解读｜上海为何在此时出台“沪九条”楼市新政，力度如何？

上海的购房优化政策终于落地。

5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持"以旧换新"以及优化土地和住房供应等九条政策措施。

其中，包括非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年、非本市户籍单身人士可在全市购买1套二手房、商贷首付首套将至两成、商贷利率首套将至3.5%等。

"6月是上半年收官的重要时间节点，这个时间点出政策对促进楼市交易稳定有重要意义，政策对刚需和改善性买家都释放出友好信号，预计楼市成交量有望稳中向好。"卢文曦称。

卢文曦认为，上海作为一线城市，对稳楼市的政策期待更高，最近几天新增客户量、业务咨询量等指标开始有所好转，现在政策落地，利好兑现，会进一步强化楼市企稳的心理预期。

扩大购买区域，或激活二手房市场

本轮上海新政最大的亮点在于进一步扩大"限购人群"可购买的区域。

《通知》称，扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

其中，新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从"连续缴纳满3年及以上"调整为"连续缴纳满2年及以上"，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行"连续缴纳满1年及以上"规定。

同时，支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

某房企相关负责人告诉蓝鲸新闻，"相较于北京430新政仅在五环外对限购人群‘松绑’，本轮上海的政策解除限购的区域更大，对刚需购房人的吸引力度更大。"

"非沪籍单身人士购房扩大到外环内二手住房。换而言之，现在外地户口单身人士可以在全市购买1套二手房。"在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，这样的举措可以让买家有更多选择余地，如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场，让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房，有助于打通新房和二手房之间的置业链条。

《通知》还取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

刚需首付降至两成，预计成交量稳中向好

限购优化释放购买力以外，本次《通知》明确优化住房信贷政策，降低购房人买房门槛和还款压力，具体如下：

注："重点区域"为临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域

镜鉴咨询创始人张宏伟称，上海此次放松限购，也是基于市场变化，比如今年上半年上海豪宅卖得较好，但是后劲越来越不足，下半年还会有大量供应，现阶段有必要通过降低社保或纳税证明年限来增加购房资格，以活跃市场。

"前四月上海商品住宅成交面积同比降幅较大。"中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为，本次政策出台将一定程度上刺激购房需求，有利于更好引导市场预期，增强市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。

据中指院数据显示，1-4月，上海商品住宅（不含保障房）成交面积为193.92万平方米，同比降幅仍较大，4月以来上海市场热度下降。

陈炬兰称，与此前的"渐进式"放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广，通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，对信贷、限购、土地供给等方面都进行了调整。