央行取消房贷利率下限能产生五重金融联动效应

近日，央行连发三文，大致内容是首套房商贷最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；从5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；最后是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

央行连发三文，被称“史记级”刺激楼市政策，它折射出背后非同凡响的金融意图，因为都是与房地产有关的买房首付、贷款利率等调整政策；同时也在很大程度上反映了当前房地产业以及楼市仍处疲软状态、形成了对我国经济增长巨大拖累的严峻形势，需更多的金融激励政策来改变目前续低迷的局面，对房地产业进行货币政策的“输血”无疑会起到强刺激作用。

而最具震撼力的是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，就是说从此之后全国各地首套住房和二套住房已不再有贷款利率下限的限制，没有最低，只有更低，这是一项令人非常“开心”的金融政策，这项政策无疑给中国楼市注入了一支“兴奋剂”，让全国亿万民众“热血沸腾”，引发了全网的广泛关注和热议，这个周末注定是极其不平凡的。

那么，这项货币金融政策到底会产生哪些积极金融效应？从当前我国社会经济现实看，它将会释放出四种金融潜能：

能给各地政府房地产调整更多的主动权和更大的裁量权，有利充分实施“因城施策”的房地产调控政策。我国各省（市）、各城市由于经济发展水平、居民收入状况、购房需求等都处于不同层级，千差万别，做不到等齐划一，这需要在房贷利率刺激或调控政策上也应有所区别、灵活对待，只有这样才能确保楼市调控政策的针对性、可操作性以及有效性。之前，各地首套房、二套房贷利率全国整齐划一，无法照顾到各地情况的“特殊性”，使房贷利率的调控效力被大打折扣。显然，此次央行取消全国首套房、二套房个人商业贷款利率下限，对是否要设置贷款利率下降以及贷款利率下限要下调到多低，都由各省（市）、各城市自主确定，保持房贷利率政策的灵活性和特殊性，极大地提高了房贷利率的针对性和有效性，使全国各级地方政府、各城市政策有了充分的主动权和裁量权，使我国“因城施策”的房地产调控政策能得到很好的实施，有利确保房地产调控长效机制的形成。

能给各地购房民众更大的话语权和更多的实惠，有利激发民众购房欲望打破楼市销售僵局，促进消费增长。之前，全国各省（市）、各城市居民首套房和二套贷款利率，央行设定了一个统一的下限，使各地商业银行在执行居民个人商业房贷利率上呆板应对，无法发挥各在银行机构自主调整的灵活性；即便银行机构感觉到居民个人房贷利率存在不合理，无法起到调动当地居民购房需求以及刺激楼市销售的积极作用时，也是心有余而力不足，这给金融刺激房地产政策带来了很大的拖累效应，使央行房地产货币信贷政策传导效应受阻。而此次央行审时度势，在全国层面取消首套房和二套房个人商贷利率下限，将房贷利率下限的决策权、决定权交给各地银行金融机构，不仅有效调动了各地银行机构参与调控楼市的积极性和主动性，也使各银行能根据各地实际来决定房贷利率的下限，促使房贷利率的下限更接地气，能让各地居民增强与银行机构的利率议价能力，使房贷居民享受更多的实惠，减少购房利率支出；也更能对各地楼市销售起到积极的“托举”作用，带来强大的楼市销售刺激效应，将各地居民的购房消费潜能更大化地释放出来。

能让银行、地方政府以及房企三者之间形成紧密的战略合作关系，同舟共济，攻坚克难，共同推动我国房地产业走出困局。之前，全国首套房和二套房贷利率由央行公布全国统一标准，价格呆板，无论地方政府还是银行都只能被动应对，没有话语权和参与权，缺乏利率调控的主动权，也让金融调控失去了“灵魂”。而此次央行取消全国层面的房贷利率，将房贷利率下限的决策权让位给地方央行和商业银行机构，表面看似乎只是将房贷利率下限决策权下放给当地央行，这背后其实还有更为重要的是，将房贷利率话语权和决策权倍数放大，让地方政府、商业银行和房地产企业三者之间都有了参与房贷利率下限的制定权，可使地方政府在房贷利率下限的主导权、银行机构的执行权和房地产企业的参与权都能得到很好的结合，从而集思广益，出谋划策，将房贷利率转化成社会经济行动，研究推出最切合当地房地产发展现状和楼市销售实际的房贷利率下限；进而使地方政府、银行机构与房企之间形成最忠实的利益联盟，共同形成拯救当下楼市的金融合力，推动我国房地产业尽快走出低谷摆脱困境。

能让居民房贷利率与存款利率形成良性互动，激励银行让利实体企业，刺激内需增长，推动中国经济复苏步伐加快。当前，在金融行业形成了一种难以破解的怪圈，就是央行统一制定居民房贷利率，不仅执行起来呆板没有活力，也不切合各地实际；同样，由于房贷利率下限不能自主确定，使房贷利率始终难以降下来，居民购房消费的金融活力也无法得到显现。而在此形势下，居民因为觉得房贷利率高而激发不出购房活力，让居民大量闲余资金聚集到银行体系，使得银行居民存款近年呈持续大幅增长态势，不仅不能有效引入楼市消费领域，也无法带动其他消费的增长。形成了房贷利率降不下来、存款利率也降不下来的“死结”。而居民房贷利率下限取消之后，各地银行将房贷利率下限往下调之后，就为居民存款利率下调腾挪出了巨大的空间，商业银行就可以放开手脚，继续大幅下调存款利率，这样不仅可有效减轻银行负债端的压力，让银行有能力继续给实体企业让利；也是一个把存款从银行赶到市场上的机会，有助于增加市场流动性，进而刺激资本市场和内需，为我国经济增长营造有利金融环境。

能让央行出台的各项刺激房地产以及楼市货币信贷政策产生粘性效应和融合效应，从而拼发出刺激房地产回暖和楼市回升的整体强烈效应。央行同时推出三项意在降低民众购房成本、激发民众购房欲望的货币信贷政策，其实三项政策是一个内在有机联系的整体，三者有一个共同的指向，就是无论如何都要减轻购房者的经济压力和经济负担，为已疲弱的房地产市场注入金融活力；而若只有降首套房贷和二套房贷首付比例以及降低住房公积金贷款利率，没有取消首套房和二套房商贷利率下限，就会形成政策的相互嵌制，使商业银行在实施刺激房地产以及楼市的信贷政策中瞻前顾后和畏首畏尾，无法真正施展开来。尤其，央行宣布拟推出保障性住房再贷款，再贷款规模3000亿元，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。如果不取消首套房和二套房商贷利率下限，无法给商业银行配合央行推出的保障性住房再贷款腾挪出较大的操作空间，就会影响商业银行参与的积极性，配售型或配租型保障性住房也有可能受到较大的信贷阻力。

（原文刊发于国际金融报 作者莫开伟系中国知名财经作家）