两个枢纽商圈、六个百亿商圈，成都成华区商业正在这样变

来源|西南商业地产汇（ID：cqwinshang）

作者|王燕

图片来源|赢商网，项目/品牌方

如果要选出成都近几年的「主城当红炸子鸡」，成华区当算其中一个。

从2023年销售额67亿、客流4000万的成都万象城，到2023年活动超1600场、客流爆棚的成都东郊记忆，以及即将入市的成都天府国际动漫城、成都王府井MALL、成都成华和悦广场……

历史与潮流，在地与国际，成华区的商业，既展现着成都的市井烟火，也吸引着全城的潮流青年。可以说，近几年来看点十足。

• 文旅来看，如果说有着宽窄巷子、杜甫草堂、金沙遗址等资源的青羊区是“老网红”，那么，有国际熊猫、工业文明的成华区就是“新顶流”。

• 商业能级上，在锦江区的太古里、 IFS，高新区的SKP、银泰中心in99之后，成华区是最有可能升级出现高档商场的区域，成为“探花”之选。

• 消费力来看，幅员面积109.3平方公里，常住人口141.21万人的成华区，是主城五区中面积最大、常住人口最多的区域。其GDP与其余四区基本持平，消费力同样不输。

商业现状

- 商业存量188.5万㎡，成都各区中排行第三

梳理成华区目前商业，据赢商tech大数据，其存量体量达188.5万㎡，存量数量也达到了25个。

值得注意的是，25个项目中，开业5年以上的占比56%。近5年新增商业项目11个（含存量更新项目），新增商业体量72.7万㎡，平均每年新增约14.54万㎡。

2024年，将有成都天府国际动漫城、成都王府井MALL入市，预计新增体量23.6万㎡。

从项目地理分布来看，25个项目中的20个分布于5大商圈中，其中项目最为集中的是猛追湾建设路商圈、东郊记忆商圈、驷马桥商圈等。

据2022年《成华区服务业“十四五”发展规划》，成华区将打造“8大商圈”，在过去的“5大商圈”基础上，新增蓉北商圈成华片区、驷马桥商圈和熊猫基地北湖商圈3大商圈。

两个门户枢纽商圈：

东客站商圈

蓉北商圈成华片区

六个百亿商圈：

猛追湾建设路商圈

昭觉寺商圈

华润万象城商圈

东郊记忆商圈

驷马桥商圈

熊猫基地北湖商圈

//猛追湾建设路商圈

▶▶商业多元生长的成熟商圈

猛追湾建设路商圈可谓成华区最老的商圈。以2006年开业的成华SM广场为始到伊藤（建设路店），再到建设路小吃街崛起、猛追湾街区改造，以及新近的印象城开业，已有至少18年的成长历史。

它也是成华区分布项目最多的商圈，合计数量13个，包括购物中心、百货、街区等，商业类型多元，并以中档、大众化商场为主。

成华SM广场、龙湖三千集天街、成都印象城是连锁型购物中心，伊藤为连锁百货，优客城市奥莱以折扣售卖为主，猛追湾为街区商业。其余诸如世茂52+ Mini Mall、朗FUN等均为体量在2万㎡以下的写字楼、住宅区配套型商业。

图源/赢商网

值得注意的是，火爆全网的建设路小吃街，也在这一商圈。以建设巷、建设支巷组成的“十字型”街巷，容纳了火锅、串串、烧烤、甜品、咖啡、奶茶等多种多样小吃。成了很多游客必打卡的“小吃天堂”，也是本地吃货的聚集地。

当然，有红火的地方，就有落寞的地方。商圈内部分购物中心已现颓势，如成都万科钻石广场，仅有负一、一层还有部分商家在营业，变身成为打工人的食堂。

//华润万象城商圈

▶▶单项目为核心的超级商圈

一个商圈以一个项目命名，可见成都万象城在成华区乃至成都的影响力。项目33.2万㎡的体量，含A/B/C/D四馆及四馆围合的万象广场。整个项目引入品牌超620个，并在运营过程中不断调整，首店引入数量高居成都前列。

2023年，由扎哈建筑设计的体量3.2万㎡的万象广场亮相，让项目完成了公园商业的升级，成为公园商业旗舰。

图源/成都万象城

今年，迎来12周年庆的万象城，在日常焕新调改之外，上线三个品牌大店围挡——CHARLES&KEITH全国独家旗舰店、i.t blue block成都首店、DESCENTE迪桑特城市旗舰店，持续提升品牌能级，目标打造成都“消费品牌最新最潮，购物环境最优最好”的商业地标。

//东郊记忆商圈

▶ ▶文旅+潮流，成都商业新顶流

商圈近两年人气飙升，日均客流在2024年升至7万+人次。以最近的五一小黄金周为例，东郊记忆园区客流量超55万人次，同比2023年增长143.03%，单日最高客流超14万人次。

图源/官方公众号@东郊记忆

文旅商业+潮流街区+综合购物中心的组合，让商圈内的多个项目形成良好的竞合关系，锁定了年轻客群、家庭客群。尤其是东郊记忆、万科天荟通过特色鲜明的场景、年轻潮流的品牌、频繁上新的活动，成为成都年轻人的新近聚集地。

更多的首店落在这里，据赢商大数据，2023年东郊记忆引入全国首店1家、西南首店5家、成都首店6家。更多的奢牌看上了这里的流量，继此前的BUBURRY广告墙后，FERRAGAMO、TOM FORD、CELINE、SAINT LAURENT的广告在这个五一集体于东郊记忆上线。

场所端同样借着流量开启焕新升级，一如龙湖滨江天街，引入SOPHORA、MUJI等品牌，目前SOPHORA已经开业，MUJI围挡中，品牌能级将有所提升。

相较于前面三个比较成熟的商圈，成华区另外三个百亿商圈还在打造中。

//驷马桥商圈

▶▶形成“全龄友好”型城市级商业核心

商圈目前规模不大，已开项目1个，待开项目1个，另有1个美食街区。

已开业的王府井Discovery街区，是王府井在成都第三个项目，以“年轻态生活方式”为主打，娱乐体验类业态品牌分布较多。遗憾的是，因定位与周边以家庭为主的客群画像存在偏差，项目运营3年多以来，行业声量渐弱，亟待焕新调改。

王府井Discovery开业盛况

图源/官方公众号@王府井Times

而被定为驷马桥商圈重点项目的王府井MALL，由北京王府井集团联合成都永立集团打造。规划打造超大运动空间、大型恒温水世界、儿童科技游艺馆、婚庆浪漫花园馆等全业态。目前还在建设中，计划今年开业。

商圈内另有肆坊美食街，汇集特色中餐、火锅、地域代表小吃等，呈现与王府井Discovery及王府井MALL不同的烟火气。

//昭觉寺商圈

▶▶依托人文资源优势，营造三大主题场景

商圈有着动物园、昭觉寺等人文资源厚重的优势，目前仍在打造中，聚焦营造“文旅体验”、“都市商贸”、“动漫硅谷”三大主题场景。

已开业的泛悦MALL·城市广场为TOD商业，衔接地铁3号线昭觉寺南路站，业态以黄金、数码为标杆，场景紧扣“森态”主题，其4楼中庭的秘境花园营造出了鸟语花香的购物体验氛围。

即将开业的天府国际动漫城就在动物园、昭觉寺隔壁，为体量12.6万㎡的产商融合项目，包括产教融合中心、主题酒店、主题展馆、国潮街区、美食街区等业态，预计2024年9月正式开业。

图源/官方公众号@天府国际动漫城

//熊猫基地北湖商圈

▶▶依托熊猫、北湖两大IP，建设主题街区

商圈有两大标签“国际熊猫”和“北湖生态”，作为成华区较为新兴的商圈，正在补齐“吃住行游购娱”都市旅游产业链条。

目前商圈暂无开业的集中式商业项目，据成都熊猫国际旅游度假区投资机会清单，度假区落地餐饮购物娱乐业态，重点推介“川潮”主题街区、国际消费综合体、区域级购物中心三类时尚消费项目。同时，北湖生态公园预计将打造滨水商业街区，将于2025年建成投运。

图源/官方公众号@成华发布

//东客站商圈

商圈内通威DMC梦魔方、泊里中心、井泰东方广场、东来悦府等均有零售商业规划，然而目前一个都还没有呈现。迎晖路站的成华和悦广场倒是值得期待，项目商业体量达16㎡，聚焦打造进阶版城市枢纽级TOD商业，预计2025年投入运营。

//蓉北商圈成华片区

片区东至川陕路、南至成都站及成渝铁路、西至金牛区界、北至三环路，面积约5.77平方公里。区内暂无已开业运营的商业项目，根据规划，未来将有成都北站TOD商业、环升仙湖特色街区等商业呈现。

商业特性

- 项目档次、品牌能级待提升

//城市更新的先行者

作为曾经的全国三大电子工业基地之一，成华区留存18处工业遗产，占成都市一半以上，可谓成都工业历史和工业文明的代言人。基于此，成华区以“文旅成华”为定位，先后打造了东郊记忆、猛追湾街区、红仓完美文创公园等全新IP，成为成都主城城市更新的先行者。

东郊记忆是成华区工业文明的代表性的项目，不是“除旧布新”而是“用旧促新”，用原来的旧厂房促进新的文化、新的产业，在全国成为成功范例。

猛追湾街区2018年启动改造，是成都首个采用“EPC+O”模式的城市更新项目，如今已成为成都街区商业的代表。场景上移除绿化、拓宽人行道，增加沿街外摆、滨河外摆，让街区商业变得敞亮、开放。业态上偏向年轻、生活，许多网红品牌、首店被引进来。

图源/官方公众号@猛追湾城市更新

//项目档次、品牌能级待提升

商业项目档次较为单一，以大众化、中档商业项目为主。其中，大众化项目11个，中档项目5个，仅有1个中高档项目成都万象城，缺乏高档项目。

区域项目品牌也以连锁品牌、特色品牌为主，品牌能级亟待提升。部分项目已经开始行动起来，比如万象城万象广场的打造，12周年围挡的三个“双层”大店，不断引进来的西南首店、成都首店。以及龙湖滨江天街引入SOPHORA、MUJI等品牌，品牌能级将有所提升。

更多潮流品牌、特色餐饮品牌首店入驻，主要集中在东郊记忆、万科天荟、猛追湾等特色商业项目中，如miracle coffee、BJHG、DON' FALL、2C2D等。

//运营期长，部分项目待焕新

部分商业项目开业时间久，尤其是猛追湾建设路商圈，2/3项目开业时间超过5年，成华SM广场、伊藤（建设路店）、三千集天街、财富又一城等项目开业时间更是超过10年，面临升级调改。

好在项目都在积极动作，其中三千集天街正进行整体焕新，预计6月亮相。成华SM广场近期也调改频频，TOP TOY、达美乐、米由米拌饭馆、柠季等更多年轻品牌被引入。

更新中的三千集天街 图源/赢商网

商业未来

- 布局“三轴八圈”产业发展空间

整体来看，成华区存量商业项目25个，且未来还有新增，人均商业面积趋高。商圈个性明显，建设路的烟火气、杉板桥的潮流感、万象城的综合化……

同时，历史、文化与商业的结合度较高，尤其是东郊记忆、猛追湾街区等项目。另外，由于开放场景较多，夜间经济也得到了较好发展。

不过，据《成华区服务业“十四五”发展规划》，目前区域商业仍然存在诸多的问题：

• 缺乏地标性消费场景。339电视塔作为成华区的中心标识之一，对标广州塔和东京晴空塔，话题度和旅客量均有较大差距。

• 高端消费场景营造不足。万象城作为成华区内规模最大的零售商圈，营收低于IFS和太古里。

• 国际购物场景少。目前成华区内仅有3家离境退税店，对比锦江区100多家的水平差距甚远，对境外旅游消费体验影响较大。

基于这些问题，该规划提出布局“三轴八圈”产业发展空间，即建设中环路文商融合发展轴、二环路主题商贸发展轴、成华大道文化旅游发展轴。以及培育打造东客站商圈、蓉北商圈两个“门户枢纽商圈”和猛追湾建设路商圈、昭觉寺商圈、华润万象城商圈、东郊记忆商圈、驷马桥商圈、熊猫基地北湖商圈六个“百亿商圈”。

未来，凭借“两站、两校、两品、四地标”等十大特色资源，相信成华区的商业特色将会更加鲜明。如基于主城最火寺庙昭觉寺的寺庙商业，基于成都北站、成都东站的枢纽商业，天府国际动漫城的二次元商业，以及基于熊猫、北湖等IP的文旅商业……

60万方超大体量、超1000家品牌，

2023年五区合体首个完整经营年销售额达56.3亿，

客流居深圳之首……本期《#总经理带你逛 》栏目邀请

鸿荣源壹方商置副总经理、壹方天地总经理成钦田，

为我们解读巨无霸商业的分区经营策略！