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2024年我是真有点看不懂了，价格还是8万出头，还是干了俩阳台，但是北向加了俩设备平台…西四环用四年的时间，成功的将新盘的实际使用率从70%多干到了90%多~

讲道理，我以为西四环干成这样已经是究极了~然而看了京能西贤府这几天发的项目信息，我觉得我还是草率了。

升级1：卷外立面

这应该是我在西四环见到的第一个金属线条雕花儿的外立面。可能您会说雕不雕花他也就是金属立面，没啥用。我想给您说的是，二手房买卖这东西就管用。二手买卖最重要的一个环节是所见到的直观感受，最容易让您觉得这小区不错、这房子好的几个简单要素就是，户型好不好、外观(外立面)精神不精神、园林横不横。

雕花的跟不雕花儿的谁精神呢？我一个小学美术没及格过的人都能看出来还是雕花儿的精神。

升级2：卷园林

我要没看错，这应该是水系外加六角亭。我只有两句反问，在北京水系配六角亭的社区园林很多么？西四环之前有么？

二手眼缘三要素，园林有了，上边说了外观有了。到这里已经三占其二了。

升级3：卷户型

这是西四环之前几年没有过的高使用率产品，您要不知道为什么使用率高，我给您简单写个算法。

南向：阳台面宽6.1+3米=9.1米，阳台进深一般1.5米，阳台部分面积13.65平米。这类阳台通常情况下算一半面积，也就是说有约6.8平米是赠送的。

北向：设备平台面宽3+2.9=5.9米，进深通常0.8米，这部分面积约4.7平米。这类平台通常情况下不算面积。

所以该户型额外可使用面积6.8平米+4.7平米，约11.5平米。这还没算上两梯两户私梯入户那块能自用的面积。

随便问一句，之前几年西四环有这种能做到白来10平米以上的项目么？项目周边今年交付的二手次新商品房小区，普遍的做法是南向防火挑檐，这部分面积不能算入房屋内部面积，而这类小区得房率普遍75%左右，目前挂牌价格接近9万元/平米。如折算到实得面积单价，叠加西贤府90%的使用率折算，西贤府就得卖到10.8万/平米才算打平，这还不算前两项升级。

就拿周边2010年前后次新房紫苑来说，大品牌好物业，82%的得房率，7.8万/平米的售价，到手上基本需要重新装修，算是买了个毛坯房；按紫苑同样的实得面积单价换算，西贤府毛坯房价格就得值8.5万/平米，这还不算高配精装。

8.3万/平米的指导价硬生生被西贤府卷到了10万+/平米的价值。

所以，从园林到外观再到户型，三占其三。

然而这还不是究极，这项目我看介绍，还配地上地下双会所…把这些配置放一起，北京90%以上的十万加新盘都做不到。

所以有时候我就觉得，市场不温不火挺好的，开发商为了卖房真卷呐，他卷咱就好，这就挺好的。

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