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01PART

楼盘规划

新投·映南台：备案名（城央境），地处：仓山区东园路东侧、北园路北侧。

项目占地42亩，规划453套，主打8-10层洋房，以及14-15层的小高层，主推建面：89-130平。

02PART

楼盘土拍

2022年5月27日，新区集团以底价7.66亿元拿下宗地2022-23号东升旧厂房出让地块一，平均楼面价13515元/平。

地块面积42.51亩，容积率2.0以下，限高50米，商品住宅销售指导均价为29500元/平。

地块须建设商贸楼建筑面积5500平方米，由福州市人民政府指定单位按照5597元/平方米回购。

分析：2022年的第二场土拍，新区兜底了东升的第二幅纯商地块。

配合当天建总兜底，以及2021年底，榕发+左海兜底的北园，四大国企在南二环构建了目前的四大金刚。

从土拍来看，当天南二环成功拍出SM地块，不过依然没有带动其他房企进场，最终两幅纯商被底价拿下。

从楼面价来看，新区这幅1.35W最低，对比建总1.55W，榕发、左海的1.75W，价格优势最明显。

地块存在商贸楼回购，实际可售楼面价预计在1.5W左右，依然有价格优势。

从地块体量来看，也是四大金刚最小的一幅，整体的操盘压力最低。

不过房企拿地后，时间过去近2年都还未上市，另外三家都已经上市大半年，可以说客源被消耗不少。

对于新区集团，顺便聊聊，这几年本土国企进场，新区的存在感相对弱一点。

房企主要集中在2022年兜底，其中拿下三幅纯商，两幅安商。

从纯商的地块来看，五四北的袖珍地块，位于涧田湖周边，楼面价高达1.8W，不用过多分析，基本是套死状态。

三江口的144亩巨型纯商，虽然楼面价8K出头，但是整个板块的库存压力，这样的楼面价预计也是艰难。

相比较而言，南二环的这幅，相对来说反而是较优的一幅。

从房企目前的操盘状态来看，时间过去2年，基本都未上市，可以说也很值得思考。

这几年，榕发、建总、左海等代表的国企，开始在市场普及，作为对比，当初一起进场的建工、新区等，转型的难度更大。

综上，房企自身市场认可度一般，虽然地块有价格优势，但是上市过晚，板块目前信心偏弱，后续的压力依然不低。

03PART

户型情况

89平米：三房两厅两卫，分为端头和中户，非常主流的三开间朝南，动静分离布局，配合板块的购买力，相对匹配市场，不过榕发和左海，存在基本一模一样的产品，同质化的压力过大。

110平米：四房两厅两卫，位于端头，三开间朝南，动静分离，缺点在于两个卫生间都位于内部，走廊空间浪费较大，两卫的空间都不大。

这个户型布局和左海的108平，基本一致，依然是同质化的产品。

115平米：四房两厅两卫，四开间朝南，同样算是比较主流的布局，常见于一梯一户或者洋房的楼栋，对比建总的115平，优势在于得房率更高。

120平米：四房两厅两卫，大面宽横厅布局，整个空间感不错，在四大金刚里面，也没有一样布局的同面积产品，对于部分刚改客源有一定吸引力。

130平米：四房两厅三卫，四开间朝南，厨房做了升级，与建总类似厨房+餐厅融合，不过实际居住根据个人习惯调整，主要硬伤在于次卫是暗卫，面积偏小。

分析：对于项目的户型定位，面积上限是最低的一个，其中89-110的产品，与榕发+左海基本一致，后续上市就是直接的竞品。

对于115-130平的户型，整体的优势就是得房率不错，这个也是目前南二环板块最大的优势所在。

受机场限高，打造小高层或者洋房，整体公摊较低，这几年国企的户型也会偷飘窗、设备平台，比市场其他板块同面积段的套内更多。

整体的户型布局也基本没有过大硬伤，可以看到不少楼盘的身影，这也无可厚非，市场已经逐渐形成共识。

04PART

区位情况

项目位于南二环，距离一号线770米，优势不如左海、建总，距离万达、中骏世界城等，500米左右，整个南二环的在建商圈都能步行可达。

项目周边规划了中小学，麦顶小学分校入驻。

当然这几年随着清华附中、榕博集团等，学区炒作也过了一个风头，麦顶也只是给出分校而非校区，相比于三江口，这里资源也一般。

对于项目而言，左侧紧邻老旧小区东滕苑，一定程度影响城建观感。

地块宽度一般，导致03、09两栋楼，虽然看上去是居中的楼王，实际存在采光隐患，可以借鉴中骏璟悦一期的情况。

除了这些外，项目南侧规划是古建，这几年南二环的庙宇安置闹剧也不少，后续也是一个隐患。

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