规律并不那么规律：房地产周期决定不了楼市

　　房地产有周期吗?是十五年一个浪潮，还是二十年？这是最不靠谱的观察。

　　经济学离不开数据的统计，统计的数据却不能定义一切；同样是对随机性、对变化的定向分析，我更相信老祖宗的太极。

　　周期是一种现象，也只是一种现象。

　　这让我想到了罗素火鸡的故事：一只充满了经验主义理念的火鸡，来到了火鸡场，它恐惧于死亡，但仍然执念于“客观的”观察。星期一的早晨九点，主人发了食品，没有把他送入屠宰厂；于是，火鸡先生有了一个所有科学家遵循的归纳法的起点；星期二的晨九点，主人又发了食品，还是没有把它送入屠宰厂；周三、周四、周五、周六，每天都在重复着同一个故事：早晨九点，主人发了食品，火鸡不死。

　　于是，崇尚数据和经验主义的火鸡先生总结出了一个“客观规律”：只要早晨九点发食品，主人就不会送他进屠宰厂。这是原理性的结论吗？不，也就是对无数随机现象的一种描述，到了圣诞节的那一天，主人按照火鸡先生的“客观规律”发放了食物，然后把他宰了。

　　经济学所有的统计中的重复，都仅仅是现象，不具有原理性。

　　中等收入陷阱是原理吗？不是，是经济现象，如同火鸡所观察到的反复出现的现象，并不存在逻辑的内在必然性。

　　上海财大的刘元春解释中国经济的递弱，引入了中等收入陷阱的概念。

　　认为中国经济所遭遇的一切困境，都是因为发展中遭遇到了中等收入陷阱。怎么看这个中等收和入陷阱？也就是一种反复出现的现象，当一个经济体进入中收后，存在着经济减速，突破瓶颈的问题。

　　其实，这不过是经济学家的矫情。

　　当一国经济经历了高速发展，资源与各种引导经济发展的红利用尽了，管你什么收入，都有可能出现经济递弱，而收入并不是递弱的内在逻辑。实际上，中国人真实的收入也远未达到中等收入的水平，因为人均ＧＤＰ反映的不是真实收入水平，它反映的是一国经济生产的能力，居民的收入水平在总量概念上是反映不出来的，要在国际标准的基数上，剔去两个基本的数据差，一是中国居民收入在ＧＤＰ中的占比，我们与平均水平差了几十个点；二是社会保障支出在ＧＤＰ中的占比，我们差了１０倍，一个７０％的人月收入不到二千元，哪里会是有什么中等收入陷阱？如果说有什么收入陷阱，妥妥的是一个低收入陷阱。

　　正因为是低收入陷阱，居民收入的增长与经济总量的增长、体制成本的扩张不同步，从比例关系上说，经济的高发展是以居民的低收入为代价的，所以死活解决不了需求不足的问题，唯有通胀催生“居民收入水平增长”了。

　　一位高材生入职，只要懂得在职场上情商高于智商的人生哲学，很快会升到中等收入水平；他很可能永远走到了头，再也升不上去，这与他的中等收入有必然关系吗？收入再高，也成不了任正非，因为情商太高，失去了企业家精神的本元，与中等收入没关系，那不过是候鸟与犀牛共生时的一种伴随，并不是所有人都能跨越中等收入陷阱，或者说跨越了中等收入就成了任正非。

　　所有的经济学陷阱，修昔底德陷阱、拉美陷阱、流动性陷阱……诸如此类，都是现象，都不是原理，都不必然重现。

　　所谓的房地产周期也一样。

　　从统计的结果看，二十年一个周期，这也许是一个有趣的数据排列，但千万别当真，别用房地产周期给未来的中国地产下定义。

　　２０１９年是中国楼市量价的天花板，销售面积高达１８亿平方米，按２０年的周期平均数，下一个天花板当在２０４９年左右，你真的会相信周期的必然性，并决定到２０４９年再买房吗？市场上有太多的要素可以改变周期，一个货币政策的重大变化，足以让千万富翁成负翁，也完全有可能让楼市的价格趋势潮起潮落。如果水、电、煤、气、大宗商品、高铁，乃至所有的商品都大幅涨价了，谁又能说房子不会停止下跌的趋势？

　　专家们也有一种疑问，这种行政性涨价，并没有加发货币，只是财政告急，找着百姓去寻租的一种偶然；也就是说，不必然引起通胀，反而会加剧通缩；然而，我们也完全可以做一个逆向思考，曾经大腹便便的地方财政，怎么就落魄到这种不顾风范的地步，吃相难看，那也意味着通胀化债，解救房地产的必然性；一些地方已经开始收购开发商销售不出去的新楼盘，只要政府花钱不止，通胀就是必然。

　　楼市说到底，还是货币的表现，因为从人居的角度说，它并没有过剩，过剩是相对有效需求，也可以粗糙地说是相对货币供应的过剩，那么，货币工具将决定它的价格趋势，并且改变２０年平均周期数。

　　经济学的规律不会象太阳从东边升起那么有规律，因为，人类的经济活动与太阳的运行比，是超维度的随机性，可以说，它不可预测，正如做为经济抽象模型的股票也不可预测，道理是一样的。

　　这并不是说房地产没有周期性，但周期是变数，不会是恒定值。

　　股票走势，如果看均线，你会发现特别有规律，一波又一波，所以有了波浪理论，如果你真把波浪定量了，模式化了，很可能发现自己总是踏不上点，走势一定是多空转换，周期却不会重叠，你如果看到重复了三波，最好放弃逻辑上假设的第四波，因为随机性决定了变异的概率将远大于遗传。

　　房地产未来的趋势，不看周期看什么？

　　看供求关系的变化。

　　今年有一个重要的信号，对土拍划了一道红线。地方是土地资源的供应者，也拥有土地的定价权，房地产的供求失衡，根源在地方财政不受约束的土地财政；去年开始，地方土拍的权限统一于国家的宏观控制，不是想拍多少拍多少；无非是城投高负债拿地，支持地方财政巨大的开支，不断在加大着中国系统性的金融风险。今年的新规是你可以继续一年三轮的土拍，但要平衡，要以去存量为前提，如果３６月没有实现去存目标，一律禁止土拍。

　　终于对供应端下手了，如果足够狠，五年即可平衡。

　　另一个影响楼市周期的是货币政策，央行开始购买国债，这是一个两可的表现。国债是向社会借钱，不增加货币总量，也不存在主动通胀的动机；但是，要央行入市，本身也不是在加印，也没有改变市场货币总量，但这是一个重要的信号，算不算债务锚定不好说，但是，是在给地方财政的信用背书，如果地方到期无力还债，有央行全面托底，真要出现了这种局面，债务锚定，加发货币就完全激活了。

　　这种全面激活的可能性在加大，并将深刻地改变人们对房地产的现认知。

　　它是用来住的，但是，由于土地财政的不可取消，它最终一定是货币现象。市场上不断出现反常，在经济收缩期做逆涨价，不顾居民的感受。在这些国企的垄断行业中，居民也毫无议价权；这也说明哪里有什么私人资本的垄断，真正的垄断是国家资本，而且不接受创新突围，涨价不需要理由，这才是最可怕的垄断。蚂蚁金服普而不惠，一个行政指令就干掉了它的“无序扩张”，谁又能约束高铁和广州水供应的普而不惠。更令人不安的是，有太多的主动通胀的冲动，今年到底会发生什么？

　　看今年的楼市，周期性毫无意义，还是看货币..

中国的情况摆明了是有效需求不足。

既然收入不支持，那选择就剩下了两个方向。

　　一个方向上，是把一切交给亚当．斯密的无形之手，让市场定义它的价格，通过价格体系的调节，建立起新的供求平衡点；政府放弃所有限制与行政性干预，回到市场，停止非市场化的土拍，不再依靠城投负债强行拿地，这种非城市化的行为，决定了供求关系永远也平衡不了；难点是，地方财政收取巨额土地出让金的冲动太强烈了，没治。

　　另一个方向上，既然要往死了作，既然要土拍不止，那就彻底金融化，加发货币，用货币泡沫对冲楼市泡沫。房子没变成大葱价，而钱变成了“千金难买一棵葱”，于是，房子又成了保值产品，楼市成了有钱人博弈的乐园。

　　当然，这多少有些调侃，通过大通胀稀释债务，重构楼市的资产价值，杀伤力太大了。

　　救市的最优解，是财政改革，追求一个小政府、大市场，地方财政不再依赖土地出让金，主动剔除嵌入房价中高达６０％财政性收入，价格回归真实市场，灾难就结束了。