上海豪宅市场四大趋势

上一篇，《》写了上海豪宅的发展逻辑与供求关系、货币政策、美元周期及财政指标都息息相关，只不过不同阶段上海豪宅底层逻辑和侧重点不同。现如今复杂的国际形势和国内房地产市场拖累经济的局势下，上海豪宅承担着重要的“压舱器”作用（上海豪宅走出独立行情），但随着对上海豪宅市场预期的分化，如巨量的风貌别墅潜在供应、高净值人群数量减少等等，上海豪宅传导性和持续性仍待观察，今天我们分析上海豪宅市场宏观背景及趋势预判。

1、豪宅人群基数在减少

根据《2023年胡润财富报告》，中国“富裕家庭”（600万资产及以上）、“高净值家庭”（千万资产及以上）、“超高净值家庭”（亿元资产及以上）、“国际超高净值家庭”（3000万美元及以上）数较上年相比数量都在减少，全球经济环境的波动对“富裕家庭”数量的减少起到了重要的推动作用。上海市区豪宅的潜在客群多为资产达亿元超高净值大佬们，而这类客群基数较正在减少。上海市亿元资产家庭1.68万户，较去年减少770户。

2、新房与二手豪宅表现分化

2022年3月以来，美国经过11轮加息，至2023年7月，美国利率在过去18个月中上涨了5.25个百分点，使基准借贷成本升至22年来的最高水平。1973年以来美元升值历经3个大的周期，但本轮美元周期强度还是超出预期，美元加息吸引全球资本回流，也让美国经济和金融市场处于高利率高债务和低增长，投资者可能准备随时按下卖出键。

从今年年初开始，美元周期由强转弱的信号就初步显现，国际资本逐步回流中国市场，截至4月29日，北向资金今年以来净买入额达828.6亿元，超过去年全年437.04亿元的净买入额，同时也接近2022年全年900.2亿元的净买入额。货币重新流回中国，国内的货币总量就会增多，但如果发行的货币总量超过流通中实际需要的数量，多余的部分继续在流通中流转，就会造成通货膨胀。

此时，上海豪宅市场将是非常优质的容器(货币宽松叠加应对美元强周期）。而新房豪宅市场与土地财政挂钩，属于政府调控型市场，新房豪宅市会持续不断供应（即使市场降温），一方面可以吸纳巨量资金，另一方面利用豪宅的传导体系带动市场回暖。

但对二手豪宅市场造成很大的冲击，二手豪宅市场属于市场调节市场，原先因为新房供应紧缺，导致二手豪宅价格大幅上涨。如今豪宅市场不紧缺，二手豪宅倒挂自然缩水回归其真正的价值，比如今年上海二手豪宅价格普遍回调，有些已经跌回2015年的价格，尤其是近一年来上海很多二手豪宅下降幅度达20%-30%，甚至无量下跌（见图1）。如滨江凯旋门受到新房三期17.8万定价的影响，近一年二手房从25万/㎡的价格陆续降至19万/㎡（见图2），与新房的价差缩至2万/㎡。如此大幅的回调，直接影响二手豪宅的预期。

图1：典型豪宅项目二手房成交均价走势

图2：滨江凯旋门近一年二手房参考均价走势

3、富豪投资住宅意愿减弱

根据《胡润百富：2023中国高净值家庭现金流管理报告》显示，高净值人群财富投资领域，未来三年将增加的投资方向中住宅仅占11.3%，排名前三的是股票、黄金、银行存款。相比之下，《2018胡润中国千万富豪品牌倾向报告》显示，2018年千万资产高净值人群中，未来三年的投资方向中地产是首选，占比达27.8%，亿万资产人群投资意愿更强，比例为29%，其中41%的女富豪，38%的男富豪表示未来会增加地产投资。如今富豪资产配置房产的意愿大幅减弱。

此外，豪宅市场库存高企将进一步消弱富豪的投资意愿。根据同策研究院盘点的2024-2026年豪宅潜在供应量（见表1），按照过去三年平均去化速度计算，2000-3000万总价段潜在去化周期为2年，3000-5000万总价段潜在去化周期为7年，5000万以上总价段潜在去化周期大于10年。

表1：2024-2026年上海豪宅潜在供应量（套）

4、城市发展趋势中环豪宅化

上海豪宅市场富人阶层靠地段聚集。当城市发展处于土地集约化的进程下，地段就是价值，反之，城市集约化到一定程度，城市中心城区会向外扩散。目前上海豪宅市场就有三大痛点。一、随着城市发展、轨道交通同质化，环线之间的界限越来越模糊，地段价值未来逐渐被稀释掉；二、上海豪宅产品特异性并不明显，豪宅产品标准化、同质化严重，而国外豪宅产品更关注建筑设计师、建筑质量；三、豪宅私密性缺乏保障，有钱人阶层与穷人缺乏有效隔绝，老破小住户、游客不同阶层鱼龙混杂，与发达国家城市富人区并不尽相同。比如巴黎市中心50%是廉租房，巴黎富人区聚集在巴黎16区Foch福煦大道，有老钱的贵族富豪、文化精英、名流府邸和大使馆等，再比如纽约的长岛也是美国最著名的富人区之一，同样不在市中心。因此，在市中心土地开发殆尽、限制较多的情况下，中环土地供应宽裕，限制也少，到市中心的通达性也好，富人阶层的私密性和定制化需要都能得到满足，中环豪宅化是趋势。

最后，在上海豪宅人群基数减少、新房与二手豪宅表现分化、富豪投资意愿减弱的大背景下，新房2000-5000万总阶段豪宅持续火热，5000万以上总阶段豪宅去化缓慢，而二手豪宅流速变慢。地段上，未来从市中心豪宅化往中环豪宅化发展。

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