国家队下场！处置烂尾房！回购存量房！一文看懂楼市政策最新风向！

5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会。

会上，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍了一系列关于保交房、促进住房消费等相关工作配套政策，对接下来各地楼市发展，起着重要指导作用。

图源：国家发展改革委

因此，该项会议消息一出，不少业内人士高呼：“这是近年以来，中国楼市最不平凡的一天！”

接下来，小编就来为大家简单梳理一下，本次会议上有哪些重点内容，以及会对接下来清远楼市可能产生哪些指导作用。

住房和城乡建设部

围绕四项重点 做好保交房工作

在会议上，住房和城乡建设部表示，将坚持以人民为中心的发展思想，多措并举、分类处置，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。

其中，关于保交房工作，主要将围绕以下四项重点开展工作：

01

防范处置烂尾风险

一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。

02

满足合理融资需求

二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。 城市政府推动符合“白名单”条件的项目 “应进尽进” ，商业银行对合规“白名单”项目 “应贷尽贷” ，满足在建项目合理融资需求。

03

合理收购存量商品房

三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持 “以需定购” ，可以组织地方国有企业以合理价格 收购一部分存量商品住房 用作保障性住房。

04

妥善处置盘活存量土地

四是妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

· 政策内容解析 ·

除了每年反复强调的“保交房”外，今年中央层面明确表示，推动政府及国企力量，收购盘活存量商品房和存量土地资源这个方向。

其实自去年以来，不少地方城投、地方国企已经有相关动作，有直接针对开发商烂尾项目的“收购、代建”，也有直接刺激消费需求的“以旧换新、收购存量房改为租赁住房”等模式，都已经有带头案例。

可以说，此次会议由中央明确牵头，鼓励地方政府及国企推行“下场收房”这个模式，对缓解房企资金压力、消化存量住房及土地资源肯定会有立竿见影的积极效果。

特别是对于清远而言，当前存量住宅及土地数量庞大，待相关细则落地后引进国资力量下场回购盘活，对清远存量房市场、城市规划建设等方面都会有重大积极意义，也能带动上下游相关产业发展，激活经济活力。

另一方面，会议上同样强调了，“对穷尽手段仍然无法交房的，该走司法途径的要走司法途径，在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。”

这段话无疑是为接下来购房者、开发商以及司法系统三方作出警醒，对于部分确实无法交房的烂尾项目，相关赔偿处置的司法保障体系应逐步完善并建立统一标准，让广大购房者“有例可循”。

中国人民银行

设立3000亿元保障性住房再贷款

中国人民银行在会议上同样表示，将提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

01

设立3000亿保障性住房再贷款

第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

02

限定已建成未出售的商品房

第二， 所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房 ，对不同所有制房地产企业 一视同仁 。按照保障性住房是用于 满足工薪收入群体刚性住房需求 的原则，严格把握所 收购商品房的户型和面积标准 。

03

地方国企为收购主体

第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

04

政企民众自愿参与

第四，自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

· 政策内容解析 ·

会议上明确指出，以上政策近期人民银行将出台正式文件《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》，落实相关执行细则。

而根据国务院部署， 2023年人民银行就设立了租赁住房贷款支持计划 ，支持济南、郑州等8个试点城市开展批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，目前可以视作是 “试点成功、全国推广” 的意思。

而关于这3000亿元保障性住房再贷款，可以视作是中央给予地方层面，一个“合理收购存量商品房”的工具，这对房企而言是最直接的经济支持手段，直接缓解资金压力，近日不少开发商股票也因此迎来小涨一波。

虽然这项政策，看似只是扩大了政府“托底”房地产的范围，但政策中提及 “合理价格收购”、“已建成为出售商品房”、“严格把握户型和面积” 等要点，都会对后续每个城市的房价涨跌、产品流通数量等因素有直接影响。

如 清远 目前施行的 保障性租赁住房或租房补贴 ，就主要 以建筑面积不超过70㎡ 的小户型为主。

换而言之，对普通购房者而言，往后可能更难在市面上购买到小户型商品房，大户型产品在市场上占比更高、商品属性也更强，定价或也将与小户型产品拉开更大差距。

但该项政策更提及，城市政府可自主决定是否参与。据了解， 清远不属于省发展保障性租赁住房重点城市，也没有确定的目标任务 ，因此清远市是否会参与该项计划，仍未有明确定论。

自然资源部

出台妥善处置限制土地相关政策

会议上，自然资源部相关负责人表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施。

01

支持企业优化开发

支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。

02

促进市场流通转让

促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用， 支持预告登记转让和“带押过户” ，鼓励转让或者合作开发。

03

支持地方以合理价格收回土地

支持地方以合理价格收回土地。主要是 支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设 。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。

· 政策内容解析 ·

在后续的记者提问环节里，自然资源部相关负责人对收回存量土地用于保障性住房建设方面，补充了一系列具体的支持措施。

一是将建立可持续的资金保障机制，通过地方政府专项债券等进行支持；

二是对用于保障性住房建设的回购土地，政府会给予税收优惠支持；

三是对地方明确要求，回购土地 应当量力而行 ，不增加政府隐性债务风险。

从以上措施可见，回购存量土地同样 由地方政府自主决定是否参与 ，暂不适用在3000亿元的再贷款资金支持，这对地方政府自身财政统筹就有了较高要求。

就清远而言，更可能优先选择引入国有企业、地方房企力量，通过简化土地转让流程、促进房企合作开发等方式盘活存量土地。

利好新政一波接一波，楼市 复苏的呼声也一日高于一日。

无论是在供给端的放宽融资条件、下场回购存量房，抑或是对需求端的降低首付比例、降低贷款利率、放宽限购条件，可以说近年以来国家用尽一切手段积极救市。

虽然系列政策组合拳下来，如北京、广州等一线城市已初见成效；但对全国大部分城市来说，阻碍房地产复苏的主要因素，仍在有效购房需求疲软、缺乏有力刺激手段这一关键点上。

希望在中央及地方政府的持续努力下，清远楼市能乘着这阵政策东风，抓紧时间找准新一轮发展机遇，再造房地产市场下一个“黄金时代”。

来源：清远楼市发布

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