新政后，厦门「爆盘」背后的楼市思考

壹

四箭齐发，房地产政策迎来史上最宽松时期

5月17日新政在万众期待中公布，这次的政策力度一改以往挤牙膏式的调控，罕见的“四箭齐发”：

◆1.取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；

◆2.调整个人住房贷款最低首付款比例政策，首套最低首付款15%，二套最低首付款25%；

◆3.下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期仅2.85%。

◆4.商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

政策从降低首套、二套首付比例，取消商贷利率政策下限以及下调公积金贷款利率25个基点等方面，全面的降低购房门槛和购房成本。

以往全国购房首付比例最低为20%，此次历史性下调至最低15%，同时房贷利率也步入“下不封底”阶段，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是购房政策最为宽松的一波，尽可能刺激一切有效需求释放，加上国资下场回购库存房源，从多维度支持去库存。

贰

借船出海，海沧中心TOD璞盛首个破局

新政公布的当晚海沧中心TOD璞盛正式落位，成为了新政后第一个吃上“螃蟹”的项目。

项目当天推出高层3#、5#，共276套房源，涵盖78㎡-118㎡3至4房，起价约28000元/㎡，折后均价约33500元/㎡（含精装）。截止当晚落位约八成，经过周末两天的消化，除118㎡剩余部分房源外，其余产品几乎全部完成落位。

• 项目区位优越，奠定热销基础

海沧中心TOD璞盛所在的新城中心板块，不仅是海沧的天花板板块，也是岛外的天花板板块，尤其当前杏林湾板块新盘缺货，新城中心成为了岛外改善板块的代表。

项目汇集了众多优质资源，如紧邻地铁、自带商场、海沧湖景以及岛外的顶配学区等等，加上厦门轨道集团的国企背景，安全性系数也被拉满。

• 释放价格低于市场预期，拉动客户快速进场

同时，此次释放的价格远低于市场预期，也是项目火热的重要原因之一。

从4月最新的成交均价来看，海沧中心TOD璞盛所在的新城中心板块稳居海沧以及岛外各个板块单价的第一把交椅，成交均价43231元/㎡。其次为马銮湾板块，均价为32382元/㎡（含精装）。东孚及自贸区板块价格均在3万/㎡以下。此次项目落位输出的3.35万/㎡的均价，较4月板块备案均价大幅下调22.5%，已基本与马銮湾板块价格持平。

从新城中心板块自身来看，海沧中心TOD璞盛也大幅刷新了十余年来的最低上车门槛。

新城中心板块配套成熟且土地资源稀缺，自2011年以来仅有2个项目开盘入市，分别是2021年的建发缦云与2022年的海沧中心TOD璞瑞。

其中建发缦云备案均价45655元/㎡，最小面积133㎡，海沧中心TOD璞瑞备案均价42987元/㎡，最小面积100㎡。海沧中心TOD璞盛在均价下调至3.35万/㎡的基础上，最小户型也下调到了76㎡，总价门槛大幅下探，刷新了新城中心的上车门槛，也吸纳了大量的马銮湾等下游板块的客户入场。再加上项目抓住了政策利好的第一节点，多重因素共同促进了项目逆市热销。

叁

抽丝剥茧，为何海沧中心TOD璞盛低价抢滩登陆？

• 地价下探，房价调整空间增大

海沧中心TOD璞盛的定价空间较为宽裕，其住宅部分楼板价仅为20000元/㎡，与板块内项目相比具备天然的价格优势，甚至比不少马銮湾、东孚板块在售项目的楼面价更低。

这种现象并非个例，近一年土地市场表现冷清，尤其是岛外地块以底价成交为主，地价的普遍下探给予了新入市项目更大的定价空间。

• 岛外库存高压，海沧区压力最大

自2021年以来市场进入下行周期，去化降速导致库存去化周期不断拉长，尤其是岛外区域库存压力更大。

岛外各区集体陷入库存“攻坚战”中，即使是新盘最少的集美区，库存去化周期也达到了19.3个月，同安区与翔安去化周期均逼近30个月。但库存去化压力最大的当属海沧区，去化周期超40个月，其中新城中心板块去化周期达到38.1个月，海沧项目去库存压力迫在眉睫。

• 企业货值充裕，亟需优化存货结构

厦门轨道集团土储充裕，目前在厦住宅总库存接近80万㎡，远超其余房企。

其中，岛外商品住宅大存量占比超过80%，接近65万㎡。因此在货值充足，尤其是岛外货值高企的背景下，加速岛外项目的去化，以优化存货总量与结构便显得十分合理和必要了。

肆

逆水行舟，厦门楼市未来何去何从？

• 时隔9年，“去库存”再度成为主旋律

“5.17政策”诚意满满，“房住不炒”已经逐渐淡化，央行连发3条新政，刺激一切购房需求入市。加上时隔9年房地产再次拉起“去库存”大幕，中国人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，标志着去库存不仅是口头上的鼓励了。

以上都体现着“这次不一样”，对于房地产市场将产生重量级的积极影响。

• 短期内，海沧中心TOD璞盛将直接影响价格体系

受海沧中心TOD璞盛低价热销影响，短期内市场更为直接的反应是房价体系的调整，新城中心“顶配”区域价格大幅下调，厦门岛外乃至岛内的价格对标体系或将重新建立。

从区域来看，海沧区各个板块以及岛外其他区域优质板块的一二手价格都会受到直接冲击。如在前文盘点到的库存压力同样不容小觑的同安区以及翔安区，降价跑量的需求也十分迫切。

从项目看，存量较多的岛外项目以及未入市的低地价项目则成为了接下来最有可能对标新价格体系的黑马项目。

如2023年12月与海沧中心TOD璞盛同期成交的另外六幅地块也全部是底价成交，其中便包含了东部会展、环杏林湾、马銮湾乐活岛、集美桥头等地块，海沧、集美、翔安等区域的优质板块几乎尽数涵盖，且成交楼面价均未超过20000元/㎡。这批优质低价地块拥有更小的客诉压力与更大的定价空间，新价格体系也极有可能自此由点及面的进行调整。

• 紧跟产品结构变化趋势，脱离红海竞争

在新秩序建立前的混沌期，产品或许是企业逃出价格大战的重要抓手。

近年来，厦门改善型产品占比持续走高的，改善客户已经成为了市场的主力军与新动力。

从近三个完整年的成交结构来看，90㎡以下刚需产品成交占比呈现逐年下滑的态势；反之90㎡以上面积段产品成交占比逐年攀升，尤其是90-150㎡的产品，在2023年占比已经超过50%，成为了市场主力面积段。

从最新的库存情况也可以看出，改善类产品所面临的竞争压力相对较小。

70-150㎡为目前主力存量面积段，同时也是市场主流面积段，在各面积段中，120-150㎡库存去化周期最短，其次为90-120㎡，足见90-150㎡的改善类产品市场容量大且所面临的竞争压力相对较小。

随着改善型市场的到来，改善客户对产品品质的要求的也逐渐提高，不再仅是实现有房住，更是要住的好。

故企业不断加强产品打磨与迭代，紧抓改善客户需求，以“核心资源”+“优质改善产品”打动改善客户、加高自身护城河，或可助力项目逃离红海竞争之困。