呸！买了就被套的赔钱货！

开篇预告：

作为楼市风向标的一线城市，已经转向——

松绑限购、取消限售、首付低至15%、利率下调45个基点……

市场是否接招？成交量是否上涨？房价是否稳住？

网上消息看的再多，不如实地考察一圈。

大碗城市考察团，打架报名中！

端午节期间（6月7日-6月9日），我们将率先启动：杭州城市考察。

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为保证接待质量，考察团仅限10人。

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其内容包括——

最新政策解读，还会有哪些后招？ 全国哪个城市，才能被率先救活？ 葫芦娃最看好的城市是哪个，为什么？

以下为正文。

市场到底了，而有批人手里的房子还在跌。

没错。

那批人里，也有我。

在16年杭州重启限购，17年加大限购力度的那些年，在中介苦心孤诣地劝说下，懵懂的我下手了一套物业。

好消息是这套房子位置买对了，位于灯火通明的钱江世纪城。

坏消息是买的房子是公寓。

最近，又有坏消息传来，二房东跑路了。

好消息是在我亲自上场换宽带等贴心服务之下，租客勉强同意续租了……

同样惨淡的，还有那些投资写字楼的。

目前，深圳甲级写字楼空置率上升到了30.6%，相比去年年末迅速提高4.5%，创下了千禧年来的历史新高。

其它城市也没好到哪里去。

北京空置率20.2%、上海空置率21.7%、广州、空置率19.0%、杭州空置率27.7%……

就体感而言，大家可以去自己所在城市的CBD逛一逛，许多写字楼的空置率或许会更高。

如重庆、沈阳等地写字楼空置率，常年超过30%。沈阳的太原街商圈，写字楼空置率曾一度超过40%。

正常情况下，写字楼空置率在10-20%相对合理，超过20%供应就有些过多了，而30%就是警戒线，超过这一红线，供需就严重失衡了。

基本上，全国各地的写字楼都明显过剩了。

随着空置率提高，租金顺势猛降。

还是深圳，写字楼的平均租金环比又降了1.8%，来到了163.9元/㎡/月的水平。

在2011、2012年，深圳的写字楼就已经租到了160元/㎡/月左右——

深圳写字楼的租金水平已经倒退到了12年前。

其他城市如广州、珠海等地也是如此，租金指数全都是一条下行线。还有些城市的写字楼租金早已经击穿了地板价，有些散户的物业为了能够租出去，租金只需要象征性地给些就行。

这种行情下，写字楼成交价也在跌。

今年一季度，深圳商办销售市场成交均价38858元/㎡，同比下降36.7%，成交价格水平回到了2018年。

更惨的写字楼价格早已经腰斩了。

去年，深圳前海信利康大厦一套239㎡的房源，报价仅仅1100万，原登记价2016万。

不论是一线还是二三线，不论是普通写字楼还是甲级写字楼，行情普遍在变差。

这么看来，投资商业要比住宅惨得多。

这些年里，如果说投资住宅的朋友们有90%都没挣到钱，那至少还有10%的朋友选到了好标的，或者抢占到了核心地段的高倒挂红盘，小赚了一笔。

那么，这些年里投资商办地产的朋友，99%都是亏的。

面对商办地产的惨淡光景，我要套用《三体》里的一句话：

散户不要碰商业！散户不要碰商业！散户不要碰商业！

以前不要，以后也不要碰！

你手里的商业可能要被套牢。

咱们先看一下现在商业的供需情况。

写字楼空置率不断上升的背后是，需求的持续减少。

众所周知的写字楼大客户有两个，一是互联网企业，二是搞金融贷款的企业。

这么一说，写字楼需求减弱的原因就很明显了。

不管是互联网、还是金融贷款，这两个行业这几年来经历了太多风雨，早已物是人非，很多大企业都退租了。

比如字节跳动、微软和爱奇艺等等从中关村退租，美团更是在望京提前退租3万㎡。

另一方面，在降本增效、线上办公的趋势之下，各个企业对于写字楼的需求也在下降。

以上就是企业端需求的减弱，当然现实情况还更复杂一些。

近年来，有一种叫做二房东的职业盛行。

他们有的是收房东手里的房子再转租，还有的则是专门包租了写字楼，再改装成公寓出租。

这类二房东堪比一两家公司，动辄就要承包一两层，包揽上万方面积。

现在的情况大家也明白，二房东都跑路了，写字楼就更不好租了。

需求萎靡的同时，写字楼又在敞开了供应。

商业地块的出让，与宅地出让一样，政府对此几乎没有抵抗力。

你想想，一座城市要是没几幢高级的写字楼，还能叫城市嘛。

某种程度，写字楼，尤其是地标级的写字楼，都让城市倍有面。

同时，写字楼承载了一个又一个的企业，能让地方有更多更稳定的税收，符合长久发展之计。

因此，写字楼的地价定得相当低。

即便是上海、深圳这些城市的商业用地单价也不过是几万块钱，而大多数城市的地价只能以千为单位。早些年，拿地的单价甚至都不超过千元。

盛情之下，开发商拿地积极都相当高。

它们有的拿了地自己盖写字楼运营，有的甚至直接做成了大平层，搞了笔一锤子买卖。

如此一来，写字楼就越来越多了。

比如深圳，今年预计会有13个新项目入市，面积合计约89万平方米，写字楼总存量预计增长至1180.6万㎡，同比增长8.2%。

全国范围来看，写字楼年均供应量780万㎡，2024年全年新增体量预计将超过800万㎡。

瞧瞧这年均供应体量，快赶上一个深圳了。

对于散户来说，商业地产也不是个好标的。

首先，商业持有的成本就很高。

一般而言，北上广深的甲级写字楼，物业费都在30元/㎡/月，其它城市普通一点的写字楼物业费也在两位数。

这个价格水平就远超住宅了。要知道一般住宅物业费也就几块钱，哪怕是豪宅，如金茂府科技类住宅也就10余元/㎡/月。

此外，商用水电费也是住宅类的好几倍。

一般人想持有一套商业还真不容易。

难上加难的是，商业地产这玩意儿就很难流通。

你要卖一套商业，不光有增值税、印花税，还有土地增值税，要是真的涨价了还得交个人所得税。同时，买一套商业首付至少得5成。

市场行情好的时候，商业都很难成交，更别提是现在。

持有成本高+难流通，这两dubuff要搁在一般人身上，以后的人生可就困难了。

还不止于此，

在这两特性下，银行给商业地产的评估价都特别低。

通常情况下，普通住宅能评估到市场价的70%，而商业只能评估到市场价的50%-60%。

也就是说，真遇到用钱的情况，商业既无法及时脱手，也不能抵押出充裕的资金。

看到这，大家对商业地产差不多有个大致了解了。

• 市场方面，供需失衡，严重供过于求；

• 标的本身，持有成本高、难流通、抵押贷款评估价低。

总结一下：

呸！

买了就套的赔钱货！

国家队要不要下场救商业地产？

现在房地产市场的主旋律，就是一个字——救！

国家队下场收购商品房、降低首付比例、降低房贷利率、放开限购，都是为了救市场，给市场托底。

商业地产，诸如这些写字楼、公寓，要不要救？

其实这个问题换一个方式来说，就非常好回答了——

那些买了商业地产的散户们，要不要救？

为什么要这么问？

因为前文已经说过了，那些拿了商业地块，开发成写字楼的开发商，拿地成本极低，即使现在空置率猛升，租金直降，但对于这些开发商来说，尚且在承受范围内。

有的开发商把写字楼爆改成大平层来销售，甚至赚得盆满钵满。

所以这些开发商需要救吗？完全不需要。

亏的是这些散户们，买的物业早就跌破了IPO发行价，租又租不掉，每月还有高昂的物业费，真的难熬。

对于这些人要救吗？

答案是不会。

首先，这些散户在市场中比例太低了，低到几乎听不到他们的声音。

其次，救市救的从来都是市场，而非人。

在点上，住宅和写字楼这类的商业地产逻辑上完全不一样。

住宅一方面与民生相关，涉及到多数人的居住问题，更是多数人资产配置的重要组成。另一个方面，住宅市场庞大得多，又涉及到了无数上下游的产业链，更是个社会经济问题。

这必须得救。

而写字楼这类的商业，前文说了代表城市的现代化程度，有时候甚至是“面子工程”，这类产品空置了也就空置了，价格降了也就降了，至少写字楼还在那伫立着。

同时，商业地产市场的下行，有部分原因在于大多数企业经营情况在下行，所以救商业地产没用，只要经济好起来了，民营企业繁盛了，商业地产自然就起来了。

公寓也是一样。

想要租得出去，租得上价格，最终还是看市场需求，市场需求一定程度上又取决于经济大环境。

这么一来，还是得再次劝一次散户们：

别投资商业地产。

想从这个赛道赚钱，难点都已经给你标注好了。

你得有雄厚的资金，支撑你的标的能够穿越经济的周期。

而在这段漫长的周期内，你还得保证你的标的能在源源不断的供应之下，依旧有着强势的竞争力。

这又要求你必须具备足够犀利的眼光。

只能说，真的难。

以前有句话叫做“一铺养三代”，这说法早就过时了。

在这个时代，“三代养一铺”才是大多数人的结局。

最后再次强调：

端午节期间（6月7日-6月9日），我们将启动：杭州城市游学考察团。

葫芦娃坚定认为，杭州就是下轮行情中，房价上涨的“劳模典型”。

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