@房财经 郑玉华
如果总结过去几年房地产的优秀生，“最牛镇长”金惠明控制的大华集团，当属其中。
这家从上海宝山大杨镇走出的民营开发商，在过去两年一改常年来的低调，逆市中大肆囤地的行为，让它迅速出圈。
最引人瞩目的是，它去年北上进京，与40余家开发商角逐，最终以近13亿元的代价，溢价15%，幸运摘得朱辛庄大华启宸府项目。
某种程度上，这意味着金氏家族和大华集团，正式从偏居一隅，大踏步走向了全国市场。
为了庆祝这一历史性时刻，已经将企业经营大权渐渐交给女儿金玲的金惠明，在古稀之年亲自从上海赶往北京雍和宫、潭柘寺等名刹，为他和大华集团祈福还愿。
在精神信仰和不断拍地的双重推动下，大华集团2023年在营收上，果然站上新的历史高度，达到了651.83亿元，同比增长54.53%。
不过，营收暴增的同时，大华集团的利润却在连年下滑。去年的净利润21.41亿元，同比下滑23.59%；更核心的归母净利润更是同比跌去近4成，来到14.66亿元。
与2019年相比，大华集团去年的营收增加了3倍，但归母净利润也下降了3倍。
“虚胖”，似乎正成为金氏家族和大华集团的真实写照。
从数据看，导致大华集团去年利润大幅下滑的最主要原因，是资产减值损失达到了20.06亿元，与2022年的10.29亿元相比，几乎翻了一倍。
这也说明，行业维艰下，金惠明父女也不能慧眼识金，保证大华集团旗下资产的安全属性。
而导致大华集团归母净利润大幅下滑的另一个原因，则是少数股东对整体净利润的吞噬。
截至2023年末，大华集团总资产1724.08亿元，同比减少15.45%；总负债1268.31亿元，同比减少20.44%；资产负债率73.56%，较年初降低了4.61个百分点。
净资产来到了过去5年的最高水平，达到455.67亿元。其中少数股东权益93.58亿元，占比20.54%，而2022年、2021年分别为20.89%、21.46%。
少数股东过去三年的权益占比变化不大，但利润损益上却变化明显。2023年的少数股东利润6.75亿元，较2022年3.87亿元，增加74.42%；较2021年0.62亿元，更是飙升988.71%。
仅3年时间，大华集团便从“克扣”少数股东利润，走向了为少数股东“打工”的境地。这背后，是否存在明股实债嫌疑，则不得而知。
债务方面，截至去年末的一年内短期借款5.99亿元，较年初减少22.91%；应付票据及账款159.17亿元，较年初增加20.81%。
另有长期借款260.12亿元，较年初减少24%；另有长期应付债券8.18亿元，较年初减少4.99%。
现金流方面，去年的经营活动现金流量净流入132.8亿元，但投资和融资两项现金流净流出163.04亿元。这导致其期末的整体现金储备从2022年的214.9亿元，减少至184.97亿元。
从2022年开始，大华集团的整体现金流开始进入净流出时代。而这期间，恰恰是它开始逆周期持续不断扩大土地储备的时候。
进入今年，金惠明和金玲父女，并没有让大华集团放缓拿地的节奏。
一个月前，大华集团在大本营上海宝山庙行镇康家村，拿下“城中村”项目两幅地块，成交总价35.114亿元；此前一周，更以25.55亿元溢价10%的代价，摇号竞得上海闵行区一宗宅地。
再加上此前西安的拿地，今年大华集团已在土地市场上撒出72亿元的巨资。而它前4个月的合同销售金额仅为68亿元，不及拿地金额。
一边是利用其他同行停止拿地之机，逆市拿地在营收端不断创高；一边又是盈利能力不断刷新下线。
大华集团这个新晋地产优等生，在金惠明父女的操持下，正在经历着“冰火两重天”。
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