今年昆明近7成购房者买了二手房，中介费却成市场痛点

经过3月份的短暂回调后，4月份昆明二手房成交量再度大幅反弹，全月成交3751套，成交面积达37.37万平米，而4月昆明主城新房成交面积仅23.5万平米，二手房占昆明住房成交量的61%。

自2022年昆明二手房成交量超过市场份额的一半后，昆明二手房的市场占比就在逐年提高，去年昆明新房卖了不到3万套，而二手房却卖了44252套，占比超过6成。

今年，昆明二手房的市占率依然在提高，根据克而瑞统计，今年1-4月昆明成交新房6490套，二手房成交高达13569套，新房成交套数还不到二手房的一半，二手房的市场占有率已经达到68%，接近7成。

二手房成交量大，挂牌量同样不少，今年昆明二手房挂拍量长期维持在4万套以上，最多的小区同时有两三百套二手房挂牌销售。但比起新房来，二手房的挂牌量并不算大，截至今年4月，昆明库存新房（住宅）约6万套，市场上可售的新房比二手房多出近40%，可是成交量却只有新房的一半。

这也就是说，眼下昆明市面上在售的新房比二手房多得多，但成交量却只有二手房的一半，说明昆明人的购房观念早已发生转变，绝大多数人买房首选二手房，只有少数人优先考虑新房。

昆明二手房取代新房成为购房首选，原因是多方面的。首先是二手房所见即所得，即买即住，不存在新房期房潜在的烂尾、延期交付、承诺不兑现、交付质量差等风险，这在近几年开发商爆雷、破产频繁的情况下，尤其具有优势。

其次昆明二手房具有性价比优势。根据克而瑞等机构的统计，昆明二手房的成交均价在去年下半年就跌破1万/平米，而从今年3月开始，二手房成交均价进一步跌到了9000元/平米以下，4月份的成交均价只有8746元/平米。而上个月昆明新房成交均价仍旧在1.3万/平米左右，二手房的价格竞争力很明显。

再就是二手房选择余地大，新房虽然库存量大，但集中在几十个在售项目中，地段分布也不均匀，产品也以高层建筑为主，而二手房无论地段分布、产品类型还是价格区间都要广泛得多，选择面很宽，可以说只有你想不到的，没有你买不到的。

正因为二手房具备上述优势，昆明越来越多的购房者在选房时首选二手房，尤其是在刚需人群中，二手房具有压倒性的优势和市场份额。

但即便昆明二手房的市场份额已经接近7成，市场潜力却仍未充分释放，因为现在昆明二手房的交易渠道仍集中于实体经纪公司门店，以中介带看撮合成交为主，信息不透明，交易效率低不说，买家为此还要支付至少1%的中介费，交易成本也比较高。

虽然中介费是二手房市场的行规，也被国家认可，但很少有人意识到，二手房几乎是当下市场上唯一向买家收取居间费用的商品，其他商品和服务，无论是买车还是买保险，只要是买方市场，都不仅不会向销售中介交纳费用，有时候还能拿到销售渠道给与的额外返点。就连新房，即便大部分也通过房产中介渠道在销售，却也不向买家收取中介费，有些中介甚至还会向购房者倒贴佣金。

实行多年，被看作是“天经地义”的二手房中介费，原来却是市场上的特例，难怪今年一位原来一线房企的昆明营销负责人看到了“天经地义”背后的“不合时宜”，率领团队成立了一家“零中介”平台——团个房，很快就获得了市场认可。如果这一商业模式得到推广，昆明二手房的市场份额还将继续扩大。

“零中介”的商业逻辑是什么？能不能长期立足？昆明二手房交易模式是不是将迎来新一轮重大变革？二手房时代的房地产市场会有什么不同？大型房企销售人才批量杀入二手房市场，以新房操盘模式销售二手房，会不会给传统中介行业带来“降维打击”？

云南房网将继续关注昆明二手房市场将要发生的变化。