债不是投入新项目，而是借旧换新，置换要到期的老债务。

对政府来说，发行的债券期限越长，越有利，因为还款周期拉长，短期压力变成长期压力，物理学的知识告诉我们，压力被分散了，单位压力就降低了。

我们不希望看到发债沦为还利息、发工资的手段。发国债融了钱，终究要投入到产业上，也就是上面提到的“两重”产业，这些产业遍布在全国各地，等于中央财政在地方投资，中央融资地方用，变相置换了债务结构。

发行超长期国债，还有一个非常重要意义，就是给整个社会增加超高等级信用资产的供给，缓解资产荒。

在过去20年房地产周期里，地产就是信用资产的代名词，人们买房既是储值也是增值。

如今地产信用不再，降息并没有起到延缓提前还贷的效果，人们其实以更快的速度还贷。因此，中国急需高信用的地产替代品，国债无疑是非常好的替代工具。

目前市场疯抢高信用债券，各大媒体隔三差五就会报道“盛况”。央视5月11日报道大家疯抢的国债，利率都在2.5%以内，足以说明利息低不要紧，安全才是王道。

因为市场太过热情，利率曲线已经有点扭曲，证明高等级的债券供给严重不足。在上周的檀几条里我们写到，PSL利率已经高于5年期国开债等高信用债券。

PSL利率高于国开债，意味着相关机构到市场上融资就可以了，没必要从官方渠道借钱，市场化程度高的利率水平，低于有调控的利率，这不正常。

资产荒严重，大家这么欢迎，超长期特别国债1万亿，可能远远不能满足各方需求。

#03

美国又加税了，这一次几乎都说没影响，真是这样吗？

这种最重要的财经新闻，拜登政府加税，肯定是要上榜的。

还记得2018年，刚开始被特朗普政府加税的时候，氛围空前紧张，虱子多了不痒，这一次轻松了很多，把美国加税看成纸老虎。

吊诡的是，公布加税之后两天，A股市场上和出口相关的公司大多走势疲软，过去的强势股大跌。这是没影响吗？

5月14日加税的商品规模确实不大，相比于2018到2019年四次加税，180亿的商品价值规模算低。2018-2019 年四轮加税，规模最小的160亿，最大的2000亿，其他两次一次340亿，一次1200亿。

从产品结构上看，这次加税的产品集中在新能源领域，钢铁、铝、医疗产品、起重机在列其中。

目前，主流的分析认为，中国实际出口到美国的新能源汽车整车等微乎其微，加税意义不大。这么理解没毛病，但换一个角度，是不是意味着中国新能源汽车以后就彻底进不去美国了？

比亚迪现在态度明确，没有进入美国的想法，可能也是不少国内车企的想法。

但不是全部，蔚来等品牌定位相对高的公司就一直希望进军美国。这些公司不可能和比亚迪卷成本，靠的是用户体验，品牌价值，美国市场对于这些品牌的未来空间很重要，进不了美国市场，这些公司的预期得打折。

进不去美国或者退出美国的行业在蔓延，比如本次提到的起重机。

据观察者网2月21日报道，拜登政府计划斥巨资在美国国内制造货运起重机，以更换在美国港口作业的中国制造起重机。振华重工制造的船岸起重机，目前占全美国船岸起重机市场的近80%。

振华的起重机，因为路由器、网络或者说信息安全被调查。按照这个思路，凡是有数据安全隐患的产品，未来是不是都有可能被加税？

（图源：pixabay）

现在中国很多出口好的品种，比如叉车、客车，甚至大小挖掘机等等重工机械设备，都有联网，都有数据传输，这种比较优势在美国成为风险。

现在大家都知道美国缺电，国内变压器、电表公司出口被市场追捧，重要理由就是预期参与美国电网的改造和建设。现在的电表都会上传数据和信息（这一点中国人最明白），变压器也涉及美国电网的安全，同样存在数据暴露问题。

从这次加税的过程看，美国企业擅长利用选举心态，只要提出针对中国对手的提案，美国政府几乎都会满足。

这些设备美国公司并不是做不了，卡特彼勒等机械公司活得非常好，中国是性价比好，美国消费者愿意买，现在成本让位于政治，便宜反而成了不买的理由。竞争对手利用这点，加快了替代中国商品的步伐。

所以，对美出口，涉及安全、数据的，要格外小心。

拜登在上任前抨击特朗普加税政策，多次在公开场合表示，加税最终买单的会是美国人民。可结果呢，熬不住选举态势的变化，最终要和特朗普比谁更强硬。

现在特朗普的支持率其实比拜登高，特朗普加税是既定的，拜登是跟随。

加税效果好，证明加税管用，那就继续加码；加税效果不好，也许认为是加得不够，那就继续加。这种博弈论的单向度表达，是确定性事项。

5月14日，美国财政部部长叶伦表示，中国可能会对美国的关税行动做出强烈反应。预计本周美国将对某些行业的中国产品征收新关税。耶伦担忧的说，希望我们不会看到中国的重大反应，但始终存在这种可能性。

截至发文，还没有看到对美国加税措施的回击。

回击是姿态问题，对国内民众的情绪有个交代，但不回击或者少回击可能才是理性的选择，因为我开放，你闭塞，在世界格局下，高下立判，各国自有判断。

如果要回击，也许给特斯拉开放数据安全的权限，是最好的回击方式。让美国看看，也让世界看看，什么叫格局。未来，数据和产业更密切的连接在一起，对于中国工业是有利的。

大势不可违，渺小而伟大的我们可以选择，生活在别处。

最近我的阿勒泰很火，很多人向往草原上松弛感，游牧的生活，荒凉却真实，空荡却充实。

（图源：pixabay）

李娟在书中写道：

真实能遮蔽真实，密集铺陈真实却营造出假象。于是，人们可能以为那就是我的常态吧。

若是自己能活到九十六岁，仍然清清静静、了无牵挂，其实，也是认认真真对生命负了一场责。最安静与最孤独的成长，也是能使人踏实，自信，强大，善良的。大不了，吐吐舌头而已……

阿勒泰的生活，之所以让人向往，也许正因为那真实，那好像假象一样的真实，也许正因为那份孤独，那让人无比踏实的孤独。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：叶檀财经团队编辑：王小王

图片：来源于网络，侵删

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