看见长沙 |医疗篇：地产进军医疗，大健康产业是新风口还是陷阱？

根据医疗性质不同，本文将长沙医疗产业分为传统医疗、大健康产业医疗以及消费型医疗三大类型进行简析，判断长沙医疗发展的格局与趋势，寻求医疗健康与地产发展新机遇。

一

传统医疗：重要生活配套

外围区域基本空白

是房价影响正向因素

1、现状：中心城区集中分布

环长沙周边尚显短缺

长沙拥有公立三甲医院35家，从三甲医院分布来看，中心区域密集分布，医疗配套能级最高，二环外呈现点状分布，环长沙周边基本处于空白状态。

在2023年公布的“全国顶级医院100强名单中”，长沙四所医院上榜，分别是中南大学湘雅医院、中南大学湘雅二医院、中南大学湘雅三医院、湖南省人民医院。

2、规划：新建医院往外围板块发展

配合城市发展规划

在早期城市规划中，没有给医院留出足够的发展空间，导致大型医院已经无处扩张、无地可用。因此大型三甲医院不得不一边改造老楼，一边寻求扩张。

更多的医院选择的方式是建立新院区，随着城区的不断扩张，医院也随之规划到了新兴发展区域，承担起配合城市发展的功能。

从已公布的在建或规划中的三甲医院来看，多分布在城市外围板块。这些片区医疗资源短缺，医疗配置落后，新建医院的规划可以很好地解决这一问题，同时促进片区配套完善。

3、三甲医院与房地产：

多方面影响房价升值，距离成为关键因素

在几类性质的医疗配套里，三甲医院无疑是对楼市价值影响最大的。一个区域的医疗资源丰富程度与片区的房价水平存在着正相关关系，会从多方面影响房价升值：

但从实际购房需求出发，优质医疗资源的配套对房地产的影响相较于教育、轨道交通、商业以及景观资源的影响，是相对更小的。

一方面，人们都希望自己住的地方周边能够有完善的医疗服务，能够快速响应就医需求；另一方面，距离医院太近又担心各种病毒和细菌，心理会产生抵触情绪。

根据某研究显示，医院对房价的影响与距离呈现出倒U型关系。

当医院同住宅的距离在某奇点内时，房价随距离增加而增加；当医院同住宅的距离在某奇点外时，以便利效应为主，房价随距离增加而降低。

总而言之，高能级三甲医院始终是人们不能缺少的生活配套，带来的房产溢价更像是人们日常生活中的锦上添花。

二

大健康产业医疗：布局于城市发展方向之上

与地产融合是否迎来发展机遇

1、格局：发展步入快车道

分布于城市主力发展方向之上

随着人口老龄化不断加深，大健康产业正步入发展黄金期，国家出台政策扶持，地方政府加快打造产业中心，“大健康产业”医疗成为新增长点。

2023年7月长沙公布《长沙市大健康产业发展规划（2023-2026年）》，明确将大健康产业培育成为全市产业动能转换的新引擎。

文中提及将打造“三区”——以三大健康产业集聚区为核心引领，分别是湘江新区（代表梅溪湖二期医疗康养城）、浏阳经开区、融城片区（国家医学中心片区）

其中位于梅溪湖二期的医疗康养城，以医疗健康、基因工程、生物医药、大数据等“四位一体”为产业定位。

经过6年多的探索和培育，湘江数字健康产业园（一期投入使用）、泰康之家·湘园（投入使用）、亿达中建·智慧科技中心（一期投入使用）、爱尔国际眼健康科技产业园（一期投入使用）、绿地梅溪湖·国际医养城（建设中）、长沙市妇幼保健院河西新院（预计2025年投入使用）、长沙市口腔医院河西总院（预计2025年投入使用）等项目纷纷入驻，医疗康养城已初具雏形。

位于天心区融城核心的国家医学中心片区，是全国13个国家医学中心之一。围绕2024年即将落成运营的中南大学湘雅医院新院区，重点建设国家医学中心。

其中湖南健康城，紧跟“健康中国”战略和天心区规划，聚焦大健康，将打造高端医疗资源云集，产业配套齐全的医学健康产业园。

2、大健康与房地产：

跨界融合，地产寻求转型和突破是机遇也是挑战

近年来，国家层面愈发重视大健康产业，加之老龄化进程加速，市场需求旺盛+政策支持，房企纷纷布局健康地产，通过与大健康产业的跨界融合赋能房地产行业转型是仍待深挖的市场机会。

据不完全统计，包括保利、万科、远洋、泰禾等超40家房企均布局了大健康产业板块，但重点布局地区仍在上海、北京、深圳、南京等强一二线热点城市，长沙市场略显空白，仍处于市场探索阶段。

地产转型大健康主要有4种布局模式，分别是养老康复地产、健康服务地产、医疗健康产业城、养生旅游地产。

目前，长沙转型大健康产业的地产项目较少，发展仍处于起步期，且尚未出现建成运营的项目，未来市场潜力亟待挖掘。在顶层战略规划之下，大健康+地产跨界融合必将迎来新的发展机遇。

长沙楼市处于建设中的地产转型大健康代表项目较少，未来能否迎来发展爆发期还将处于较长一段时间的观望期。目前已有的项目主要涉及三类：

其一是养老康复类地产项目，梅溪湖二期绿地国际康养城——以康养为核心，一期二期为宜居宜养的健康宅住区，涵盖洋房和别墅，三期产业打造适老化公寓产品，规划体检中心、医疗科研中心等医养配套。

其二是养生旅游地产类项目，长沙县黄兴镇大汉龙喜水乡——集生态农业、文化旅游、健康养老、休闲度假、智慧社区等多元功能于一体的文旅地产项目，建设高端田园康养社区。

另在长沙天心区省府片区，位于医学院旁湘府路之上的S05地块，规划为商业+医疗+住宅地块，属于医疗健康产业城类型，未来将打造成为省府新区湘府西核心医疗商业综合体项目。

三

消费型医疗：遍地开花，更具市场属性

消费型医疗兼具消费与医疗的双重属性，带有一定的悦己、追求功效和消费体验的目的，不同于以救治病人为目的的医疗方式，其市场属性更强。

基于其市场属性，区别于传统医院需要更大的占地面积，消费医疗呈现为全城遍地开花的格局，可以在任意商场、小区底商、独栋商业等进行落位，最大程度满足“消费”属性。

对于房地产市场而言，消费医疗基于前两类医疗配套的重视程度就显得无足轻重了。

在后疫情时代，随着消费者对自身健康与完善的关注越来越多，消费型医疗所涵盖的范围也在不断拓展，市场份额迅速增长。

长沙消费型医疗主要涵盖了眼科、口腔、健康体检、医疗美容等赛道，列举的部分知名机构业绩均实现了同比增长。

较为知名的爱尔眼科不仅实现了消费线的布局（设立门诊点10余家），还在长沙建设了爱尔国际眼科在国内首个综合产业园区——爱尔国际眼健康科技产业园，共同参与“东方眼谷”产业创新集群建设，配合梅溪国际新城二期千亿医疗大健康产业发展建设。

四

三甲医院配套主力在售项目

由于三甲医院在中心区域密集分布，但随着主城区土地开发完毕，围绕三甲医院周边1公里范围分布的新房项目较少，主力在售项目更多分布于二环外。

开福中心湘雅医院旁边汇聚了高端改善项目，坐拥区位与高能医疗配套，如；，“养云”产品打造人居新高度。

还有强势医疗资源落地后补齐配套短板的项目 ，如大托板块。。

单独来看，医疗设施是几大基础配套中关注程度较弱的，但各类医疗配套始终是人们不可或缺的重要生活配套。长沙医疗水平整体较高，同时大力推进大健康产业，协同促进房地产市场共同发展。

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