楼市大放松！彻底不装了！

　　昨天上海大力度救市后，今天广州深圳马上也不装了，都抢着降首付降利率。北京后面应该也会跟上。

　　先看深圳：

　　1、首套首付下调至20%，二套30%。

　　2、首套利率下限为lpr-45bp，也就是3.5%，二套为3.9%。

　　首付和利率基本上是复制上海的，说实话，没有太多额外劲爆的点，增值税五改二也没提，利率下调的也还不到位，我预计深圳后续肯定还会有大招的，这次深圳不过就是排队跟了一下上海。

　　再来看广州的政策，尺度比昨天上海还要大。

　　1、限购松绑：限购区仅需6个月社保；

　　2、取消限售。

　　3、首付最低1.5成，二套首付2.5成；

　　4、取消利率下限。

　　5、非限购区，2套贷款结清，第三套可贷款。

　　限购，限售、首付、利率，广州是把能动的全都动了啊。

　　这也很正常，广州在一线城市里面，本来就是最弱的，没必要装B，我觉得限购其实都可以完全取消了。

　　当然6个月社保基本上等于全脱，只要开发商帮忙操作延迟半年网签即可；

　　政策只说取消利率下限，那我们就根据广东省的来，广东省当前有19城执行首套房贷利率目前最低3.15%，二套房贷利率目前最低3.55%。

　　取消限售这一点我刚开始看还挺惊讶的，在这种行情取消限售不就等于撕开口子，让大量存量二手房进入市场形成堰塞湖吗？上海杭州成都南京都不敢取消限售。

　　但转念一想，广州之前限售两年，也就是说被锁定的这一批都是2022年后上车的群体，基本上都是高位接盘啊。

　　市场现在好不容易看到曙光，现在砸盘的话基本血亏，现在真的不是卖房的时候，撑一撑也许春天真的要来了。

　　最后关于首付，广州是首个打出1.5成首付的一线城市，可谓诚意满满，门槛降到齐平二三线。

　　这一把广州算是全部脱光了！

　　我挺佩服广州这种救市精神的，什么一线的尊严，放下身段，放下骄傲，市场不好那就一脱到底，为了一点脸面，扭扭捏捏的实在没意思。

　　香港的撤辣救市已经给内地打板了，内地城市照抄都抄的比别人慢。

　　广州政策出来后，我也观察了各大房产群的聊天，大家已经开始逐渐对政策免疫了。

　　尤其是首付1.5成，我也说了很多遍，哪怕降到零首付，恐怕作用也不大。

　　说白了大家现在缺的并不是首付，一季度住户存款增加8.56万亿元，人均存款11万元。

　　昨天上新的国债，一个小时就被抢光，这哪里是没钱的节奏啊，简直不要太有钱了。

　　但大家依旧感到资产荒，怎么回事？

　　其实这种慌并不是说没有资产了，而是对资产没信心，大家敢于下手的资产变少了，于是才会对利率仅有2.5%国债饥不择食。

　　今天广州新政后，我看到一个最悲观的点评是：15%首付，从网签到放款，首付可能就没了。

　　虽然说是玩笑话，但却在真实上演着。

　　目前广州楼市最抗跌的要数珠江新城了，像保利心语、中海花城湾这些基本上跌幅都在20%以上。

　　市中心的一些次新盘跌幅大约在30%左右。

　　跌的最厉害的是郊区盘，

　　黄埔科学城的中海誉城，21年的时候卖到4.1万，现在2.1万；

　　黄埔时代天韵高峰时期接近4万，现在1.8万；

　　实地常春藤最高峰三万多，现在1.3万一平；

　　番禺亚运城，最高峰均价3万，现在1.5万成交。

　　基本上跌幅都在50%左右，这价格已经回到2016了。

　　按照现在这种形式，广州跌到底部了吗？

　　真的不好说，因为信心一天没起来之前，买家都会扛着大刀去砍价，要是遇到一些着急用钱的业主，也只能认怂降价了。

　　现在是信息化时代，一切信息都太透明了，现在网上大家看到的都是房价下跌的案例，以及到处裁员，哪怕是一个有真实购房需求的人都早就被吓跑了。

　　当社会已经形成悲观共识，还在用过去的那一套救市逻辑，已经行不通了。

　　大家缺的不是买房的资格，而是信心！信心！信心！

　　怎么样可以使大家把钱再次掏出来去买房呢？首先新房库存量过大的市场格局肯定要改变。

　　昨天我就有说，如果想要市场整体回暖，还需要政策继续添火，比如517政策里面谈到的回购商品房做保障房，要尽快落地才行。

　　大家只有看到库存真的变少了，刚需才会有所反应。

　　现在各地方已经有意识在减少土地供应了，

　　深圳到今年为止仅成交了一宗土地，对市场的影响估计在后年就会体现出来。

　　昆明已经连续三年土地成交可以忽略不计了，这种土地成交情况肯定是不正常的，很明显昆明为了去库存早有意识的减少供应量了，这当然也是对的。

　　与此同时，为了加速新房去库存的速度，今天昆明住建局宣布，计划收购已建成未售的商品房用作保障房。

　　要求单套面积不能超过120平，限时一个月之内完成收购！

　　昆明这种行为值得学习，地方收储真的不能再像解除限购救市那样拖拖拉拉。

　　既然高层已经给出政策，连钱都补贴到位，地方就赶紧执行吧。

　　哪怕执行了，效果也不是立竿见影的，市场信心恢复需要时间，我之前说了，深圳估计是今年下探筑底，明年企稳，后年复苏，其他城市可能时间上还要延后一点。

　　但前提是好的救市政策一定要尽快落地！

　　一是政府出钱回购商品房，去库存，让房企拿到钱，上下游赶快复活，经济企稳复苏大家才有信心；

　　二是房贷利率最好要求银行降到2.5%以下，这样可以切切实实减轻大家的月供负担，而且可以比肩租金回报率，自然就有人愿意买房了。

　　因为这几年，房价下跌的速度明显超过房租了。

　　这样的情况下，只要利率降到合理位置，比如2.5%以下，那我相信很多人都会去买房了，因为这是实实在在的减轻月供负担，你就算不想投资，那些刚需和改善的人也会买了。

　　否则现在光是放松限购限贷这些，效果有限，因为很多人不敢买房的问题不是没首付，而是月供信心不足。

　　欧洲央行预计6月份降息，外围如果开始降息，我们的窗口就打开了，今年有些地方的房贷利率估计就会跌破3了。