大变革，昆明猛降容积率，筒子楼将终结！

昆明宅地容积率越来越低了。

5月23日，昆明自规局发文，接连下调昭宗片区城改、普吉路以东城改地块容积率，最低仅2.7。

楼市君梳理发现，最近一年昆明已有多个地块降容、降密。

在优化增量住宅的大背景下，全面降容，昆明这次来真的了。

多地块调规降容降密

改善标签逐渐明朗

先来看看昭宗片区的调规情况。

昭宗片区城改由4个地块组成，总占地约224.25亩。

根据公告，此次调规的一个重点，是降低了宅地的容积率和建筑高度。

规划范围内的大部分宅地，容积率从3.72-4.0，降至2.7，仅有3宗宅地容积率在3以上，但不超过3.4。

同时，规划范围内的宅地建筑高度，统一降至48米。

图源昆明自规局

再来看普吉路以东城改安置房地块的调规方案。

南侧的WH-HYS-D2-01-02地块，容积率由3.72调整为2.7，限高48米。

不仅如此，今年以来，主城已有多块宅地，下调容积率和建筑高度。

比如，双塔片区一宗编号为XS-QW-D-03的土地，容积率由3.2下调至3.1，建筑高度从100米下调至80米。

又比如，呈贡斗南的CG-DN-K7-01-01地块，容积率由3.2下调至2.5。

图源昆明自规局

从调整思路来看，以上地块的产品，甚至包括回迁房在内，改善标签都很明显。

其实，去年下半年来，昆明供应的宅地，除部分城改项目，容积率基本在3.2以下。

比如，邦泰臻境和邦泰璟和，容积率分别为2.8、3.0。

还有去年成交的保利天珺、安居集团国贸地块、万科会展旁地块，容积率也不超3.1。

不仅如此，昆明首批9个地块的配售房，容积率均在3.1及以下。

其中呈贡首个亮相的配售房，容积率更是低至2.0，拟建7层洋房。

种种迹象表明，未来改善产品将成为昆明楼市主流。

昆明邦泰·臻境效果图｜图源自规局

昆明产品越来越进化

商品房市场逐步迈入品质时代

过去，为满足市场所需，商品房市场建设的大多为高容、高密的刚需性楼盘，居住体验较差。

回顾前些年，昆明房地产项目的容积率，5以上的比比皆是。

例如七彩俊园、汇都国际二期、天骄北麓等项目容积率就都在6以上，有的甚至还超过了7。

早期筒子楼｜昆明楼市一线摄

整体来看，昆明的住宅容积率经历了以下4个阶段：

1.2002-2007年，市场起步期，品质阶段，容积率3.0以内；
2.2008-2014年，市场快速发展期，大量城改以量换利，容积率4.5以上；
3.2014-2022年，市场平稳期，产品精细几家独大，容积率3-5之间；
4.2022年以后，出让的地块商品房容积率普遍降至4以下。

昆明住宅容积率指标｜图源城乡规划管理规定

2022年，昆明发布的《城乡规划管理技术规定》，曾要求住宅容积率不超过3.1。

之后，虽然容积率整体有所下调，但仍有部分城改地块容积率达到4以上。

如今，多地块又开始调规降容、降密，可见从官方层面，昆明已在逐渐改变产品布局。

而这一趋势，也与全国的楼市发展方向一致。

随着市场进入改善时代，购房者更需要的是低密度、大平层，让大家住得舒服的改善型房源。

今年4月底，政治局会议还提出，要优化增量住宅。

如何优化？主基调就是要提高商品房品质，建市场需要的好房子。

也就是说，未来的商品房市场，更倾向于改善型产品，将逐步迈向品质时代。

图源新华社

多城市优化增量住宅

昆明接下来有望跟进

放眼全国，为优化增量住宅，已有多个城市相继采取措施。

比如，近日，长沙市就印发了《关于优化房地产开发项目规划管理若干措施》。

不仅优化了阳台赠送面积的计算，还将飘窗宽度放开到与房间面宽相等。

另外，小于等于4平米的设备平台，不计入面积。

面积计算方式变更后，开发商赠送给购房者的面积，妥妥提升。

长沙新规｜图源长沙发布

除长沙外，广州、成都和济南等，也相继出台了相关规定。

青岛在优化房屋面积计算的基础上，还改变了容积率计算方式。

社区卫生服务站、托育所、建筑屋顶楼梯间、电梯机房等，大部分公共服务设施将不再计入容积率。

这一举措，不仅降低了开发商的拿地成本，还提升了购房者的居住舒适度。

青岛新规｜图源青岛自规局

目前，昆明虽未公布相关政策，但也有望跟进调整。

今年3月，昆明自规局曾针对《昆明市城乡规划管理技术规定》，向公众征集重新修订的意见。

其中就涉及房地产项目的土地利用、建筑布局、外观形态、功能空间、容积率和建筑面积计算等方面的内容。

图源昆明自规局

并且，近期面市的邦泰臻境，阳台最宽达2.8米，即使是最小户型，阳台也有2.5米宽。

要知道，此前昆明规定，景观阳台进深只要超过1.8米，就会全部计入面积，厨房阳台超过1.5米，也会全部计入面积。

而在邦泰之前，昆明也几乎没有项目的景观阳台超过1.8米。

如今，邦泰臻境的户型设计不仅过规，还成功面市，其实也释放了一个信号，昆明未来产品设计，可能会迎来大变革。

邦泰臻境实景｜图源邦泰官微

昆明即将进入改善为王的时代，你赞同吗？

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来源：昆明楼市一线

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