合肥首套房、二套房利率同步下调至3.45%，近4000套人才公寓借机转入商品房市场

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

5月21日，合肥首套房、二套房房贷利率同步调降至3.45%。

来自合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室的最新消息，合肥市取消首套、二套房贷利率政策下限，各银行首套房实际利率调整至LPR减50BP即3.45%，二套房利率相应调整。与此同时，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

这是继5月15日宣布十条新政之后，合肥再次出台楼市宽松政策，此次直指购房成本，从需求端刺激成交。

分析人士指出，合肥此次紧跟政策步伐，背后是提升产业发展信心与加速去库存。

与此同时，合肥将把近4000套人才公寓转入商品房市场销售。此时加大楼市供应量，合肥意欲何为？

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，人才公寓转商品房销售，存在两种情况，一是可能有一定比例的房源租赁难度较大，更多的可能性在于，可能租出去一部分，但是整体收益并不乐观。“从收租金变为一次性变现，这也凸显了就是现在房地产下行压力下，房企现金流的压力。”其表示，为了快速恢复市场流动性，政府也有意帮助企业持有型资产变成销售型资产。

多城调降首套房利率

合肥是在5.17央行新政后，第一批正式跟进“首套、二套房贷利率取消下限”的城市之一。

5月17日，央行发布新政，首套房最低首付比例降至15%，二套房最低首付比例降至25%。与此同时，房贷利率取消下限。

央行新政发布首个周末，全国多个城市楼市售楼处现回暖苗头，到访客户增加不少。有中介反馈，或许是多人看房的原因，公司后台系统显示出错，范围覆盖南京、广州、成都等多个城市。

5月18日、5月19日这个周末，合肥新房、二手房咨询量大增，但成交并未出现大涨。有中介人员表示，客户的观望情绪比较大，其中不少客户更关心是否还会有新政出台，以及会有哪些细则落地。

纵观长三角地区，除了合肥，其他重点城市的利率也有调整空间。南京目前首套房贷利率是3.45%，但二套房贷利率为4.25%。

由于杭州“5.9”新政改变了杭州主城区的首套房屋认定标准，所以也对存量房贷利率的调整产生了一定的影响。近日，有媒体报道，杭州多家银行确认：符合标准的存量二套房贷款利率可转为首套。杭州5月9日新政规定包括：主城四区在内均已调整为“以区为单位认定首套房资格”，所在区名下无房，新购即算首套。所以，新政规则传导至房贷利率方面，存量房贷利率也可以随之调整。换言之，只要通过当地住建局的首套认证符合条件的二套房贷利率都可转为首套利率。

抢跑去库存，加快土地供应

近期，合肥抓住政策调整优化窗口期，频繁发布新政。

此前的5月15日，合肥发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，内容包括实施购房补贴、优化销售政策、促进二手房市场流通、支持“卖旧买新”、 推广房票安置、提高住房公积金贷款额度、动态调整新发放首套住房贷款利率、优化个人住房贷款首套房认定标准、加大改善性住房供给、加大保障性住房供应力度等10个方面。其中，最受关注的是放松首套房认定标准，提高公积金贷款额度，最高10万购房补贴等。

据了解，5月20日下午，合肥市多部门联合多家房地产开发商及经纪机构召开5.23-5.25大型惠民消费季协调会。针对市民关心的购房补贴问题，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室表示，根据安排，6月30日前购房者可在网签时一次性全额兑现对应补贴额度。7月份及以后购房者，对应补贴分两次兑现，50%在网签时兑现，50%在领证时兑现。具体以各县（市）区执行时为准。

5月21日，在宣布调降首套房与二套房利率的同时，合肥还宣布了全市人才公寓转商品房的房源约3857套、45.8万平方米，将陆续投入市场公开销售。项目包括天鹅湖商务区文渊府、高新区擢秀园、经开区睿庭、新站区毓德雅苑、庐阳区栖桐里、蜀山区鸿博园等。

合肥新政频发，是对近年来去库存工作的延续。

今年2月，合肥相关部门透露，合肥市区商品住宅去化周期不足6个月，部分区域不足5个月。其中天鹅湖商务区、骆岗公园周边等区域,就属于去化周期不足5个月的区域。

从人口增量来看，合肥楼市仍具稳健发展的基础。官方数据显示，2023年合肥市净增常住人口21.9万人，净增常住人口再创新高。

另据中指研究院等机构数据，2023年，合肥全年土地溢价率15.4%，房产保值力99.2，均居全国第一位。

5月10日，合肥成功出让4宗地块，总面积约240亩，总出让价格28亿元。其中最高溢价率为6%。在最新的合肥市街坊控规中，多幅地块商业用地性质被调整为居住用地。

分析人士指出，合肥楼市具备稳健发展的基础，但此次调整后，市场效果如何，还有待观察。