1块钱，绊倒了永辉地产？

图片来源：中房报图库

1块钱的转让价格很可能是象征性的，实际的交易可能包含了其他条款和条件。

彭红侠/发自北京

几个小时后，这家公司1块钱转让股权的故事，即将迎来初步结果。

天津产权交易中心一则股权转让通知显示，天津永辉房地产开发有限公司（以下简称“永辉地产”）被天津弘房企业管理有限公司（以下简称“弘房企管”）以1块钱价格转让100%股权，信息披露截至5月30日。

从挂牌信息来看，永辉地产成立于2014年，注册资本4亿元，为天津市国资委独资企业天津国弘企业管理有限公司（以下简称“津投国弘”）成员。1块钱交易公司，为何以如此低的价格转让永辉地产全部股权？

5月28日，中房报京津冀致电弘房企管并发去采访提纲，截至发稿未收到回复。随后中房报京津冀致电联系津投国弘，表达采访意愿后对方以不方便接受采访挂断了电话。

永辉地产股权架构

对于永辉地产交易，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，1块钱的转让价格很可能是象征性的，实际的交易可能包含了其他条款和条件。

根据挂牌信息，买家1块钱接盘永辉地产的同时，还须参与受让天房集团所持永辉地产14.61亿元债权项目。两项目捆绑就意味着，买家要拿下永辉地产，就必须替其偿还天房集团的巨额债务。

不止于此，永辉地产资产还存在抵押、查封和债务连带责任等诸多问题。

“永辉地产的财务状况不佳，存在大量债务和潜在风险，1块钱的挂牌价格吸引买家接手这些负担。”上海秦兵(北京)律师事务所刘馨远律师透露，在一些情况下，通过象征性金额的股权转让可以避免一些复杂的法律和税务问题。但同时也存在一定风险，低价转让股权，可能涉嫌股权税务违规、恶意逃避公司债务等，情形严重者股权转让可能面临无效的风险。

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一元被清仓

永辉地产当前的财务困境，与天房集团脱不开关系。

天眼查信息显示，永辉地产成立于2014年2月，由天津天房投资有限公司（以下简称“天房投资”）、永泰红磡养老产业发展集团有限公司（以下简称“永泰红磡”）、天津北洋企业管理有限公司、天津永铭资产管理有限公司合资100万元成立，其中天房投资股权占比51%，为控股股东。

2015年5月，永辉地产股东方持股比例未变，但注册资本从100万元迅速增至4亿元。1个月后，永辉地产经过62轮竞拍以16.95亿元拿下西青区领世郡地块，溢价率21.85%。

永泰红磡为发端于天津的综合性投资公司，其开发的红磡领世郡为标杆项目。拿下领世郡地块后，有消息称永泰红磡将输出品牌并操盘项目，可惜事与愿违，拍地1年后永泰红磡及其持股的北洋企业、永铭资产就全面退出，自此永辉地产成为天房投资100%控股的全资公司。

永辉地产股权变更历程

2018年8月，拿地多年的天房领世郡终于迎来开盘，可是时移世易，此时的房地产市场热度已远不及3年前。更重要的是，伴随政策环境的变化和经营问题，天房集团已陷入连年亏损的境地，资产流动性岌岌可危。

企业预警通显示，天房集团2015年~2017年营业收入分别为328亿元、237亿元、218亿元，同期归属母公司净利润为2亿元、-4.53亿元以及-26.58亿元，盈利水平大幅减弱。截至2018年年中，天房集团的负债总额1973.43亿元，负债率为97.36%，流动负债和非流动负债均为900亿元左右，左右脚都很沉重。

天房集团2015~2018年业绩变动情况

业绩不振、经营问题积重难返，天房集团曾试图通过“混改”扭转局面，但最终也没了下文。2020年8月，天房投资全面退出永辉地产，津投国弘旗下公司持有其全部股权。

从津投国弘定位来看，接手永辉地产并非简单的资产交易。津投国弘作为市国资委直管的特殊资产管理平台，主要着眼于不良资产处置、问题资产化解，债务缠身、开发项目面临交付难题的永辉地产正是其风险化解的对象之一。

根据挂牌文件，2023年永辉地产营业收入9.23亿元，净利润-3.94亿元，资产总计24.3亿元，负债总计26.62亿元，所有者权益-2.32亿元。

当前永辉地产旗下开发项目主要为天房领世郡，当前该项目135.43平方米房产和18.36万平方米土地被质押，债务履行期限延长至2025年6月；351套房产被查封，查封期截至2024年7月；还有此前为天房集团债务担保，永辉地产须为其5.41亿元本息（年利率11.25%至清偿之日止）承担连带清偿责任。

天房领世郡抵押情况

庞杂的债务压力，也蔓延到了天房领世郡的销售端。当地一位资深经纪人表示，2018年天房领世郡开盘前，原本吹风价27000元~29000元/平方米，后因楼市环境下调至均价25000元/平方米，2019年再降至22000元/平方米，此后封盘陷入长期停滞。

天房领世郡一期原本应于2020年6月交房，项目延期后津投国弘接盘，据悉该项目已于去年交房，二手房报价较新房每平方米折价近5000元。

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津投国弘甩“包袱”

永辉地产并非津投国弘从天房集团接手的唯一公司。

以津投国弘旗下公司弘房企管为例，2020年8月，弘房企管1个月内相继并入包括永辉地产在内的5家天房集团项目公司。

8月14日，投资天津天房瑞诚置业有限公司；8月15日，投资天津市信欣房地产开发有限公司；8月21日，投资天津天房联合置业有限公司；8月25日，投资天津永辉房地产开发有限公司；9月16日，投资天津市嘉地置业投资有限公司。

根据梳理，上述公司旗下均有一定底层资产，且多为保交楼项目。以天津天房联合置业有限公司（以下简称“天房置业”）为例，该公司2016年6月曾以102亿元高价拿下和平区大沽北路地块，规划总体量约27.76万平方米，其中居住类建筑面积约合14.68万平方米，商服类建筑面积约合13.08万平方米。

百亿地块尚待开发，2022年11月，弘房企管同样以1块钱挂牌天房置业100%股权，2023年1月，通过网络竞价成交。

天房置业挂牌出让

天眼查显示，天房置业2022年12月29日发生股权变更，由广西信津达投资合伙企业（有限合伙）和信达资本管理有限公司联合持股拿下全部股权。2023年3月，公司更名为“天津信达联合置业有限公司”。

天房置业股权变更

同样的运作方式，天津市信欣房地产开发有限公司也由弘房企管转移到信达资本旗下公司，2023年12月25日完成股权变更。

信欣地产股权变更

对于永辉地产，有消息传出此次公司挂牌或也将由信达系以同样的手法拍下。但刘馨远认为信达接管可能会比较难，从资产情况来看，永辉地产可能会被实力并不是很强的公司接盘。

在柏文喜看来，对于永辉地产这样的公司，潜在的接盘方可能需要具备处理复杂财务问题的能力，并且能够看到公司资产的长期价值。同时，接盘方需要与债权人、法院和其他相关方进行协商，以解决现有的债务和法律问题。

沉重债务压力，也是资产整合的契机。还有几个小时信息披露即将截止，永辉地产能否如期找到1元接盘的“白衣骑士”？