“517”房产新政后，行业的未来会怎么走？

文/金立成

作者简介：金立成是一位奋斗在一线的创业者，更是一名活跃在二级市场的投资者，还是一个躬身红尘的修行者（道家），金巴巴财策创始人，财经专栏作家，拥有18年专业投资经验，著有雪球丛书《聪明投资课——一个独立投资人的心路历程》，专注于投资教育和家庭、家族财富顶层设计与咨询。

（本文1500字左右，阅读大概需要3分钟，这是“立成说投资”第669篇原创文章）

本周五，高层出台新一轮房产新政，各大权威媒体基本上都解读为“史诗级”利好，整体偏正面的声音较多，但大多数观点都是千篇一律的，没有太多新意。

在当前这个经济环境背景下，房产的问题，实际上是非常敏感的，不能公开谈太多，因为触及到管理层们和产业链条上的核心利益。笔者之前只要发布房产有关问题的话题，就要被限流，要么就被直接封锁，一点流量都不给。

总体来看，房产新政可以概括为：降低首付比例、降低商业贷款利率（取消房贷利率下限），降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款来回购未出售的商品房作为保障房。再加上之前各大城市放开限购和一线城市放松限购的措施来看，当前的房产刺激政策的力度是空前的。

在“三降一设一放”的重大政策刺激下，上周五资本市场迅速有了反应，“招金万保”四大房企股价纷纷涨停，整个地产上下游产业链的股价也出现了大涨，受此影响，整个大盘指数也出现了逾1%以上的涨幅。

目前来看，资本市场缺了“房产”这个带头大哥还是不行的，当然了，实体经济暂时也是离不开房产的，毕竟其整体财富体量高达400-500万亿元，远超当前A股总市值。

房地产持续下行，若不加以行政手段干涉托底，会影响宏观经济增长的。不少投资者笑称，房产这个“夜壶”是不能丢的，关键时刻还是要拿来用一用的。

必须要承认的是，在新的经济增长点和新产业没有完全培育成之前，经济结构还没有完成成功转型之前，房地产行业对整个国民经济的增长仍然起到了核心稳定器的作用，毕竟，当前还没有哪一个行业的体量能够彻底替代它和它的上下游产业链带来的经济体量。

从宏观经济的角度来看，我国整体处于“化债周期”，无论是居民部门，还是企业部门，抑或是地方GOV部门，整体的债务杠杆率都是比较高的。当前只有中央GOV的负债率很低，仍然有大幅度提高负债率的空间。

于是就发行了超长期国债和特别国债，发债的主要目的，当然是为了进行债务置换和债务化解了。现在居民部门与企业部门继续上杠杆的动力不足，只能让中央GOV亲自下场了。而且央行也可以在二级市场购买国债了，一帮“舔狗”经济学家们均解读为不会造成“财政赤字货币化”，但这么说，总是有人会信的。

货币流通的闭环早已完成了！但债务是不会凭空消失的，目前主要采用债务转移和重组大法来化解。

下面来简要谈一谈笔者对房产新政的看法，仅供各位投资者参考。

（1）新政明显降低了购房门槛，会刺激楼市的成交量触底回升，成交量上升后，有利于开发商回笼资金续命，阶段性解决债务暴雷的风险。短期来看，有利于房企股价的触底反弹。

（2）楼市成交量的上升，并不能刺激楼市价格的上涨，反而可能会进一步扩大楼市价格的下跌，根源在于市场上的抛盘在增加，尤其是二手房的挂牌量会明显提高。这意味楼市很可能会将会迎来“放量下跌”的局面，长期搞投资的人都明白“放量下跌”是什么意思了，这里就不解释了。

（3）房企股价会出现阶段性反弹，但这并不是“反转”的信号，市场需要反转，需要“量价齐升”，尤其是开发商的毛利率要提升起来。这在目前来看，几乎是不太可能的事。反弹的逻辑，也就是投机逻辑，需要阶段性“见好就收”，切勿恋战。

（4）购房门槛降低后，会不会形成龙国的“次贷”风险呢？目前来看是不会的，因为这里没有大面积实行个人破产制度，债务基本上都是终身责任制。但从某种角度来讲，若后期经济复苏不利，会对银行的坏账率提升有负面影响。银行是典型的“利润前置而风险后置”的行业，但在短期内，大概率会刺激银行利润的提升的。

当然了，除此之外，笔者还有一些其他核心观点，由于此类话题太敏感，就不方便公开了，只会在私密线下投资圈内分享。

笔者预言，房产新政还未结束，高层会根据目前市场的反馈情况，后续很可能还会出台更多的刺激政策，这或许只是一个新的开始而已。新的经济周期可能要全面展开了，现在主要就在等美联储的关键信号了。