楼市再迎“尖峰时刻”：超预期组合拳效果如何？

国家统计局5月17日公布的数据显示，4月份全国规模以上工业增加值同比增长6.7%，比上月加快2.2个百分点；全国服务业生产指数同比增长3.5%；货物进出口总额36389亿元，同比增长8.0%；房地产开发投资下降9.8%，全国新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%。

总体来看，4月份国民经济运行总体稳定，延续了回升向好态势，但有效需求不足的问题仍然十分突出。

就在同一天，金融部门出台一系列房地产政策组合拳，包括取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例等。

4月份的经济数据呈现怎样的特征？房地产市场表现如何？如何看待刚出台的政策组合拳？5月17日下午，风口财经连线采访了国内多位专家。

4月21日，人们在正定县小商品夜市品尝美食（无人机照片）。来源：新华社

消费复苏仍然面临较大压力

记者：国家统计局刚刚公布了4月份的多项经济数据，总体来看呈现出怎样的特征？

中国民生银行首席经济学家 温彬：

4月以来，经济运行大体平稳，工业、出口、就业、物价等指标改善，消费、基建、房地产等指标回落，结构继续呈现出生产快于需求、外需强于内需特征。

比如说，4月社会消费品零售同比增长2.3%，慢于3月的3.1%。季调后环比增长0.03%，为去年8月以来最低增速，消费复苏仍然面临较大压力。

从结构来看，4月消费呈以下几个特征：一是服务消费快于商品消费；二是耐用品和地产类消费仍然偏弱；三是农村消费快于城镇消费。4月消费表现偏弱，主要由于居民消费意愿尤其是城镇居民的消费意愿仍然偏低所致。根据央行4月底发布的城镇储户调查问卷，一季度选择“更多储蓄”的人数占比较上季度提升0.8个百分点至61.8%，选择“更多消费”的人数占比仅提升0.1个百分点至23.4%，居民消费倾向仍有待提升。

东方金诚首席宏观分析师 王青：

整体上看，4月宏观经济基本延续一季度以来的修复势头，但内部分化态势在加剧，“供强需弱”特征进一步凸显。其中，外需回暖带动4月出口保持强势，这是当月工业生产增速大幅上扬的主要原因，而4月内需走弱现象较为明显。

4月社零表现不及预期，结构呈现明显的“必需强、可选弱”特点，背后是受房地产市场低迷影响，当前居民消费信心仍有待提振。另外，各地汽车以旧换新政策正在推出，短期内引发汽车消费后移效应，也对商品零售额整体增速产生了阶段性的下拉作用。最后，今年4月假日比去年同期减少2天，也对当月消费数据带来了一定下拉作用。

光大银行金融市场部宏观研究员 周茂华：

4月消费品零售同比增速不及市场预期，但从两年均速看，4月商品零售增速实际有所加快。整体看，商品消费保持复苏态势，但继续低于常年水平，主要是居民消费恢复需要一定时间，4月汽车销售额增速下滑，房地产低迷表现拖累装潢等方面销售。

从趋势看，商品消费动能有望增强。从年初以来，家电、家具销售呈现弱复苏态势，后续房地产支持政策有望继续加大，商品房销售有望逐步改善，消费品以旧换新，消费信贷环境保持适度宽松，都将有利于商品消费复苏。

5月8日，中建三局的工人在海南临空航空特货“超级运营人”项目施工。来源：新华社

房地产市场处于筑底状态

记者：刚才说到房地产消费依然偏弱。从最新数据看，房地产开发投资下降9.8%，全国新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%。如何看待这些数据？

中国民生银行首席经济学家 温彬：

1-4月房地产开发投资同比-9.8%，弱于一季度的-9.5%，我们测算的4月当月同比增速为-10.5%，弱于3月的-10.0%。房地产市场走势仍然偏弱，但部分指标在基数效应下已有所改善。

从房价看，70个大中城市房价数据显示，4月份，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和4.2%，市场仍在继续调整。

从销售端看，4月继续走弱。4月商品房销售面积同比-22.9%，商品房销售额同比-30.4%，双双较上月放缓，且降至年内最低水平。从城镇储户调查问卷来看，居民继续看衰房价，加杠杆意愿仍然低迷。

从投资端看，三大指标均有改善。4月新开工面积同比-12.3%，好于上月的-25.6%。施工面积同比35.1%，大幅好于上月的-19.1%。竣工同比-15.4%，同样好于上月的-22.1%。三类指标1-4月累计降幅亦较一季度降幅收窄，主要由去年同期基数偏低所致。

从资金来源看，形势略有好转。4月房地产开发资金来源同比-20.1%，好于上月的-29.0%。其中，国内贷款同比-10.5%，弱于3月的-6.4%，4月金融数据挤水分，对房地产贷款形成冲击。但自筹资金同比9.3%，大幅好于上月的-13.6%，其他资金来源增速同比-34.4%，亦好于上月的-40.6%，显示房企的融资功能有所恢复。

从4月数据来看，房价持续下行，销售尚未反弹，市场仍处于筑底状态，但基数效应和政策发力正推动部分指标改善。而低基数之所以没有推动开发投资降幅回落，应同政策转向消化库存、一定程度上淡化新增投资有关。

东方金诚首席宏观分析师 王青：

1-4月房地产投资累计同比下降9.8%，降幅较1-3月扩大0.3个百分点，不及市场预期，这一降幅也超过去年全年的-9.6%。据我们测算，4月当月房地产投资同比下降10.5%，上月为同比下降10.1%，连续两个月出现两位数降幅。国家统计局公布的数据显示，年初以来楼市偏冷，1-4月销售面积和销售额同比分别为-20.2%和-28.3%，而去年全年分别为-8.5%和-6.5%。与此同时，房地产施工数据也在全面走低。最为引人注目的是，此前“保交楼”推动商品房竣工面积持续处于两位数高增状态，但今年1-4月转为同比下降20.4%。当前房地产投资下滑对经济运行的拖累效应较大，这是当前基建投资需要保持高位的一个重要原因。

5月8日，中建三局的工人在海南临空航空特货“超级运营人”项目施工。来源：新华社

房贷政策组合拳超出预期

记者：今天，金融部门出台一系列房地产贷款政策组合拳，包括取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例等，如何看待这些政策措施？

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员 董希淼：

房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。2022年以来我国房地产市场走势疲软，居民住房消费信心和意愿下降，房地产供求关系发生重大变化。在这种情况下，进一步完善房地产金融宏观审慎管理，调整优化住房信贷政策，不仅具有重要性，还具有紧迫性。

5月17日，金融管理部门连发三个文件，从住房贷款首付比例、利率两个方面对住房信贷政策进行调整，具有多个方面积极意义：

一是适当降低居民住房消费门槛。尤其是首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，为历史上最低首付比例；二套住房贷款首付款比例调整为最低25%，为近年来新低。首付比例显著下降，将更好满足刚性和改善性住房需求。二是减轻居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款利率政策下限，降低住房公积金贷款利率25基点，将推动住房贷款利率继续降低。三是传递出稳定房地产市场的明确信号。此次住房信贷政策调整力度较大，超出预期。房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策大幅度调整，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。

去年以来，城市房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等落实实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。

这是1月24日拍摄的福建省连城县恒大悦澜湾小区。新华社资料图片

仲量联行大中华区首席经济学家 庞溟：

取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例等政策组合拳，有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。这也有助于提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费，有效保障和改善民生，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。

考虑到政策的协调、配合、共进，应稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，以更好地满足刚性和改善性住房需求，更好地减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为，更好地提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费。

东方金诚首席宏观分析师 王青：

从今天“三连发”的内容来看，主要目标是降低首付比，引导居民房贷利率较低下行。背后的原因在于，首付成数和房贷利率是左右楼市走向的关键，直接决定了居民的购房成本和对未来楼市的预期。从政策内容上看，本轮“三连发”在近三年来的房地产支持政策中力度最大，而且显著超出市场预期，释放了支持房地产行业较快实现软着陆的强烈信号，预计将在短期内对楼市产生较强的提振效应。

广开首席产业研究院资深研究员 马泓：

时隔多年，监管层针对住房贷款利率和首付比例，以政策“组合拳”的方式释放稳楼市积极信号，为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。

预计各地商业银行将快速跟进央行政策，下调个人住房公积金贷款利率。新政将对全国商品房去化提供帮助，有望加快国内商品房市场向供求平衡的方向运行，推动房地产市场平稳健康运行。

3月15日拍摄的上海市静安区谈家桥城市更新项目建设工地（无人机照片）。新华社资料图片

多数地方或不再设定房贷利率下限

记者：在这样的背景下，下一步各地房地产政策和市场将发生哪些变化？

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员 董希淼：

此前个人住房贷款利率在实际上形成“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，人民银行分支机构在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定；但一线城市仍将可能设定住房贷款利率下限。首套住房贷款首付15%、二套住房贷款首付比例25%均为最低首付比例，银行将根据借款人资质等情况，自主确定差异化的首付比例，实际首付比例或将高于最低首付比例；不同的银行首付比例、贷款利率也将有所区别。

仲量联行大中华区首席经济学家 庞溟：

在需求端，预计中央和地方政府将继续发力优化调整政策措施，促进房地产市场平稳运行， 更好地满足居民合理的购房需求。各地特别是一线和部分强二线城市，原有的限购、限售、限贷和限价等限制性措施有望逐步放松，可能的方向包括：分区、定向甚至全面松绑限购政策，调整限价政策，调整交易税费征免年限等财税政策等。

在供给端，预计将继续一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，对专注主业、守法合规、资质良好、经营稳健、具备发展潜力和一定系统重要性的优质房企予以支持，使其改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，将“资产激活”与“负债接续”“权益补充”“预期提升”更好地衔接在一起，协助有市场、有前景、有竞争力、有暂时困难的优质房企提升增强信用、防范化解项目风险信用风险以及外溢风险、降低融资成本，更好地带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，更好地平稳、有序加快房地产企业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

东方金诚首席宏观分析师 王青：

后续的关键是在取消房贷利率下限后，各地商业银行在因城施策原则下，能否较快下快居民房贷利率。我们预计，后期监管层将通过窗口指导等方式，督促商业银行较快下调居民房贷利率，直至楼市出现筑底回升态势。我们也认为，在当前的市场局面下，不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题。至于由此可能对商业银行净息差带来的收窄压力，将主要通过下调存款利率的方式缓解。

因城施策、房住不炒不仅全国适用，而且是长期坚持的政策基调。例如在限购政策方面，未来一段时间一线城市还会保留一定的限购措施，而且接下来房贷利率下调也不会“齐步走”，一线城市下调的幅度会相对较小。

1月4日，在天津市和平区南门外大街商圈北部片区城市更新项目现场，工作人员在进行测绘工作。新华社资料图片

建议一线城市外全面取消限制性措施

记者：促进房地产市场健康平稳发展，还有哪些建议？

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员 董希淼：

从全国看，应继续调整优化房地产市场调控政策，一线城市之外的城市，应全面取消限制性措施；一线城市应放开非核心城区的限购、限售政策。金融管理部门应尽快明确宣布暂停实施房地产企业融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理。

住房信贷政策方面，应继续放宽首套房贷认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套，适用首套房贷首付比例和利率水平；引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，对多孩家庭推出三套房贷，进一步降低居民住房消费负担。同时，继续落实好新能源汽车税费减免、消费品“以旧换新”等政策，大力提振居民消费意愿和能力。

仲量联行大中华区首席经济学家 庞溟：

预计中央和地方各级政府可考虑通过发行特别国债和专项债、金融机构定向提供低息贷款和再贷款、创设专项基金、利用计提的集中供应住宅用地土地溢价资金给予平台公司收购资金支持、先租后售获取共有产权住房出售的售房款等多种融资形式，通过回购未售新房、促进存量二手房去库存、盘活改造非住宅物业、收购土地项目、配建配售保障性住房等方式，以去库存为重点，补充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循环。这既可以盘活存量、去化库存，又能为政府公共租赁住房的供给提供有力、有效的支持。

总的来说，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造、去库、消化和增量上的提质、调整、优化相结合。预计保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施等三大重点工程建设将和房地产行业调控政策优化调整结合在一起，成为推动优化房地产行业结构、构建房地产发展新模式的新起点、新抓手、新动能。

来源：风口财经客户端