人口迁徙特征：“人往高处走”，一线城市人口流动“重回正轨”

2023年随着疫情封控全面解除，人口流动活力增强，人口净流入城市个数增多，江浙一带“聚团式”流入，从省内城市看，人口则向区域中心城市进一步聚集；一线城市人口流动“重回正轨”。此外，人随着产业走，且人口流动与房价租金变化呈现一定相关性，持续性流出城市的房价跌幅最大。

（注：正值为人口流入，负值为人口流出；持续流入表示为2022年、2023年人口均呈流入态势，持续流出表示为2022年、2023年人口均呈流出态势，流入转流出表示为2022年为人口流入、2023年为人口流出，流出转流入表示为2022年为人口流出、2023年为人口流入；下同）

01.人口净流入城市个数增多，江浙一带“聚团式”流入

根据诸葛数据研究中心监测的100个重点城市来看，2023年人口净流入的城市有65城，较上年增加7城，其余35城呈现人口流出的特征。结合2023年疫情防控全面解除的背景来说，各行各业生产经营逐步恢复，劳动力需求回升，外出就业务工等人流量活跃起来，叠加部分城市“人才引进”持续加码等，呈人口流入状态的城市个数增多也在预料之内。同时，从人口流动分布来看，人口流入型城市一是在东南沿海地区聚团，尤其是集聚在江浙一带；二是从省内城市看，人口则向区域中心城市进一步聚集。

（注：人口流入流出量=地方本期常住人口数量-地方上期常住人口数量-地方常住人口自然增长量；各地统计局最新人口数据截止至2023年，下同）

02.“人往高处走”，一线城市人口吸附力修复、重现“流入”

分等级城市来看，“人往高处走”特征回归，数据显示，2023年一线城市人口流动走向发生转变，由2022年流出约47.17万人转为流入22.92万人，人口吸附力修复回升；二线城市总体持续保持流入状态，且流入规模较去年略微增多，2023年33个二线样本城市流入133.67万人，较2022年增加约19万人；63个三四线样本城市则由2022年流入3.57万人转为流出3.29万人。

所谓的“高处”代表的是高能级城市，如北上广深、苏杭鄂蓉等，一方面，在疫情防控全面解除下，社会经济重回正轨，这类热点一二线城市的就业优势重新凸显，带动人口流入；另一方面，部分一二线城市不断放宽落户政策，加大人才引进力度等，高能级城市人口“虹吸效应”仍在。相反，三四线城市竞争优势则被削弱，人口转为流出趋势。

03.长三角经济圈人口流入规模达近三年新高，珠三角“重回正轨”

从各大经济圈的人口流动变化来看，长三角经济圈、中部城市、西北城市及东北城市人口呈持续流入态势，其中，中部城市人口流入规模近三年逐年递减，长三角人口流入量达近三年新高。根据数据显示，2023年长三角经济圈人口流入规模为107.67万人，较2022年增加约40万；东北城市2023年人口流入规模增至16.45万人；中部及西北城市人口流入规模分别较2022年减少约28、7万人。

环渤海与珠三角经济圈人口流动呈现“流出转流入”趋势，尤其是以民营经济、出口制造业为主的珠三角地区，2022年受到疫情防控影响大幅受挫，外来务工人员流出显著，2022年人口流出高达69.73万人，后又在2023年疫情防控全面放开下，各行各业恢复生产，人口迎来流入局面，2023年人口流入约4.78万人。此外，2023年海峡经济圈与西南城市群人口呈现流出状态，2023年人口流出规模分别为2.98、3.41万人，人口吸附力明显不及2021年以前。

04.合肥人口流入超20万人领跑，重庆人口流出压力暂居高位

从人口流入城市TOP15排行榜来看，一二线城市占据主要份额，其中，合肥位居榜首，2023年人口净流入量达20.11万人，较2022年增加约7万人，值得肯定的是，合肥人口流入量的持续增长，与其近年来在抢占新兴产业等方面的强势风头，形成了一种呼应；上海位居第二，2023年人口净流入17.58万人，或许人才引进策略的放松是造成上海人口反转的重要原因，特别是对五个新城落户政策的松绑。郑州、杭州、沈阳人口流入量跻入前五，量级均在10万以上。除此之外，温州、成都、宁波、西安、长沙、南京等省内热点中心城市也仍然较受人口青睐，持续呈现流入状态。

从人口流出TOP15城市来看，三四线城市明显居多，包括南阳、蚌埠、阜阳、柳州等基本均现持续性流出趋势。重庆、无锡为TOP15中唯二的二线城市,其中，重庆人口流失较为严重，2023年人口净流出约11.27万人，重庆的城镇化率明显低于其他三个直辖市以及其他大城市，仍具有较大规模的农业人口，这部分农业人口外出就业，或许是导致人口减少的重要原因之一；无锡由2022年人口流入1.14万人转为流出2.38万人，除老龄化趋势显现外，苏州、南京的“虹吸效应”也或犹存。

05.人口流动与房价变化呈现一定相关性，持续性流出城市房价跌幅最大

根据近两年人口的流动变化情况，我们将人口流动分为四种类型：持续流入、流出转流入、持续流出、流入转流出。对比人口流动情况与房价变化，可以发现，人口流动趋势与房价之间具有一定相关性。在2023年全国房价普遍下行的背景下，持续性人口流出的城市，房价降幅更大；持续性流入或呈“流出转流入”状态的城市，房价降幅相对较小。

根据数据显示，持续流入的城市占比最多，共计51个，包括合肥、郑州、杭州、西安等，房价平均降幅为4.2%；流出转流入的城市有14个，其中包括北上广深4个一线城市，房价同比降幅最小，为3.1%；流入转流出的城市有商丘、太原、无锡、上饶、柳州、重庆6个，房价下降4.42%；持续性流出的城市有淮南、肇庆、银川等29个，房价下行幅度最大，为6.29%。

06.人口迁移牵动租金变化，人口流入城市租金总体上涨

人口流入也会带动一部分租房需求，我们从重点城市的租金变动与人口流动变化来看，似乎也发现租金变化幅度与人口迁移趋势存在一定关系，人口呈流入状态的城市租金总体上涨，人口流出则租金下跌。根据数据显示，重点30城中人口流入城市的平均租金呈现上涨态势，涨幅为0.29%；而人口流出的城市平均租金跌幅为2.84%。

以具体城市为例，位居人口流入规模首位的合肥，在2023年租金上涨了3.87%，杭州租金上涨了4.45%，成都、西安等城市租金水平也呈现不同程度的上浮。与此同时，像北京、上海、广州这3个一线城市，虽然人口呈现流入状态，但是租金水平却在下滑，一方面供给房源增多，租金竞争性下滑；另一方面，就业及收入预期不足，“留下来”也自然难逃住房消费降级。南京、武汉、厦门等这类热门城市，人口虽在持续流入，但是与前几年相比流入人口明显减少，城市的流动人口减少，难免租房需求随之下降。另外，位居人口流出规模首位的重庆，2023年租金下跌2.52%；福州、惠州、东莞这3个人口持续性流出的城市，租金也全部下跌。

07.“人随产业走”，三产占比超60%的城市人口流入率最大

往往城市的公共服务配套与产业结构齐全，具备更多就业机会，人口流入量也会走高，从人口流动变化与第三产业占比来看，两者之间存在一定的正相关性，“人随产业走”趋势凸显，一般情况下，第三产业占比高的城市，则人口流入率相对较高。根据数据显示，重点100城中，第三产业占比在60%以上的城市群体人口流入率为0.45%；第三产业占比在50-60%的城市群体人口流入率为0.15%；第三产业占比在50%以下的城市群体人口流入率最小，为0.09%。

以具体城市为例，如人口流入率高的三亚、合肥、杭州等城市，第三产业占比均在60%以上；而人口流出率高的城市，如莆田、吉安、新乡、龙岩、南充等城市，三产占比均在50%以下。

08.长期看人口，“买房可落户”、“人才引进”等政策持续松动

长期来看，人口是决定房地产市场需求的关键因素之一。随着人口的增长，人们的住房需求不断增加。特别是在大中城市中，人口集聚，房地产市场将迎来更多的机遇。今年南京、杭州、佛山等多地放宽落户政策，“买房可落户”似乎成为了一大趋势，已经从此前“人才引进”政策的“抢人才”进阶到了“抢人口”，具有一定的积极意义，既能够刺激外来就业人口买房，促进购房需求释放，进而提振楼市活跃度；同时也不乏是合理控制人口流动的一项重要举措，增加人口在城市的定居意愿，避免人口大量外流，维护城市的人口基数和社会稳定。未来不排除会有更多城市跟进，以提升自身的“人口优势”。然而，这类政策的效果也可能会受到多种因素的影响，如城市经济发展水平、就业机会、生活成本、公共服务质量等。如果这些因素没有同步提升，户口政策的吸引力可能会受限。